小時候特別喜歡看《三國演義》。
年少的我固執的認為劉備乃當世之好人，治世之能臣，而曹操則是亂世之大奸賊。
長大後又看了一部劇叫《軍師聯盟》，重新站在曹魏的角度去看司馬懿，或者站在司馬氏的角度去看曹魏，我才發現，這世界哪有什麼對錯、黑白。不過立場不同罷了。
再後來，我又讀了《三國志》，我才發現，判斷一件事物好壞不要僅憑一家之言，因為——你所堅持的常識可能是錯的。
NO. 1｜壹
房地產這個行業，其實人們談論起來也挺有趣的。
不管是七大姑還是八大姨，東邊的老王還是西邊的老李都能聊的興高采烈，但真正實操的根本就沒幾個。
這就是這個行業很詭異的地方，太多的人認知可能會出現偏差，比如很多人說不能買公寓。
事實上， 說公寓是坑的是因為他們不了解。公寓產品主要的購買投資價值是出租收益和資產收益。出租收益是有天花板的，但是資產收益可以讓公寓有更多深層次的玩法；部分高品質公寓，與住宅一樣，分享著地段增值的紅利。
為什麼說武漢公寓大多數都是坑？
因為優質的公寓比優質的住宅更難尋找。
大量的公寓，出現在住宅區附近，僅僅是為了搭配容積率，不得不規劃了商業公寓，毫無特色，品質一般，修出來賣不掉，如此往復，惡性循環。
如果真的按高水準打造，武漢的公寓，我認為是可以做到高增值率、高租金水平。
因此，只要會辨別，優質的公寓比住宅更具投資價值。
NO. 2｜貳
那麼，投資公寓究竟要看什麼？
你肯定說無外乎是政策市場（是否利好政策、產品）、地段（區域是否有潛力？是夠能吸引足夠的人流？）
對，也不全對。
公寓，說到底也是一件普通的商品，既然是商品，就有一定的商業邏輯在裡面：最終的使用者滿意，並願意為自己的消費付出合理的價格。
同理，投資一個公寓的商業邏輯是這樣的：最終使用者滿意並能夠支付合理的價格，並把按照合同的約定及時支付給投資者（商業物業購買者），這樣才是完整的商業邏輯。
這也是網際網路行業經常提到的產品運營邏輯。
因此，投資公寓最首要的前提是，購房者一定要有，洞察、辨別開發商建造公寓思維邏輯的能力。
直言不諱的說，在利益和成本的驅動下，市場上大多數公寓，都是按照開發邏輯來完成快速建設。
看似光鮮亮麗、毫無問題的表面，其實卻有著極其不穩定的內在結構。因為按照開發邏輯所打造的公寓，開發商最終的核心與目的，是要節約成本並快速出貨，後期運營的好壞？業主利益的保證？Who cares?
所以你會發現，市面上某些公寓即使地段再好，但是梯戶比、容積率高到逆天，沒有小區環境，更讓人「驚喜」的是同一棟樓里還有幾家美甲店、理髮店、轟趴館……
如此產品，你還指望能租出高價格？你還指望能有人接盤？
NO. 3｜叄
運營邏輯的本質，就是開發商在源頭上和業主們風險共擔，利益捆綁之下，開發商會把更多的重心，放在公寓產品整個的生命周期中，而不是僅僅為了賣房而賣房。
所以，我們看到運營邏輯之下的公寓產品，一定會在建設初期，在動線布局、空間打造、功能匹配上做到，既貼合市場需求，又最大化利用空間，這樣具有保障和市場驗證的公寓，顯然更符合當下投資人群的首選。
遵循以上這個邏輯來看整個武漢市場，不難發現，以開發邏輯，充斥樓市中的項目實繁有徒，而以運營邏輯來打造產品的公寓則鳳毛麟角。其中，碧桂園海昌克拉公館算是為數不多的典型代表，而徐sir也很負責任地告訴你，它同時也符合徐sir長期投資公寓的內在邏輯。
碧桂園海昌克拉公館實景圖
第一個邏輯是看政策。
事實上，不論住宅與公寓，房地產一直是政策主導的市場，刨去政策、市場看投資品，無疑跟刨去產地、年份看紅酒一樣，不夠專業。
根據武漢市最新出台的相關規定，未來武漢新規劃的商辦產品（含公寓）層高不得超過4.5米，同時辦公單一分割單元（含單元式辦公）套內建築面積不得小於150平米。
這就意味著：武漢未來公寓市場不會再有層高超過5米以上的LOFT產品，同時面積段也不會像現有市場上的那么小。
現在市面上能看到的5米以上層高的LOFT，基本都是早於新規定的項目。這類5米以上層高的小戶型LOFT，筆者粗略估算髮現，武漢主城區新房不超過10個，因此，在武漢新房公寓市場真的就是賣一套就少一套。
根據武漢新景祥策略中心數據顯示，近兩年武漢商業市場每月成交面積為10萬方左右，相對來說比較平穩。
數據來源：武漢新景祥策略中心
碧桂園海昌克拉公館建面約47-82㎡的百變戶型，層高達5.2米，能輕鬆使用上下雙層空間，亦可打造成雙鑰匙公寓使用，算是投資者眼中比較理想的標的物。
第二個邏輯是看區域潛力，也是我們通常所說的重點地段。
我說的重點地段並不是我們廣義上的內環、二環、三環，而是區域對人口的吸附能力。
對於投資者來說，除了關注增值、租金回報外，還有一個關注點就是安全性。投資什麼樣的房產更安全，核心是人，這個區域人的數量、人的質量，未來誰會租你的房，誰會接你的盤，人的質量決定了租金的高低。
碧桂園海昌克拉公館區位圖
首先，碧桂園海昌克拉公館位於金銀潭夢想特區核心地段。根據東西湖區官網顯示，金銀潭夢想特區是武漢根據國務院批覆武漢推進全面創新改革試驗方案，投資60億打造的第二批創谷項目。
項目總面積180萬方，將打造成集文化藝術品展覽、交易、高端酒店、商業集群於一體的世界級文化綜合體和城市文化地標，是湖北省重大文化建設項目、武漢市重點文化建設工程。依託臨空港經開區蓬勃的產業前景和良好的創業環境，金銀潭夢想特區將圍繞航空智能製造、生命健康、跨境電商三大領域開展創業創新。
金銀潭夢想特區6大板塊規劃示意圖
按照規劃，未來該區域內將引入網際網路等高薪科技行業，為金銀潭夢想特區帶來更多的高端人口流入，也將產生大量居住或者辦公的需求。
武漢城市留言板最新消息顯示，武漢金銀潭夢想特區整體竣工為2024年。2018年-2020年逐步動工，目前配套的酒店式公寓項目已開工；超高甲級寫字樓、夢想劇場以及大型綜合購物中心已召開一次專家評審會；大家工坊及商業配套方案審批完畢，正在辦理施工手續。
可以預見的是，金銀潭夢想特區商業綜合體的開業也將為碧桂園海昌克拉公館提供源源不斷的人流。
房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。碧桂園海昌克拉公館，與如此多的重點企業為鄰，收一套作為個創空間、小型工作室，顯得健康、智能、有活力，如果純投資，依託大量高端居住需求，只要運營得當高收益指日可待。
其次，三地鐵交匯也將為項目聚集大量的人流。
據了解，碧桂園海昌克拉公館不遠處就是地鐵宏圖大道站，也是武漢的首個三地鐵交匯（地鐵2號線、3號線、8號線）。武漢地鐵官方數據顯示，武漢地鐵2號線、3號線，日均人流量位居武漢地鐵線路流量排行榜的第1名、第3名，再加上地鐵8號線，方便出行的同時也將帶來源源不斷的人流。
對於商業來說，人流就是錢流。
此外，第一太平戴維斯在報告中指出，臨近離地鐵站的物業價值可提升20%-25%。地鐵旁公寓，拋開高效、便捷的生活不說，單是未來能收割的價值紅利，也完全不可估量。
武漢海昌極地海洋世界
不僅如此，項目還自帶4A旅遊景點——武漢海昌極地海洋世界，約800㎡的極樂湯等文旅產業，也將匯聚大量的人流，產生短租，收益也將更豐厚。
在最新《全國短租發展報告》中指出，在國內TOP10民宿目的地城市中，最受遊客青睞的短租房類型，是公寓產品，占比達到75%，而在這些公寓產品中，面積小的一室公寓占到了公寓比例的60%。
第三個邏輯是產品的邏輯。
如上文所述，好的產品才能吸引好的客群持續的租賃，從而獲得高收益。
公寓相較於住宅，對於戶型的倚重，更加趨於嚴苛，在不大的空間內，獲得較為優越的居住舒適感，不下一定的心思，顯然是難以做好的。
而相較於其他公寓類產品，不得不提到碧桂園海昌克拉公館。
碧桂園海昌克拉公館樣板間實景圖
它在項目源頭設計中，就將空間尺度、舒適感作為第一考量，把戶型空間做到恰如其分的舒適範圍內，產品細節也可圈可點：
4.25m過道，可同時容納8名成年人並排行走，高峰期也不顯擁擠；4梯24戶一字型布局，合理布局，增加對向空氣對流；戶型面積的科學規劃，兩側雙面大窗戶採光，中間戶型自住投資皆相宜；管井合理分布，不占用公共走道空間，也不阻礙您的家庭使用；5.2米層高上下兩層空間使用，仍然綽綽有餘，不會給人造成壓抑的感覺……
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更讓人驚艷的，碧桂園海昌克拉公館特地減少建築分布，充分尊重內部環境，在中央藝術園林規劃了健身跑道、音樂噴泉、陽光草坪、休息廊架、籃球場、健身器材等，成為小區的一道亮麗風景。
碧桂園海昌克拉公館實景圖
對於生活在此的人來說，這片中央藝術園林，不僅是他們窗外視野中的一道風景，也是茶餘飯後、下樓可達的「後花園」。
這些「小細節、大付出」的改動，足以體現開發商是否願意做好產品的初心與責任。
最後，不得不談到品牌房企保證，相比較住宅產品而言，好的公寓產品更加需要好的開發者運營、管理。
碧桂園海昌·克拉公館是由碧桂園集團和大連海昌集團2大品牌房企強強聯手合力開發運營。
碧桂園集團，1992年創立於廣東順德，2007年，在香港聯交所主板上市。歷經27年發展，碧桂園在中指院發布的《2018中國房地產銷售額百億房企排行榜》中位居榜首。
大連海昌集團，同樣成立於1992年，經過不斷的發展，已成為以石油貿易、旅遊地產等為主業，集IT、文化教育及旅遊娛樂等項目在內的綜合性/跨行業/跨區域的國際化企業集團，其中文旅產業海昌極地海洋世界項目，所到之處均贏得了眾多榮譽及好評。
在兩大品牌房企保駕護航之下，後期保障是毋庸置疑。
NO. 4｜肆
產業+三地鐵交匯+4A景區+較強的產品力+品牌房企保駕護航……擁有這些配置的項目，或許全武漢都很難找出第二個。
無論投資，還是自用，碧桂園海昌克拉公館，相信都是不錯的機會。最關鍵是入手門檻還特別勁爆，據說首付30萬起，月供壓力小，妥妥的以租養貸。
更重要的是，碧桂園海昌克拉公館所在區域，正是金銀潭夢想特區的核心，產業人口和潛在居民持續擴容中。
風再起時，1套碧桂園海昌克拉公館，是一個令人滿意的資產配置方案。
據了解，碧桂園海昌克拉公館主推建面約47-82平米5.2米層高LOFT，目前1號樓還有少量房源在售，現整體成交均價約13800元/平米，預計本月底加推2號樓，以卓越的產品力致敬獨具慧眼的你。