摘要：逆勢擴張（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐
這是@閨蜜財經的第1249篇原創
疫情三年，疊加房地產行業下行周期，房企們受到的衝擊，蜜友們或多或少都能感受到。
3月27日晚，發布2022年業績的綠城中國控股有限公司（以下簡稱「綠城中國」），卻異軍突起：重回房企銷售前10強榜單。
近三年，綠城中國的營收均保持了正增長。
2021年，綠城中國營收破千億；2022年，其營收再創新高，同比增長27%。這在同行業績下滑三四成甚至腰斬都不少見的大行情之下，綠城中國可謂是妥妥實現了逆勢增長。
但矛盾的是，營收增長近3成的情況下，去年綠城中國的歸母凈利潤不增反降了近4成！
同期，綠城中國的股東應占核心凈利潤卻並沒有減少，反而是增長了11.3%；非控股股東的權益更是同比大增90%。
為何會有如此讓人費解的「雙面」業績？我們只能在財報和業績發布會上找答案。
01
綠城中國近年來能逆勢增長，與它背靠央企中交集團不無關係。
綠城中國於1995年在杭州成立，早在2006年就實現了在我國香港聯交所上市。它曾是國內房企中的「異類」。
其創始人宋衛平被譽為中國房地產界的「匠人」，他不僅說要建好房子，還稱房子應該是一件藝術品。綠城中國也曾被盛讚為「豪宅專家」。
不過，隨著房地產行業黃金時代漸行漸遠，綠城中國也不得不轉型。
近些年，綠城中國先後引入九龍倉、中交集團作為戰略性股東，以及新湖中寶等入股。
2022半年報披露，中交集團已成為綠城中國的最大單一股東，持股28.22%。
在民營房企普遍融資成本較高的情況下，2022年，綠城中國的總借貸加權平均利率從2021年的4.6%進一步下降至4.4%。融資優勢可見一斑。
了解這一背景，我們再來看綠城中國最近3年來的逆勢擴張和增長，就更容易理解了。
銷售規模上，據克而瑞研究中心統計數據，2020—2022年，綠城中國在房企銷售榜（全口徑銷售額）中名次不斷攀升，分別位列第19位（銷售額2146億元）、第13位（銷售額2665.9億元）、第8位（銷售額2128.1億元）。
如按該榜單中的操盤金額來看，綠城中國已由2020年的第8位飆升至2022年的第4位，操盤金額高達3003.2億元，僅次於碧桂園、萬科和保利發展。
02
乍看綠城中國2022年業績頗為驚艷，尤其是摘要前兩句：
營收1271.53億元，同比增長26.8%；
年內利潤88.95%，同比增長15.7%；
股東應占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%。
但細看歸母凈利潤、非控股股東（即少數股東）應占利潤，卻不是那麼回事兒了，尤其是拉長時間線，更能看到某種強烈的對比。
近3年，儘管行業整體的銷售額在下滑，但營收方面，綠城中國表現更加亮眼，只是歸母凈利潤起伏較大，而非控股股東應占利潤卻是一路飆升。
圖片來源|東方財富網（特此感謝！）
2020—2022年，財報數據顯示，綠城中國的營收分別為657.8億、1002億和1272億，分別同比增長6.8%、52.38%和26.85%。
實際上，2016—2022年，其營收均保持了正增長。
但歸母凈利潤的表現卻較為跳躍，尤其是2022年。
2020—2022年，綠城中國的歸母凈利潤分別為37.96億、44.69億和27.56億，分別同比增長53.97%、17.72%和-38.33%。
對於2022年歸母凈利潤下滑近4成，綠城中國給出的解釋是：
2、計提非金融資產減值損失15.02億元，主要是因為房地產市場下行，公司項目中部分業態銷售價格不及預期，如濟南春風心語、溫州春月江瀾和武漢桂語朝陽等。
近2年，房企大幅計提損失並不少見，也可以理解。
但對比同期，不斷攀升的非控股股東（即少數股東）應占利潤，投資者的心情似乎又不那麼美麗了。
2020—2022年，綠城中國非控股股東應占利潤分別高達19.66億元、32.18億元和61.39億元，分別同比增長35.12%、63.68%和90.77%！
近年來，媒體和投資者不斷質疑綠城中國的少數股東權益變化，是否存在「名股實債」？是否是在為「少數股東」打工？
03
在2022年度業績發布會上，綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強，回應了少數股東的權益增幅大且占凈利潤的比例高的原因，概括來看有2點：
第一，受匯兌損益影響，公司發的外債，相應虧損或收益直接影響了歸母凈利潤；
第二，與2022年收入結轉項目結構有關，結轉占比較高的幾個項目都是合作開發的，綠城中國占比較低，因此少數股東損益占比較大。
但耿忠強否認了「名股實債」的質疑，稱公司對外合作模式是真正的股權合作，不做任何兜底，而隨著公司權益比例的提升，少數股東損益占比較大的問題會逐步解決。
但從財報數據來看，問題似乎並不是那麼好解決。
2021年的情況，綠城中國的總合同銷售額3509億元。其中，自投項目合同銷售額2666億元，在其中歸屬於綠城集團的權益金額1452億元，權益占比54%。
2022年，綠城中國的總合同銷售額3003億元。其中，自投項目合同銷售額2128億元，占比71%，但這之中歸屬於綠城集團的權益金額為1224億，權益占比約為58%，僅提升4個百分點，銷售額含金量並不高。
而業績會上，綠城中國給出的2023年目標：全口徑可售貨值3600億，其中自投項目可售貨值是2476億元。
計劃今年銷售規模與2022年基本相當的情況下，從前兩年的數據來看，要大幅度改變權益占比並非易事。
逆勢擴張背後，華麗袍子之下，還有些數據值得關注。
綠城中國也面臨行業的普遍問題，毛利率下滑，由2021年的18.12%降至2022年的17.32%。當然，對比同行來看，這個數據已經是表現不錯了。
2022年，綠城中國每股基本盈利1.03元，同比下滑了21.4%。
此外，東方財富網統計的財報數據顯示，綠城中國近4年的資產負債率變化不大，依然較高，2022年為79.18%，僅比2021年降低了0.16個百分點。
無論是對於個人還是企業，「既要......又要......」從來都不是易事，甚至挺難實現的。
不過，能在前幾年艱難的大環境中挺過來，還實現逆勢增長，做出一些「犧牲」也是必然的。相比而言，2023年還是值得期待的。
本文未註明數據均來自於綠城中國財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。
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