長江證券在7月24日表示，短期而言，需求端量價下行壓力加大，核心城市土拍競爭依然較激烈，政策端仍是定價主線。長期來看，傳統開發龍頭優勢將持續鞏固，尤其中等規模的優質龍頭；此外，穩定現金流業務可助力穿越周期，重資產關注核心收租物業，輕資產關注國央企物管公司。
對地產投資有邊際貢獻，但力度還需觀察幾個關鍵變量
包括城中村改造的城市更新由來已久，且投資體量並不小，尤其是在大灣區；此次超大特大城市城中村改造迎來中央層面的指導意見，一定程度上將帶來城市更新提速，由此引致的增量部分對地產投資有一定邊際貢獻。只是邊際貢獻的力度還需觀察幾個關鍵變量：
1、城中村的界定，只是法理上的城中村，還是包括更廣義的老舊小區。
2、在防止大拆大建的頂層基調下，城中村改造的拆除比例（原則上不超過20%）能有多大彈性。
3、拆除部分的貨幣化安置比例，決定是去庫存還是增投資。
4、改造部分的投資強度。
5、政策強調多渠道籌集資金，政府介入的力度如何。
6、城中村改造涉及廣大租住人口的民生問題，節奏也不宜過快。儘管上述變量當前並未完全明確，但我們傾向於認為，這將是一個偏長期的綜合改造過程。
政策預期迎來邊際修復，關注優質龍頭和穩定現金流
短期而言，需求端量價下行壓力加大，核心城市土拍競爭依然較激烈，政策端仍是定價主線。
從問題導向去看，當前政策目標仍未充分達成，供需兩端持續寬鬆的大方向不會改變，只是落地的時間點有一定不確定性，但近期穩增長政策持續落地，涵蓋支持民營經濟、家居、電子、新能源汽車等，也再次提及大城市積極穩步推進城中村改造，地產政策預期迎來邊際修復。
長期來看，傳統開發龍頭優勢將持續鞏固，尤其中等規模的優質龍頭；此外，穩定現金流業務可助力穿越周期，重資產關注核心收租物業，輕資產關注國央企物管公司。