地產行業，哪幾家房企的房子競爭力強？
樓市資本論就這個問題，問過不少業內高管，其中在長三角區域的很多人提到了同一個名字：銀城國際。
不久前，銀城國際發布2021年業績報，全年實現營收87.5億元；毛利約15.1億元，同比增長約30.1%，毛利率為17.2%，同比增長約6.4個百分點；年內溢利增加約25.7%至約4.85億元。母公司擁有人應占年內溢利約1.42億元。
尤為值得關注的是，2021年度銀城國際總合約銷售額按年增長約9.0%至約253億元，創歷史新高。合約銷售建築面積約113.6萬平米，合約均價22265元/平米，增長10.6%。全年綜合回款率更是高達106%。
業績亮眼的銀城國際秘密在哪裡？
在樓市資本論看來，從本質上講與文章開頭問題的答案同源，銀城國際優異的競爭力不僅在圈內獲得廣泛認可，在需求端也成為客戶的人氣之選，業績本身就是最好的明證。
【一】從南京城杭州，發現去化天王的戰略定力
手頭幾個銀城樓盤的去化成績，非常能說明問題。
據了解，銀城國際的南京雲望府項目2021年總計推售914套住宅，三開三罄，並且全部是在開盤當天售罄。
以南京封面著稱的金陵玖園項目於2020年12月底首開，至2021年底，三開三捷，亦全部售罄。
不僅南京的項目火，銀城國際落子在長三角另一核心城市杭州的項目也賣出同樣的效果。
杭州觀湖之辰項目於2020年11月首開，截至2021年5月-9月，七開七罄，年度簽約超41億，回款38億。開盤不到一年，1439套房屋實現全部售罄。可以說，銀城國際的產品已具備現象級的火爆銷售特質。
銀城國際的品質，為何能在業界、市場同時獲得如此高的認可？
在樓市資本論看來，在大家都在追求「管理紅利」、「長期主義」的今天，銀城國際對產品品質、深耕區域和穩健財務三大戰略定力的牢固貫徹，建立了一套房企的成功原則。
【二】戰略定力一：品質為先，銷售額253億創新高
如果，像美國建築大師沙里寧說過的那樣：建築就像一本打開的書，從中你能看到一座城市的抱負。
那麼，對南京民眾來說，能實現這個抱負的一定有金陵玖園。
這個在財報中，被銀城國際重點提及的項目，憑藉優質的地段、山水和文脈資源，稀缺的別墅形態，匹配藏品級的品牌與產品，實現了地段、客戶、產品、品牌、物業五位一體的默契組合，一經面世就成為代表南京地域性、國際化、現代化居住文明的一個新標杆。
金陵玖園有多被認可？彼時開盤前銷許還在申領中，乃至首付8成，驗資1500萬的門檻也沒擋住大家的熱情。最高單套總價超4000萬的項目，開盤當天就售罄了。並且是再開再售罄，三開三售罄。還拿下了，南京市2000萬元總價以上住宅成交面積、套數、總金額的3個第一，領軍南京住宅銷售市場。
作為金陵玖園的開發商，銀城國際對其地段價值的深度解讀和研判能力，乃至匠心打造由此可見一斑。
正如銀城國際一直強調的那樣，專注於為全齡客戶開發優質住宅物業。目前，銀城國際針對不同年齡客戶，精心打造了「頤、尚、致、中、和」五大優質住宅系列，滿足長者、年輕一代、中等收入家庭、改善型家庭及高收入家庭等客戶的不同需求。也因此，南京的金陵玖園只是銀城國際眾多優質產品中的一個代表，像這樣熱銷的項目在2021年還有上文提到的南京雲望府以及杭州的觀湖之辰，等等。
杭州德信銀城觀湖之辰
用產品力踏踏實實抓住消費者心的產品，自然就可以賣得好。2021年業績報顯示，在南京、杭州人氣火爆的銀城國際在這兩地的銷售額分別占到總銷售額252.94億元的31.2%和33.9%。
與此同時，優良的產品造就稀缺性，也讓其價格空間得以拓展。在這一年，銀城國際的合約銷售建築面積約達到113.6萬平方米；合約平均售價約每平方米人民幣2.23萬元，同比增長約10.6%。而從2018年算起，三年復合增長率高達38.4%。
此外，值得注意的是銀城國際的綜合回款率也創下歷史新高，達到106%，保持行業內領先水準。
銀城國際在保持銷量規模穩步提升的同時，始終保持企業戰略定力，堅持品質與服務同步發展，在客戶滿意指標上維持較高水準。數據顯示，2021年銀城國際年度客戶總體滿意度為88%，全年交房滿意度為87%，房屋體檢服務總體滿意度為95%，均處於行業標杆水平。
樓市資本論認為，說一千道一萬，開發商的本質就是滿足大家居住需求的產品生產商和服務提供商，也只有在這兩方面保持長期的專研精進，才能提升自身的核心競爭力。顯然，銀城國際做的不錯。
【三】戰略定力二：深耕長三角，新增貨值443億
沒有使命，就無法建立長期主義的信念，銀城國際對長期主義的堅持，在開發優質住宅物業之外，還體現在其對長三角區域的深耕戰略上。
銀城國際總部設立於南京，自2002年起開始從事物業開發，也自2002年起，就連續18 年被江蘇省房地產協會評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一，並於2019年初登排行榜第一。
作為掌舵人黃清平在業績報告中，也肯定了銀城國際2021年堅持立足南京、深耕長三角地區的發展方針和堅持品質與服務並重的產品理念，才取得整體業務保持穩健的發展勢態。
這個戰略成功的邏輯不難理解。
亞布力智庫專家武亮認為，在行業步入調控深水期的當下，長三角都市群作為中國經濟最發達的區域之一，憑藉對流入人口的虹吸效應，需求依然強勁，房企產品銷售自然更有保障。
數據還顯示，2021年銀城國際持續採取多元優化的拿地渠道，實現南京、蘇南、浙江、淮海及安徽五大區域市場進一步精準深耕。於年內共獲取14幅地塊，新增總建築面積約297萬平方米，新增貨值443億元。總土儲近725萬平方米，其中應占權益土儲建面約為471萬平方米。
吃到長三角發展紅利的銀城國際，在業績報告中展望未來，強調將繼續聚焦長三角區域，並認為隨著樓市抑制因素消失，需求會逐步釋放，長三角區域仍將是中國最具有活力、需求旺盛的市場。
數據顯示，截至2021年底，銀城國際實現年末資源總量約700億元，其中未取證及已達未取的全口徑庫存資源約250億元，在途資源將於今年陸續釋放，同時約九成資源分布在一類及二類城市，整體安全邊際較高，為未來合約銷售提供可靠來源。
樓市資本論認為，不僅產品優質，還選對了最有購買實力的消費群體所在地長三角，銀城國際的業績必然會實現可持續的穩健增長。
【四】戰略定力三：穩健財務，融資成本降至7%
不僅在銷售與回款兩個指標上做到了新增，在面對「三道紅線」、「雙集中」等政策背景下，銀城國際也在積極優化財務結構，並在融資渠道上做到了成本的下降。
樓市資本論了解到，銀城國際的平均融資成本從2020年的7.7%下降到了2021年的7%。相對應地產行業正遭遇的資本寒冬來說，這是一個讓不少房企都眼紅的成績。
與此同時，銀城國際的負債規模和結構也均有改善。其2021年末有息負債總額是136億元，同比下降5.1%，其中銀行借款90.33億元，占比66.3%。短期負債下降14.5%至47億元。短期借款占比則下降至35%。銀城國際高管層表示，有意識、有目的壓降負債，就是銀城國際擁抱地產行業新態勢的政策。
值得一提的是，銀城國際在2022年有2筆到期美元債。於2022年3月16日到期的本金總額為1.65億美元境外債，已在不久前的2月25日進行了交換要約，利率提高至13%，期限為364天。銀城國際還在3月10日回購註銷了本金約6200萬美元的票據，並於3月16日安排資金兌付票據，本金約660萬美金，已悉數妥善安排票據的兌付，避免違約。
銀城國際還適當布局了一些聯合營項目，在拓展規模的同時，其負債比例和結構跟以往年度相比，得到了更加優化。
對於未來的發展，銀城國際的管理層強調，會更加注重公司的健康度，降杆杆、保現金流、保安全，並於去年開始就提出了「有質量的發展」，「過去追求規模、現金、排名的發展方式已經不適合今天，也不適合我們這種企業的發展。」在財務方面，銀城國際也會合理安排公司現金流，安排好兌付計劃，維護其對資本市場的承諾。
綜合銀城國際的業績和高層解讀，樓市資本論認為，銀城國際努力維持業績增長和防控風險之間的平衡，其戰略定力還是在於要帶給客戶更長期的價值。市場是多變的，政策是多變的，各種災害也是不可預測的，但銀城國際寧可發展慢一些，也不希望因為戰略或者投資的失誤而讓客戶遭受損失。
能堅持產品品質和服務品質，並按約兌現，在當下已經是優秀房企的代名詞。
在樓市資本論看來，銀城國際二十餘年來，在產品品質、區域深耕和財務穩健上堅持的戰略定力，也回應了其專注於在長三角地區為全齡客戶開發優質住宅物業的企業承諾。
憧憬未來，相信這份承諾依然會持續兌現。