話題背景
前幾年，我國有些地方以「協議收購」的方式實施房屋拆遷項目，但是這種拆遷方式並未被寫入法律法規中。
最近，隨著各個城市相繼出台城市更新方面的法律規範，有些地方規範性文件已經明確可以通過「協議搬遷」的方式實現城市更新。
比如《蘭州市城市更新辦法（徵求意見稿）》第二十條：「城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過協議搬遷、房屋徵收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式依法辦理不動產登記。」
觀點及論據
筆者認為，「協議搬遷」從名稱上看，即通過「協議」二字，可認定協議雙方是自願平等協商達成房屋搬遷補償協議。
但是，協議的一方是城市更新的實施主體，也就是行政機關。協議搬遷作為一個行政行為，首先具有單方強制性，也就不可能具有雙方完全自願平等的前提。
因此，協議搬遷本身就是個偽命題，不可能具有合法性。
筆者從以下幾個方面論證協議搬遷的違法性：
第一，「職權法定」是我國行政法中依法行政原則的基本要求。
法律、行政法規未明確授權的行為，行政機關一律不得為之。我國現行法律、行政法規未授予任何行政機關對公民或者單位的房屋實施協議搬遷的職權。所以，沒有法律依據的協議搬遷行為，顯然不具有合法性。
第二，協議搬遷通常是針對整個片區的建築物在整體規劃後實施搬遷、拆除，建設新的項目。
這一目的與房屋徵收的目的是一致的。而對於房屋徵收應當滿足的實體和程序要件，無論集體土地還是國有土地上房屋徵收，《土地管理法》《國有土地上房屋徵收與補償條例》均作出明確的規定，如應當符合公共利益，符合「四規劃一計劃」、擬定補償方案公告並徵求意見、進行社會穩定風險評估、保障資金足額到位等。
符合上述條件則可以實施徵收項目，不符合上述條件而採取協議搬遷的方式，顯然是惡意規避上述條例中規定的法定徵收條件，不但不應得到支持，反而應當嚴厲禁止。
第三，據筆者了解，在協議搬遷項目中，行政機關也會制定搬遷補償方案，方案中的補償標準（包括房屋補償價格、獎勵、過渡費數額等）是統一的。
作為被搬遷一方的單位或者個人，只有同意或者不同意補償價格的權利，沒有協商補償價格的權利。不同意補償條件的，待周邊房屋拆除後，也會面臨為了實現公共利益被強制徵收和拆除的結果。
既然是統一的補償方案統一的補償標準，那麼協議搬遷又與房屋強制徵收有何不同呢？
退一步講，如果不制定統一的方案和標準，每戶各自與行政機關協商補償數額，那麼如何實現對最終補償結果的監督？
同樣或者類似的房屋如果出現差距過大的補償結果，必然是不公平的。
所以，協議搬遷為了結果的公平性，必然要補償標準統一，並且具有強制性。那麼其實質就是房屋徵收。
綜上，筆者認為，協議搬遷不具有法律依據，通常是行政機關為了規避法定的房屋徵收程序而採取的變相徵收手段。
一旦以協議搬遷的方式啟動徵收項目，因為行政機關一直強調搬遷的自願性和協議的相對性，搬遷範圍內的產權人無法對項目的合法性提起行政複議或者行政訴訟，也就無法行使救濟權利。這樣的違法徵收方式應當及時被制止，否則《土地管理法》《國有土地上房屋徵收與補償條例》中關於房屋及土地徵收的強制性規定將成為一紙空文。（陳晨/文）