導讀：最近，國家出台了一系列重大政策，要求在大城市中穩步推進城中村改造，城中村改造再一次成為了人們關注的焦點。21座大都市中的城中村，就像是一個巨大的「反應堆」，以其低廉的價格，吸引了各行各業的人才，為城市提供了源源不斷的活力。
城中村改造除徵收外，還可以通過保留集體所有性質、直接將集體所有性質轉為國有等方式進行。在城中村大改造的情況下，除了房主有權分一杯羹外，租客作為龐大的利益群體中的一員，能不能也參與到徵收補償中來？
一、房屋承租人是否享有徵收補償權？
我國在立法上的嬗變，逐步將承租人從被徵收人範圍中剔除出去。我國《土地管理法》及實施條例規定，土地徵收與補償的對象只限於土地所有權人、使用人和其他物權人，而作為債權主體的承租人卻不在補償範圍之內。
2010年修訂的國土資源部《徵收土地公告辦法》第六條規定：「被徵用的農村集體經濟組織、農民或其他權利人，應當在公告期限內持土地權屬證書到指定地點辦理土地徵用補償登記。」該規定將「其他權利人」納入徵收補償範圍，彌補了法律規範對被徵收人以外利益相關主體關注的不足。最類似於「城中村改造」的舊城改造，舊城改造適用於國有土地上房屋徵收與補償的規定，已經失效的《城市房屋拆遷管理條例》明確規定了房屋承租人為徵收關係的主體，第27條規定了房屋承租人的具體安置方式，承租人的權利具有代位性，在此基礎上，本文對此進行了分析。
但2012年實施的《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定，只有擁有房屋的人才能成為被徵收人，並且擁有簽訂補償協議的權利，同時，第23條只是授權各地對停產停業損失做出規定，承租人原本享有的代位權就失去了法律依據。承租人雖被排除在被徵收人範圍之外，但其主體地位已喪失。
根據法律，徵收非居住房屋的，被徵收人還能獲得設備搬遷和安裝費用，無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，因徵收造成停產、停業的損失補償等。因設備搬遷、安裝而產生的不能再用的設備，按照重置價格重新結算時產生的費用，由設備所有者承擔。對因拆遷引起的停業、停業損失，應當給予受到實際損害的經營者補償。
因此，在實務中，承租人一般都會被「內部化」。且其無主體地位，只有在房屋徵收部門既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議中給付屬於實際經營者的獨立補償利益，也不另行與實際經營者簽訂安置補償協議解決實際經營者獨立補償利益問題的情況下，作為實際經營者的承租人作為直接利害關係人，才能直接向房屋徵收部門提起行政訴訟，主張權利。
二、房屋承租人的補償權如何保障？
房屋在租賃過程中，如果被徵收，通常會產生兩種法律關係，一種是徵收補償關係，另一種是租賃關係。如果租賃合同中對出租房屋涉及的拆遷問題有約定，體現了雙方意思自治的，按照約定處理。合同中的約定對當事人有約束力，除非該約定被確認為無效。「在被徵收人和承租人簽訂的租賃協議中，已經對徵收情況做出了預測，並做出了應對措施的，按照租賃合同中約定的方式進行應對。」
在房屋租賃合同中沒有明確約定的情況下，應優先處理徵收補償關係。當事人對於徵收及補償有約定的，在合同沒有約定的情況下，處理徵收與租賃關係的關鍵在於國家徵收行為是否侵害承租人的租賃權。在發生侵權時，應先處理徵用補償關係，後處理租賃關係；未受侵害者，可先解除租約關係。其中比較有爭議的一點就是：合同中約定房屋被徵收時承租人沒有做出任何補償或者雙方都不承擔責任，該如何處理？這就牽涉到對上述慣例的理解。
律師總結：
對此社會上存在兩種不同意見：
一種意見認為，雙方已經明確約定了徵收補償費，承租人無權要求賠償。一種觀點認為，這一約定只是使承租人不再向出租人主張賠償，但是，在徵收方給予承租人的徵收補償中，出租人仍然應當給予承租人補償。理解這一約定，關鍵在於把握當事人在訂立合同時的真實意思。如果在簽訂合同時已經考慮到承租人應享有的份額，則應被視為承租人放棄其應享有的徵收補償權益。
反之，承租人當然可以主張權利。如果無法查清真實意思的話，單從上述條文中可以看出，出租人不作任何賠償或者不承擔責任的意思應為出租人不承擔違約責任。但是，對於本身應屬於承租人的徵收補償，出租人在獲得補償後仍應歸還承租人，否則就有不當得利的嫌疑。