政策大變天，廣州舊改鐵定全線降溫

原標題：政策大變天，廣州舊改鐵定全線降溫

文｜鄧浩

政策大變天，廣州舊改鐵定全線降溫

近日，廣州市住房和城鄉建設局發布公告，公開徵求《廣州市住房和城鄉建設局 廣州市規劃和自然資源局關於城市更新舊村莊全面改造項目政策性住房和中小戶型租賃住房配置的意見（徵求意見稿）》

《意見稿》明確了融資地塊政策性住房配置比例，其中，越秀、荔灣、海珠、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙等8區改造項目融資地塊保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房）和人才公寓等政策性住房的建築面積占融資地塊住宅建築面積的配置比例原則上分別不低於15%和5%。花都、從化、增城等3區政策性住房的配置比例由相應的區人民政府確定。

簡 評

1、新政將是落實廣州十四五期間建設60萬套「保租房」3萬套「共有產權房」的一項重要舉措。

由於十四五期間廣州保障性住房任務巨大，所以肯定會採用多渠道建設和籌集的辦法解決。部分任務落到舊改項目上是合理的選項；

2、新政讓舊改項目資金壓力驟增。

舊改項目的融資地塊至少要有20%以上的面積要進入保障性住房體系，則項目的收益大打折扣。此前各房企跟進的舊改項目，所有的帳可能要重新計算了。少了20%面對市場的面積，可能意味著大批舊改項目因此無法推進。

3、舊改市場鐵定全線「降溫」。

目前有大量房企參與到廣州舊改當中，但近期關於舊改的指導性文件接連出台，全數不利於參與舊改的房企。分別是8月份由中央提出的「老城區更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%」，後來地方提出的城市更新要以市屬、區屬企業要做主導。再有就是廣州一份沒有公開的文件透露，越秀、海珠、荔灣、天河、番禺、花都、白雲中心七區將暫停舊改招商……

二手房指導價政策應考慮適時調整

央行提出「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」。什麼是：維護住房消費者的合法權益？就是消費者合法合規的貸款申請應該受到保護。要審批，要放款，也應合理評估。央行這個表態是非常清晰的，應該不會有理解上的偏差。

今年4月份，深圳率先在全國實施了二手房指導價政策。其後國內多個一二線城市相繼效仿跟進。該政策表面上控制了二手房房價的持續攀升，起到了穩定二手市場的作用，但也連帶產生了一些負面問題，需要正視。比如：二手房指導價等於強制壓低了二手評估價，某種程度上侵害了消費者的合法權益，與此次央行表態的精神有悖的部分。另外二手指導價政策也容易使二手房報價、估價系統陷入不透明，不公開，不真實的狀態。這一方面降低了市場效率，同時也容易讓統計數據失實，不利於管理層掌握真實市場動態，從而做出準確的決策。最後是二手房指導價政策出台後，並不見得能夠讓二手房成交價真的能按指導價進行交易。但卻對二手房相關產業造成了極大衝擊。比如深圳，二手房指導價出台後，導致大量二手中介及周邊行業出現了快速萎縮。類似情況在執行的城市同樣有出現。

在穩房價道路上，各地都有許多積極有益的探索，我們既要不斷嘗試新辦法，也要不斷優化現行政策，使得管理手段不斷提升。二手房指導價政策作為一個「新生事物」，前段時間讓市場看到了效果，也顯現出了不足。此次央行重新為房地產市場，為信貸定了新調。各地宜與時俱進，微調現行的二手房指導價政策。以求更好地「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」，更好地實現「穩房價、穩地價、穩預期」的目標。