近日，市住建局公布了關於《溫州市區共有產權管理辦法（試行）》（徵求意見稿），引起討論。
自去年7月杭州、寧波陸續出台共有產權房計劃後，憑藉一手「與政府合夥買房」的噱頭讓人艷羨不已，如今溫州終於跟上這班車。
據意見稿顯示，符合條件的市區和非市區戶籍家庭（劃重點，非市區居民也可享受），在滿足所需的條件下，可購買市區共有產權房，購買的產權份額在50%至80%之間選擇，持有滿5年可增購，持有滿10年可上市交易。
接下來小編就詳細解讀一下溫州共有產權房，到底怎麼搞？
共有產權住房籌建方式有三種，包括劃撥土地集中新建，商品住房項目配建，以及既有房源轉用。
預售、既有的共有產權住房銷售基準價格參考相近時期、相鄰地段、相似類型的商品住房市場、二手房市場確定。
購房家庭可按50%、60%、70%、80%四個等次自主選擇持產權份額，與政府或代持人進行分割。
解讀
不難看出，共有產權房的來源類型豐富。既有直接新建、也有商品房配建、以及現房轉用等，滿足經濟、品質、以及入住時間等各大維度的需求。
小編了解到，共有產權房價格多以市場為主要依據，政府會每年公布一次指導價格。
購房者可自行選擇多種分割方式，並以全款、純公積金貸、商貸、組合貸等多種方式進行付款，與現行房產交易流程大致相同。
共有產權房戶型設置以中小戶型為主，高層建築為90㎡以下，多孩家庭可適當建設90-120㎡戶型，而既有房源轉用的，無此限制。
購買條件
市區戶籍居民家庭，需同時滿足落戶連續5年及以上，在市區無房產，且申請前12個月家庭人均可支配收入高於上年度當地城鎮居民人均可支配收入，且低於上年度當地城鎮居民人均可支配收入的200%。
市區非戶籍常住人口家庭，需同時滿足持有《浙江省居住證》5年及以上，在市區無房，有就業單位且正常繳納社會保險，申請前5年在市區累計繳納社會保險滿36個月，申請前12個月在市區連續繳納社會保險且無補繳記錄，家庭收入要求與市區戶籍家庭一致。
解讀
參考溫州2021年人均約6萬元可支配收入，三口之家年收入在18萬元以上，36萬元以下的，且滿足其他條件的情況下，均允許購買共有產權房，針對非市區人口也相應可購的規定，本次覆蓋範圍應該說相當大。
另有一則讓部分人傷心的消息，該意見規定單身人口需滿35周歲才可申請購買共有產權房。
上文提到，政府指定部門或代持機構擁有擁有產權房份額，而政府產權份額會產生一部分租金，文件規定將以不高於市場租賃價格租給購房家庭使用。
倘若按照市區商品房月租約3000元/套，50%政府份額計算，每月需要支付給政府或代持部門約1500元租金。
購房者與政府或代持機構份額買賣亦有明確規定。取得產證後未滿5年，購房者回購價為原房價+基準利息。5年以上的，參考周邊二手房價進行回購。
除此以外，共有產權房倘若想要上市交易，需滿10年。如購房者與代持機構未完成切割，則交易稅費、交易權益按照份額進行分擔。
在筆者看來，本次溫州共有產權房的推出，更進一步挖掘了潛在的購房人群，尤其是傾向於在溫安家的自住家庭。代持機構最高約50%的份額比例，可明顯降低購房者的資金成本，一套市區約200萬左右的房子，按照約20%的首付比例，購房者首付僅需約20萬。這對於部分家庭足夠擁有吸引力。
而在後續的還款階段，由於比例下降，月供也將大大降低。
不過很多人會對租金部分有疑慮，其實針對溫州的租售比例，購房者大可將這筆租金作為一筆利息，仍以200萬房源為例，代持機構出資100萬，市場評估約3000元/套/月租金，每月需繳納約1500元租金，每年約18000元租金，實際年利率僅約1.8%，遠低於同期商貸利率。
當然，如果未來房價走勢仍舊上漲，我們建議在第五年向代持機構申請回購，此時僅需支付原房價+小額利息，而如果房價走低，則大可在5年後，根據市場價進行回購，以儘可能分擔損失。
對於整個地產市場的影響來看，正面效果一定會有，畢竟這一措施大大拓寬了購房人群；
但強者恆強的局面仍將延續，好地段、好配套的項目會有更多人追捧。而那些條件一般、以至於門可羅雀的項目，在市場供給溢出的情況下，恐怕很難改觀。
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