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溫州市區的土地出讓終於要「開閘」了！
上個月國企拿下文昌路一宗地，市區商住地塊時隔約8個月迎來「開張」後。
2021年市區（鹿城、龍灣、甌海）
最後掛牌地塊統計
近期，沉默許久的市區土地終於迎來了「大招」，5宗涉宅地塊陸續湧出，打破了此前尷尬的「冰封期」。
圖截於浙報傳媒研究院
據說本次掛牌大部分地塊都有房企勾地，基本能確定出讓才掛牌，讓人鬆了一口氣。
值得一提的是，本次掛牌地塊在競拍要求上與往常有很大的不同：
競得人自主選擇是否全裝修銷售。該政策在溫州真正是「怨聲載道」，凡全裝修房交付必是一出「車禍」現場，哪怕是毛坯房時代在溫州美名遠揚的許多房企也沒能避雷。
在這樣的市場裡，毛坯房「重出江湖」，魅力不言而喻。
封頂價格變動，溢價率由30%下調至15%。區別於往常封頂後的競配政策性住房，本次掛牌地塊大多在封頂後皆轉為線下搖號，不再接受更高的報價，進一步降低房企拿地成本、鼓勵房企參與拍地。（除龍灣瑤溪南單元12-F-35地塊）
部分掛牌地塊起始樓麵價略有下調。例如重新掛牌的龍灣瑤溪南單元12-F-35地塊，起始總價由原先的10.24億下調至8.89億，直降1.35億。
我們往期很多文章中已反覆強調，流拍的最主要因素在於起始樓麵價過高，房企利潤過薄（市區多個項目降價後已面臨虧本），一旦市場「風吹草動」，房價不好降、市民不想買、地塊不好拍，將是開發商、購房者、溫州市三輸。
本次掛牌地塊中，部分地塊的起始樓麵價都做了相應的下調，這是至今以來看到的最有效的拯救地市手段。
部分地塊綁定優質學校出讓。如果後期能通過發文直接確定項目學區，將使樓盤競爭力得到質變，溫州人最重教育、很願意為好學校買單。直白點說，一座好學校相當於每套房子增值幾十萬，以一千套來算、樓盤貨值直增好幾個億。
龍灣區外國語小學集團校龍華校區（暫名）
另外，本次新政還採取分期繳納出讓金、延長出讓金繳納期限等措施，也顯著減輕了房企負擔。
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02
此次土拍新政無疑是對溫州樓市、地市的一大利好。
由下表可知，去年1-5月溫州市區商品住宅出讓金高達373億左右，成功出讓的也有19宗地，而今年1-5月市區土拍市場明顯遇冷，僅上個月成功出讓一宗土地，共計出讓金11.8億。
溫州財政的半壁江山大多依靠土拍收入，在杭州都放低身段的時候，溫州降價降標準、把地先賣出去創收，度過寒冬是最實際的方式。
但也有一點隱憂。
本次掛牌地塊中，採用封頂轉搖號模式下的未來科技島和甌江口半島起步區地塊，就算是拍至地塊封頂價，還是低於周邊大多競品樓盤的拿地價。
未來科技島03-C-06地塊
未來科技島03-C-29地塊
半島起步區C-08c地塊
因此這類樓盤在半年左右入市時，能夠以更低的價格去售賣、甚至誘發價格戰。這對於原來高價拿地的周邊競品來說是一種無形的壓力，如果近期無法抓緊售賣，那麼後期甚至會陷入虧本的價格戰中。