文：王曉曦 朱耘
ID：BMR2004
圖：焦震楠
近日，萬科2022內部會議內容曝光，董事會主席郁亮表示2022年是背水一戰的一年，並指出房地產已經進入「黑鐵時代」。
無獨有偶，建業集團董事長鬍葆森也曾有過「黑鐵時代」的言論。2022年2月14日，胡葆森在展望房地產市場時表示：「對於很多已經躺平的企業，估計連『黑鐵時代』也不是了。」
從1998年房改至今，中國房地產行業經歷過彎腰就可撿黃金的「黃金時代」，金融危機後期的「政策驅動時代」以及去金融化的「白銀時代」。如今房地產行業在郁亮的表述中直接跳級進入了發展舉步維艱的「黑鐵時代」。
有人質疑郁亮「要麼死，要麼活」的言論過於悲觀，有人表示「房在，希望就在」。無論郁亮的判斷是否言過其實，房企銷售下滑、大額債券融資到期、現金流緊張的情況確實存在，如何存活下去成為房企不得不思考的問題。
房市雖寒卻有回溫跡象
2022年2月20日，記者以購房者身份諮詢某房地產銷售北京市房山區長陽半島萬科樓盤行情，地產銷售介紹了一套88平方米的兩居室，該套房子售價在365萬元左右，約合每平方米4.2萬元。
當記者問及該套房源近期是否有降價情形時，該房產銷售介紹道：「房價是不會降低的，只會越來越貴。國家很支持房地產的，房子是越早買越好。」
2022年2月21日，國家統計局發布的2022年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2022年1月，北京新房銷售價格環比上漲1.00%，二手房價格環比上漲0.50%。北京房價雖在2022年初出現輕微上漲，但就數據統計的70個大中城市整體而言，超五成城市新房房價環比下跌，近八成城市二手房房價環比下跌。
供求理論顯示，需求曲線一定的前提下，銷售價格與銷售量反向變化，但房價的下滑似乎並未起到刺激消費的效果。
國際評級機構穆迪發布的報告，2021年中國房地產開發商合約銷售額同比增長5.3%，遠低於2020年和2019年10.8%、10.3%同比增速。穆迪預計2022年全國合約銷售額將下降5%-10%，轉入負增長。
2022年，春節期間的返鄉置業潮也不再如往日。過去幾年在一二線城市的打工人由於積蓄難以支撐在工作地買房，春節小長假期間部分人會選擇在臨近家鄉的城市購房，春節返鄉置業潮就此形成。不過，虎年春節期間本應出現的返鄉置業潮也「爽約」了。
2022年滿24歲的小胡是一名北漂，她表示近兩年有在家鄉安徽徽州買房的打算。她說，績溪縣城的房子在2021年6、7月的房價在6000元-7000元/平方米，與北京房價相比完全在可接受的範圍內。不過，由於家鄉人口老齡化較為嚴重，新建及已空置多年的房子較多，其預期未來房價會降到4000元-5000元/平方米。
績溪的房子是否如小胡預期般下降還未可知，可知的是確實有部分潛在購房者將購房時間推延。當前春節期間購房的優惠對這類不急於買房的中青年吸引力已大不如前，購房熱度及房屋成交量均有下滑趨勢。
58安居客房產研究院統計數據顯示，虎年春節期間全國重點城市新房購房需求熱度同比下降31%。據CRIC監測，40個重點城市的房屋成交量為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%。
獨立經濟學家王赤坤表示，無論從相關政策，還是市場情況，中國的房地產都已經過了高速發展期，現在行業處於成熟階段，房地產躺贏時代已經結束。
進入「黑鐵時代」從現金流崩塌開始
二月下旬的北京雖然依舊寒冷，但迎來萬物復甦的春天已經指日可待，房地產行業的冬天卻不知還要持續多久。
還未出虎年正月，房地產行業又迎來新一輪危機。2022年2月11日，正榮地產(06158.HK)被爆出無法如期償還2022年3月即將到期的2億元美元債。被爆出債務危機後，正榮地產連續兩日發布澄清公告進行否認。不過，就在2月18日晚間，正榮地產突然轉變話術，上演了一出「變臉」戲碼。
2月18日晚間，正榮地產一改前幾日說法發布公告稱，在市場狀況不利的背景下，可用於清償債務的內部資金日益有限。其預計以現有的內部資源可能不足以解決2022年3月即將到期的債務（包括於2022年3月5日全部贖回證券）。
同時，正榮地產表示其正在徵求證券實益擁有人建議，就證券提出豁免及修訂建議，為改善整體財務狀況尋求展期。如果同意徵求未能成功實行，可能無法全部贖回證券，且可能考慮進行替代的債務重組行動。
正榮地產此番發布澄清公告後改變說法的行為引發熱議，事實上正榮地產的債務危機來得並不突然。
在美元債方面，公開資料顯示，截至目前正榮地產存續15隻美元債，規模為37.03億美元，其中一年內到期的規模達22.2億美元。而據正榮地產2021年中報，其債務規模達713.38億元，其中一年內到期的債務為203.43億元，償債壓力可想而知。
記者向正榮地產發去採訪函，希望就如何解決即將到期的更大規模境外債，是否會大批量出售控股公司股權等方式解決現金流等問題進行採訪。截至發稿，暫未收到回復。
正榮地產的危機也反映了房地產行業的現狀，這場危機可以算是2021年下半年房地產危機的延續，不同的是虎年的債務危機或許將來得更猛烈些。
房地產行業的債務「遮羞布」似乎是在2021年下半年被扯掉的。恆大2021年的債務危機至今還讓人記憶猶新，相較於恆大的危機，2021年下半年後危機的主角是美元債。
自2021年下半年起，花樣年、佳兆業、當代等多家房企出現美元債違約事件，時間來到了2022年，美元債違約危機猶存。
除正榮地產外，2022年1月20日，中國奧園(03883.HK)也發布公告稱將不會支付2022年1月到期的美元債本金和利息以及2023年、2024年到期的另外3筆美元債利息。
Wind數據顯示，截至2022年1月19日，2022年到期的房地產存量美元債本金餘額達582億美元。其中，2022年1月的規模達74億元，3月、4月、6月、7月的到期規模超過50億美元。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，2021年和2022年有多家房企出現無法到期償還美元債事件，現金流出現一定緊張情形。若無法對債務進行處理，將勢必會出現公開市場違約問題，除了會導致企業無法再在公開市場融資之外，可能還會引發交叉違約以及觸發部分融資提前到期和加速到期的問題，無疑會驟然加大公司的流動性壓力。另外，由於公開市場違約的出現讓公司的市場信用受到質疑，除了在私募市場將難以融資和獲得融資展期之外，也會導致產業鏈融資以及預售房出現困難。
房企到期無法償還的背後是負債高企，營收凈利的逐年下滑。
陽光100中國(02608.HK)2021年中報顯示，截至2021年6月30日，其貸款和借款總額為256.28億元，較2020年末增加115.46億元，同比增加81.99%。其中，陽光100中國須在1年內、1年後至2年內、2年後至5年內償還的金額分別為126.28億元、89.97億元、39.98億元。
在經營業績方面，以喊出「黑鐵時代」的萬科為例，作為位列行業前茅的標杆企業，萬科的表現也不容樂觀。
萬科A(000002.SZ)2021年上半年財報顯示，2021年上半年其實現收入167.1億元，同比增長14.2%，其中，房地產開發業務結算收入為1443.3億元；歸屬於上市公司股東的凈利潤為110.5億元，同比下降11.7%。
據萬科2022年2月8日公布的1月分銷售數據，2022年1月其合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元。經計算，其1月合同銷售面積同比減少47.17%，合同銷售金額同比減少50.19%。
中指院發布的《2022年1月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，2022年1月，TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企僅有15家，較去年同期減少14家；超五十億的房企22家，較去年同期減少31家。
變革時代已經到來
從2018年喊出「活下去」的口號到如今的「黑鐵時代」言論，萬科作為頭部房企對市場的判斷一直以來都是具有一定前瞻性。為應對「生死存亡之秋」，萬科對自身戰略與管理進行了調整。
郁亮表示，在市場萎縮後企業進入更加白熱化的競爭，萬科要想贏不僅要考慮如何一盤棋建設，還要面對業務的此消彼長，組織如何適配也是值得思考的。對於管理架構，郁亮還指出經營業務要「長」，開發業務中的6-8級的複雜項目要「長」，但該「消」的也要「消」。
事實上，房企組織架構調整已經進入了常態化。
2022年2月14日，建業集團召開線上媒體懇談會就組織架構調整問題進行回應。據悉，建業集團將原先的五級管理「集團-業務集團-大區-城市公司-項目」調整為「集團-城市公司/專業公司-項目公司」的三級管理模式。同時建業集團將原有的建業控股、地產集團總部、中原建業集團總部、新生活集團總部、築友集團總部，五大業務集團總部合併為新的集團總部，合併後下設九個業務中心。
針對如何面對組織架構調整等帶來的陣痛等問題，《商學院》記者向建業集團發送了採訪函，截至發稿暫未獲得回應。
除建業集團，世茂集團在2022年1月也啟動了新的一輪組織架構調整。世茂集團對集團總部職能部門和區域職能部門進行整合，並撤銷原浙江區域公司，升級華中地區公司，將滬蘇區域公司的部分項目重新進行劃分。
精簡組織架構，進行扁平化管理，是房企節衣縮食的第一步。為了進一步緩解資金壓力，還有部分房企走上了變賣家產的地步。
近日，世茂集團旗下網紅深坑酒店被爆出以22.5億元價格掛牌出售。2022年2月14日，世茂集團相關負責人回應媒體稱：「確實正在處置資產，但並沒有委託中介進行出售，網傳的報價更是不實。」世茂集團此番聲明算是做實了出售酒店傳聞。
事實上，世茂集團早已開啟變賣地產之路。2021年12月17日，世茂集團發布公告稱，將以20.86億港元的價格折價出售位於新九龍內地段第6549號余段的香港維港匯項目。2022年2月11月，世茂集團發布補充公告稱，計劃出售的維港匯項目最新估值為177.41億港元，其將把約90%出售所得款項凈額用於償還到期債務。
據《商學院》雜誌統計，2022年以來，世茂集團擬通過出售酒店業務，出售合營公司權益及出售附屬公司的方式變現74.05億元。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，為改善現金流情況，部分房企採取了調整組織架構與出售旗下公司股份的行為，這種方式對房企節省管理成本、提升管理效能和加快現金回流以挽救公司的流動性，在短期內是有幫助的，可謂「留得青山在，不怕沒柴燒」。但是就長期發展而言，還要看組織架構調整是否契合公司發展的需要，以及出售旗下公司或者項目股份是否影響公司的土儲存量與結構。
變賣資產雖能解一時的資金流短缺之困，但無法解決根本問題。2022年2月6日，恆大舉行了2022年保交樓新年開工動員會，恆大集團董事會主席許家印在會上表示：「要注意防範資產處置過程中的漏洞問題，不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。」
許家印此番表態雖看似強硬，但背後是房子想賣卻賣不動的無奈。為了給企業帶來更多的業務增長活力，不把「雞蛋放在同一個籃子裡」，房企將注意力投向了其他行業，走上了多元化發展道路。
2021年10月，許家印就曾在恆大集團復工專題會上宣布，將在未來10年內實現房地產向新能源汽車的產業轉型，形成新能源汽車為主、房地產為輔的產業格局。
其實，房企出於尋找新收入增長點及業務協同的考慮，在很早之前就已對「物業+」模式進行嘗試，進行多元化布局。目前房企已將觸角伸向物業管理、商業地產、租賃等領域。
進入2022年就已有兩家房企擬分拆物業板塊上市。2022年2月6日，中國金茂(00817.HK)發布公告稱，金茂服務已就建議分拆向香港聯交所遞交聆訊後資料集，預計近期在港股主板獨立上市；2022年1月7日，龍湖集團(00960.HK)也對外公告稱，擬分拆龍湖智創生活於香港聯交所主板獨立上市。
獨立經濟學家王赤坤在接受《商學院》記者採訪時表示，在行業紅利消失，行業競爭激烈的情況下，單靠運營已經無力推動主營業務增長，房地產公司紛紛在戰略層面展開角逐，多元產品升級、多元創業和多元併購，有的則轉型進入新的領域。擬通過多元化發展方式試圖進入新的細分市場，嘗試獲取新的行業機會。
為了幫助房企走出困境，2021年12月20日，央行、銀保監會出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》。
通知顯示，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目；加大債券融資的支持力度，支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。
多一諮詢合伙人魏海軍在接受《商學院》記者採訪時表示，目前整體政策還是利好的，對於目前頭部的處於困難的房企，有利於化解系統性風險，有利於保交房的交付。對於發展穩健的一些中小房企可以利用機會以比較低的成本拿地，將有比較好的發展空間。
在政策支持下，國企和央企的融資動作頻繁。例如，大悅城和招商銀行簽署了100億元併購融資戰略合作協議，招商銀行將優先為大悅城提供地產併購相關的綜合金融服務；華潤置地、萬象生活分別與招商銀行簽署了併購融資戰略合作協議，分別獲得200億元和30億元額度並專用於地產併購業務。
魏海軍向記者介紹稱，房企融資的評估維度主要從財務的穩健型、行業中的排名、外部一些專業機構作出的評級、信息的透明度、業績能力和可持續發展性六個方面進行考量，並會根據這六個維度的指標，將房企的資信進行ABC三類劃分，其中：A＞B＞C。A類房企的融資成本是很低的，而且機構會優先考慮融資額度。
魏海軍還表示，融資圈有一個不成文的規則，國企只要沒有爆過雷，他們的評級一般都是A級。因為國企背後代表的是政府的信用兜底。因此，最近融資成本最低的前十強房企，幾乎都是國企背景的或者有國企參股的混合所有制房企。
在政策加持下，房企似乎迎來了一股春風，但房企若想走出「黑鐵時代」還需付出更多努力。
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