從央企口中奪地
文/樂居財經 許淑敏
去年「雙十二」那一天，中建信和拿到長沙S10地塊的第一時間，發布了宣傳圖：江山十年，再聽湘江迴響。
他們對這宗地寄予厚望，這張海報，明顯也是提早準備好的。
但一邊是中建信和拿地的喜悅，另一邊卻是競爭者湖南運達地產的不平。
運達地產營銷總經理戴衛中在朋友圈直指：地塊共5家開發商競爭，最後只剩下中建信和與運達地產在報價，但到了接近1.5萬/㎡樓麵價的時候，網站就出問題了，怎麼都報不了價。
也就是說，在關鍵時刻，運達地產無法報價。
在多方的協調之下，今年1月16日，長沙S10地塊重新開拍。而運達地產，繼續與中建信和競爭出價，最終以總價29.81億元、樓麵價1.61萬元/平方米拿下該地塊，溢價率約47%。
這是長沙一線臨江的罕見地塊，爭得該地塊，便爭得立足長沙頂豪市場的籌碼。因此，無論是中建信和，還是運達地產，都不會輕易放棄該地塊。
這樁長沙「新地王」重拍事件，出現的兩個典型性房企，值得考究：一個是正在全國快速擴張的央企，一個是立足湖南的本土民營房企。
兩個風格迥然不同的房企，爭奪話語權，不失為當前市場的另一縮影。
土地「重拍」
1月3日，長沙市自然資源和規劃局於發布公告，稱長沙黃興北S10地塊在網上限時競價過程中因系統故障導致報價異常，決定中止該地塊的網上掛牌出讓活動。此時，距離長沙S10地塊成交已經過去24天。
隨之，長沙市自然資源和規劃局再次發布公告，稱恢復該地塊的掛牌出讓。
而恢復競價的起始價，為2023年12月12日網上限時競價第37輪報價的27.57億元。原參與競價單位完善相關手續後方可參與網上限時競價。
一業內評論稱，對於官方來說，雙方有爭議，價格沒到位，重拍也正常。
顯然，這是一場關於中建信和與運達地產的土拍較量。
不到最後一刻，誰也不願放棄拿到項目的可能性。1月16日，該地塊再次開拍，僅用3分鐘左右的時間，便競價了11輪，總價到了29.81億元，溢價率約47%。
這一總價，較此前溢價2.23億元。地塊樓麵價也從原本的1.49萬元/平方米漲至1.61萬元/平方米，穩穩占據長沙「新地王」的位置。
在長沙取消「雙限」以後，地塊的高溢價成交，展現了長沙土地市場的潛力。
之所以多家房企爭奪，主要還是在於地塊位置核心。資料顯示，長沙S10地塊位於湘雅路以南、晴家巷以北、湘江大道以東、黃興北路以西，一線臨江，容積率3.0。
長沙業內表示，長沙主城核心一線臨江的地塊實在是太少，新出來地王因為土地具備一定的規模，總建面有將近20萬平方米，自然會獲得更多開發企業關注的目光。
據市場預測，取決於該地塊的地段、品質，產品有望衝擊4萬元/平方米。亦即，拿下地塊的一方，某種程度上掌握了核心區域的定價權。
中建信和、運達地產，作為這兩年長沙市場的頭部企業，自然要爭奪話語權。
中建信和深耕湖南多年，也曾自詡為本土房企，這幾年占據著長沙銷售榜單冠軍的位置。2023年湖南本土房企商品房全口徑榜單上，中建信和以141.6億元的銷售額占據首位。
但比起2022年，中建信和在湖南全口徑銷售金額達到196.1億元，去年顯然是退步了不少。中建信和也亟需補充優質項目，提升銷售規模。
而運達地產也長期深耕湖南本土，這兩年正追趕規模。2022年，運達地產首次以38.94億元的全口徑銷售額，上榜湖南本土房企全口徑銷售TOP5，2023年，運達地產排名繼續提升，以57.53億元的銷售額位居第二名。
運達地產，是唯一入榜湖南房企銷售TOP10的本地民企。
本土民企冒頭
在全國地產市場，運達地產並不算出圈。
但在湖南本地，這家房企的知名度頗高。這是一家已經發展了三十多年的本土民企，根據官網介紹，運達集團成立於1996年5月，目前擁有地產、酒店、貿易、工業四大核心板塊和網際網路＋綜合服務平台。
運達地產的規模不算大，即便是在湖南本地，項目也不多，樓盤包括運達國際廣場、運達中央廣場、運達錦繡廣場和運達會展灣等。
在長沙，運達地產先後打造過3個酒店，分別為喜來登酒店、瑞吉酒店、W酒店，當前還在打造麗思卡爾頓酒店。
長沙資深業內李鋒稱，長沙市場比拼的是產品品質、開發水準，運達在本土的開發能力，是任何央企國企都追趕不上的。運達地產的操盤辦法，是保持一定的項目開發節奏，做樓盤溢價，成為片區的價格標杆。
這與企業領導人的性格、風格相關。
運達地產的創始人為高雲安，他是常德澧縣人，自1977年參加工作以來，先後當過教師、公務員、國企總經理，養成了穩健、謹慎的風格。
高雲安最開始創辦湖南運達實業集團有限公司，是從流通業做起，隨之轉向實業，而開始地產業務，成為他高光的開始。
樂居財經發現，運達地產高管很低調，鮮少對外發聲，最多也就是講講產品品質打造的問題。就像運達地產總經理劉柏麟參加活動，講得更多是「長期主義理念」。
而這樣的開發節奏，註定了運達地產無法大步邁開腳步。天眼查顯示，湖南運達房地產開發有限公司成立於2001年，法定代表人為劉柏麟，最終受益人為高雲安。目前對外投資9家公司，全部分布於湖南。
早期，運達地產也曾通過土地抵押進行融資，2008年-2017年，其共有5筆土地抵押，抵押金額共計4.67億元。
在2022年以前，湖南本土市場多數被外來頭部房企占據，運達地產上榜不多。直到近兩年，市場深度調整，作為本土房企的運達地產迎來了機會，才開始冒尖，也登上了2022中國房地產企業500強排行榜。
至於為何不進行外拓，李鋒認為，運達地產不算是超級民企，對於外地發展不一定有把控力和資源關係，而且在長沙的認可度很高，並不代表在外地認可度高。
中建系湖南進退
中建信和，為中建五局旗下的地產投資平台。與中國建築旗下多個工程局一樣，中建五局近年來也在加速發展地產開發業務。
比起運達地產，中建信和成立時間更晚一些。該公司成立於2003年，法定代表人、董事長為盧洪波，經營地域立足於湖南。
多年來，中建信和也都是圍繞著湖南本土拓展。直到2018年，中建信和才開啟全國化布局，在重慶、南寧、北京、廣州等城市相繼落子，實現彎道超車。
機構數據顯示，中建信和土儲近七成分布於二線城市，主要位於長沙、重慶和天津，近兩成分布於一線城市，主要為北京和廣州。
靠著央企的資金實力，中建信和這兩年更是在各地頻繁落子。去年，中建信和在重慶、長沙、南京等地均有所獲。在北京、廣州的土拍市場上，也經常見到中建信和的身影。
2022年，中建信和聯合中建方程拿下門頭溝永定鎮地塊（長安麓院），也與中建壹品聯合拿下的海淀區北沙灘地塊（中建壹品·學府公館），備受市場關注。
中建五局官網上顯示，截至目前，信和地產已累計完成30多個房地產項目的開發建設，投資額超800億元，公司總資產約400億元，土地儲備超1000萬平方米。
中建信和拿地加速，不斷促進銷售增長。
2017年，中建信和成為湖南本土房企首個銷售額破百億的公司。2022年，中建信和更是首次進入地產行業銷售業績百強，全年銷售額高達286.9億元。
2023年，中建信和全年銷售額略有下跌，為152.8億元，位居行業第89名。
不管如何，湖南依然是中建信和的主要戰場。在湖南，中建信和覆蓋了9個城市，包括湘潭、株洲、岳陽、常德、張家界、衡陽、永州等。
在長沙，中建信和開發了中建芙蓉和苑、中建江山壹號、中建廣場、梅溪湖中心、中建鈺和城等多個項目。
其中也不乏豪宅項目，比如中建江山壹號，是中建信和十年前在長沙市核心城區開發的首個濱江豪宅，而目前正在開發的中建鈺山湖洋房產品，也屬於中建信和旗下的TOP級產品。
但對於中建信和的開發水平，長沙本地業內則有不同的看法。該人士表示，中建信和也算是本土的大企業，在長沙開發了不少的項目，但在前面的開發過程中，有些樓盤可能不算很盡如人意。
在業內看來，中建信和、運達地產在本地的口碑不盡相同，長沙人民希望在江邊有一個特別亮眼的產品出現，所以更多的人是希望運達來打造。