觀點網 「儘管面臨疫情，經濟等諸多不確定性因素，越秀地產有信心完成制定的全年各項目標，繼續在行業的新競爭格局中追求發展。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日的中期業績會中如是說。
此次越秀地產中期業績發布會依舊於線上舉行，由董事長兼執行董事林昭遠，副董事長、執行董事兼總經理林峰，財務總監兼執行董事陳靜及資本經營部總經理姜永進共同參與。
於今年上半年，越秀地產實現營業收入312.9億元，同比上升29.1%；毛利66.5億元，同比上升2.5%；毛利率21.2%，同比下降5.6個百分點。
提及上半年毛利率下滑，林昭遠於業績會上大方表示，自從去年以來，結合各大房企的經營數據來看，行業的利潤率下滑已經是一個事實。「20%-25%的毛利率是我們一個合理的目標，符合當前行業發展的態勢。」
此外，有關利潤方面，於報告期內，越秀地產核心凈利潤為21.3億元，同比上升1.4%；股東應占利潤17.1億元，同比減少25.8%；而中期每股派息0.275元，同比上升1.5%，派息比率則為核心凈利潤的40%。
「積極應對」是董事長及執行董事林昭遠總結2022年中期經營成績的關鍵詞之一，而展望下半年，他表示管理層非常有信心達成今年1235億元的目標。
擴儲與投資
學會合理增儲，是每家房企的必修課。對於越秀地產來說，土地擴儲計劃實施的另一面則是其區域深耕策略的進一步顯現。
從上半年整體來看，越秀地產在大灣區、華東地區、華中地區合共增加了16幅土地，總建築面積346萬平方米。
值得注意的是，在整個新增土地儲備當中，大灣區占比49%，華東占比25%。其中，大灣區新增7幅土地，新增土儲163萬平方米，大本營之一廣州新增5幅土地，新增土儲126萬平方米。此外，越秀地產還於今年3月首次進入安徽合肥，完成在華中區域的進深布局。
「上半年公司通過非公開競爭方法獲得的土地占比55%，有效控制了土地成本和溢價率。截止6月30日，越秀地產已擁有總土地儲備2860萬平方米，其中大灣區占比達到52.9%。」說罷，林昭遠還不忘提及近期的「好成績」：於7-8月之間，越秀地產又在廣州、上海、深圳增加了若干地塊。
除了傳統擴儲方式外，對於越秀地產TOD項目如何發力的市場討論於近年來也時常浮出水面。作為具有越秀特色的增儲模式，在業績單中，越秀地產目前共有8宗TOD項目，總土地儲備359萬平方米。其中管理層於業績會期間反覆提及的杭州勾莊項目，正是越秀地產首次在大灣區以外城市獲取的TOD項目。
眾所周知，作為國內軌交物業開發的最大發展商之一，越秀地產早在2019年已引入廣州地鐵，開拓「軌交+物業」TOD模式，此次在杭州項目的發力，則代表著越秀地產TOD在全國戰略布局的深化。
截至報告期末，越秀地產TOD項目共實現合同銷售金額約120.7億元，同比上升58.8%，以廣州項目為例，琶洲南TOD銷售額57.9億元、星樾TOD 30.1億元、星瀚TOD則為12.8億元。
回顧上半年TOD板塊的發展，林昭遠透露，過去的幾年裡，越秀地產組建了專門的TOD研究院，未來還會和各大城市地鐵規劃建設方做多輪的接觸和交流，既符合城市規劃發展，又符合企業經營運營的需要，取得多方共贏。
展望未來的土地投資策略，越秀地產管理層均表示，將繼續堅持一城一策和穩健投資策略，以及「1+4」區域化布局戰略，重點投向大灣區和華東地區。投資項目上將優選具經濟、產業優勢和人口凈流入的區域和城市項目，優中選優。
銷售與盈利
「今年的銷售目標不作調整。」在今日的業績會上，越秀地產管理表示，對完成1235億元的銷售目標充滿信心。
回看上半年，越秀地產錄得合同銷售金額約489.1億元，對比去年同期上升3.2%；合同銷售均價在2.75萬元/平方米，同比上升4.2%。從城市區域來看，上半年廣州實現合同銷售金額293.4億元，占總合同銷售金額60%。
從整體市場來看，越秀地產這半年來的銷售增速水平保持較好，合同銷售額也在近期行業波動時期下取得了逆勢增長。
林昭遠坦言，過去的五年里，一直在堅持越秀地產的一個理念：穩中求進。既要發展，也保持有質量的發展。「一直以來我們都是在財務穩健的大前提下，來推進我們的投資鋪排。從目前看，我們的決定是正確的。」
做正確的事情同樣需要良好的背景支撐，截至6月30日，越秀地產三道紅線保持綠檔達標，剔除預收款後的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍，財務方面較為健康。
觀點新媒體注意到，越秀地產的凈負債率較去年有所增加，而據參與投資者會的人士分享，越秀地產管理層針對該問題表示，凈負債率出現一些波動，是正常的現象，目前越秀地產資金是充裕的，如果沒有六七月份的投地高峰，越秀地產資金帳面是比2021年年底還要有所增加。
此外，越秀地產於上半年在境內發行合共人民幣61.5億元公司債券，其中，3+2年期票面利率介於2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介於3.35%至3.38%。
提及接下來的發債計劃，林昭遠表示，從目前看，越秀地產方面按照到期債的時間表來鋪排的發債計劃是正常推進的，還有一些剩餘額度。
現場被提及越秀地產與AMC的合作問題，林昭遠回應稱，確實存在部分房企可能會有出現債務問題的資產，但是光靠自己來爭取併購還是能力有限。「公司會聯合AMC關注項目，有合適的項目將積極爭取。」
當業績會行至尾聲，林昭遠也分享起了越秀地產下半年的計劃，從銷售策略看，堅持線上線下同時發力，在上半年的基礎上能夠提高整體銷售能力。而投資上依舊沿襲以銷定投，優中選優的策略。運營上則重點提高周轉效率，提高開發能力。
以下為越秀地產2022年中期業績發布會現場問答實錄：
現場提問：越秀地產旗下的舊改項目進展是否順利？7月21日廣州市政府發布了《關於徵求廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》的修訂意見，公司對該意見怎麼看？有沒有考慮從其他房企當中收購一些舊改項目？
林昭遠：廣州市政府非常重視廣州舊改，按照住建部的要求出台相關細則，而城市更新也是落實中央重要的戰略。我們的項目也是正常推進，廣州番禺里仁洞村項目也已得到實施方案的審批，目前公示已經結束了。
關於引進合作企業，目前部分企業出現了一些財務狀況，那麼如何能夠確保舊改工作持續進行，保證舊村改造工作的有效兌現和落實？我認為這項工作應該是有品牌，且財務健康的企業勝任機會比較大一點。
關於收購的問題，我們一直在積極推進跟進市場的各類標的，如果有合適的我們會進行收購。
現場提問：越秀地產未來在全國的土儲布局會有什麼規劃？其次有沒有一些主次的區分？對於大灣區的深耕發展有怎樣的計劃？
林昭遠：公司是按照1+4規划進行布局，一是大灣區，大灣區是我們的大本營，所以大灣區是作為越秀地產的重點區域發展。二是華東片區，尤其是環上海區域；第三是華中區域，目前重點還是在武漢、長沙、合肥、鄭州；西南區域，主要分布在成都、重慶、西安；北方主要為北京、濟南等的一些核心城市。
總體上我們會更加聚焦在省會城市及重點城市。
現場提問：在房地產下行的背景下，越秀做到穩健發展的關鍵是什麼？最近在一些流量平台上看到越秀項目的推介，越秀在數字營銷上有什麼樣的布局？
林昭遠：如何做到穩健經營，過去五年里，我們一直在堅持一個理念：穩中求進。既要發展，也保持有質量的發展，一直以來我們都是在財務穩健的前提下推進投資。從目前看，我們的決定是正確的。
此外，布局也非常重要，尤其在目前的市場環境下，項目選在哪裡也是非常重要的；同時還是要有好的產品力來支撐，沒有好的產品力，銷售也會受影響。同時，還需要營銷力，包括數字化營銷，這是一脈相傳的。從2020年受疫情影響開始，我們率先啟動了線上營銷的數字化營銷工作，打造了越秀房寶。
現場提問：越秀地產的利潤率、毛利率情況是怎樣的情況？之前傳言越秀地產收購恆大中心？是否已經有入標？
林昭遠：從去年以來，各大房企的盈利能力在下滑，這應該是事實。我們的毛利率在21.2%，按去年全年的毛利率來看大概下滑了0.4%，我過去也在強調，20%的毛利率是我們的目標，我認為這是合理的目標。
從目前看，這個毛利率是合理的，也符合當前行業發展的態勢。第一立足選好項目，第二做好產品，第三控制好相關成本，令公司的盈利能力保持穩定合理的水平，保持可持續的發展。
有關恆大的問題，我們要澄清一下，越秀地產沒有參與恆大的任何併購活動。公司大本營在香港，我們密切關注香港的項目，對香港未來的發展充滿信心，如果有合適的項目我們都會投資。
現場提問：越秀地產下半年有意向獲取哪些城市或區域的TOD項目？對於越秀地產來說，未來TOD的趨勢是什麼？之前提到越秀地產TOD 5.0的規劃，它現在的落地情況是怎樣的？
林昭遠：過去30年以來，我們把TOD作為重要的一條產品線，在廣州地鐵成為我們的二股東以來，我們首次走出廣州，在杭州落址，實現了TOD全國化布局的舉措。
TOD隨著各個城市目前的軌道交通設施的提升在發展，同時各大城市也非常注重在軌道交通發展的地鐵上蓋物業。目前，我們感受到各級政府是非常重視這件事的，越秀地產在過去幾年組建了相關團隊，組建了TOD研究院，研究如何能夠在TOD產業裡面，既符合城市規劃發展，又符合企業經營運營的需要，得到各方共贏。
我們和各大城市的地鐵規劃，建設方也要做多輪的接觸和交流，達成了很多共識，取得了很多成就，我們相信隨著TOD數量的增加，不論是在TOD項目的開發效率，還是TOD的產品力、建造力層面，越秀地產都有獨特的優勢，以進一步拓展該領域的項目。
現場提問：怎麼看下半年的整體市場行情？在現在的行業環境下，對完成全年銷售目標是否有信心？
林昭遠：我個人判斷來看，上半年國家統計局的數據顯示，行業市場銷售額同比下滑超28%，行業困難確實比較大。從政策角度，在房住不炒的前提下，國家會支持剛需性的、改善性的住宅需求。各大城市做一些政策放鬆，也會有逐步企穩和回升的希望。在回暖的過程中，可能會出現分化，特別是從目前拍地的情況來看，核心城市回暖的時間可能會提前一些。
今年公司目標不做調整，我們對完成今年1235億的目標還是非常有信心，有信心去達成這個目標。
現場提問：不少房企想通過出售優質資產回籠資金，公司是否有這方面的計劃？年內是否有發債的計劃？是否有與AMC合作併購房地產項目的想法？
林昭遠：我們對市場上的各類資產都有關注，尤其在我們有布局的城市、我們認可的一些城市區域的項目，如果有合適也會積極去爭取。
有關發債的計劃，從目前看，我們今年到期的債券應該還沒發完，因為國家也規定發債是發新還舊，目前是按照到期債的時間表來鋪排整體發債計劃，這是正常推進的。
有關與AMC的合作，對於一些企業可能出現債務問題的資產，可能光靠我們自己來完成併購還是能力有限，所以還是和一些AMC聯合合作，有合適的項目我們也會積極爭取。