中國沒有支持長期商業地產投資的金融產品，以售養租、銷售返租是這麼多年商業地產發展的主要模式。
例：以萬達為代表的以售養租
萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場，即以售養租。
萬達金街
例：銷售返租
銷售返租將一個大物業的產權分割銷售給分散的投資人，然後通過委託經營協議收回經營權，由商管公司進行統一運營管理。
兩種模式都存在缺陷：
以售養租主要看房價，銷售利潤高才能平衡資金，長期來看以售養租模式不可持續；
銷售返租被開發商當作融資回現的手段，售價被嚴重透支，賣房時已經缽滿盆滿，對項目後期運營既無動力也沒能力，導致大量死盤。
REITs因此被寄予厚望，
REITs投資者並不是直接購買商業物業，他購買的是基金份額，然後由基金購買並持有商業物業，因此，商業物業的產權事實上是統一的。
然而，發行REITs是有條件的，項目需要滿足投資人的投資回報及風控要求。目前商業地產回報率如何？
據統計，代表行業先進水平的上市公司，2018年平均毛租金回報率約4.5%，扣除稅金及運營成本後，平均凈租金回報率只有3.3%左右。
而資本對收益率要求是一線城市約5%，二線城市約6%，三線城市約7.5%。
凱德轉讓3個二線城市購物中心，收益率約6%
回報率偏低的一個重要原因是目前的資產價格相對租金過高，以現有價格發REITs將無法達到投資人對產品收益的要求；如果折價發行又將導致報表出現虧損，影響凈利潤和股價，上市公司面臨兩難。
例：某二線城市購物中心
1、總建面13萬平米，商業建面9萬平米，可租賃面積6.5萬平米；
2、總投資10.2億；
3、成熟年租金及相關收入11636萬元；
4、NOI為7639萬元。
按目前行業平均凈租金回報率約3.3%，該物業帳面公允價值為：
7639/3.3%=231,475萬元
假設資本市場對投資收益率要求為6%，則REITs發行價格為：
7639/6%=127,311萬元
發行價格相當於資產帳麵價值的：
127,311/231,475=55%
因為折價發行，產生帳面虧損：
（102,000+（231,475-102,000）*75%）-1271,311=71795萬元
虧損不僅僅影響凈利潤和上市公司股價，更嚴重的是它推翻了上市公司現行報表的估值體系。自持物業估值下降，抵押物不足，會實質性影響融資能力。
資產回報率如果不提高，REITs只會是無源之水，無本之木。
文章來源：商業地產與電商
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