華夏時報記者 馮櫻子 北京報道
「激動，房貸利率終於要降了。」9月24日早上，廣東深圳李女士剛剛坐到工位上，就看到媒體關於存量房貸將要下調的報道，她第一時間發了朋友圈，並配了上述文字。
9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝表示，將降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約0.5個百分點。
潘功勝提到，此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
此外，有銀行工作人員向《華夏時報》記者透露，已在進行系統調試。
存量房貸利率將下調50個基點
今年以來，新發個人住房貸款利率持續走低，新舊房貸之間的利差擴大，市場上關於存量房貸利率下調的呼聲再起。
在發布會，潘功勝提到，今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之後，新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。
潘功勝表示，對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整。同時，他強調，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，因此預測下降幅度為平均水平，預計平均下降幅度0.5個百分點左右。
截至目前，儘管LPR已多次下調，部分存量房貸利率仍然處於高位，尤其是在2018—2022年時間段的購房者，首套房貸利率下限水平多為LPR+30BP，二套房政策利率下限為LPR+60BP。
而人民銀行數據顯示，2024年7月新發放個人住房貸款利率為3.4%，比上月低9個基點，比上年同期低68個基點，處於歷史低位。
9月20日，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。總體來看，新舊房貸之間存在60—80個基點的利差。
中信首席經濟學家明明對《華夏時報》記者表示，需求側層面，在LPR下調的基礎上壓降存量房貸利率對基準利率的加點，將大幅改善購房者負債成本，減少提前還貸的壓力。
在國新辦舉行的新聞發布會上，潘功勝表示，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
簡單測算，若平均降幅在0.5個百分點，那麼對於100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。
「這是國慶前夕，央行給居民家庭發放的大禮包。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者提到，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮了積極的作用，同時有助於持續帶動居民消費，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項房貸政策。
上述廣東深圳的李女士表示：「開心，可以消費了！」
對銀行收益影響中性
「在政策調整方案設計中，人民銀行技術團隊經過多輪認真地量化分析評估，這次利率調整對銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩定。」潘功勝說道。
實際上，銀行財報顯示，新舊貸款的利差，也推升了居民房貸早償率。
以國有大行為例，截至2024年6月，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行個人住房貸款合計減少約3254.71億元，其中工商銀行個人住房貸款減少約1230億元；農業銀行減少1006億元；建設銀行減少764億元；中國銀行減少471億元；交通銀行減少16億元。
分析觀點普遍認為，個人住房貸款餘額下降的原因來自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成餘額進一步縮減。
國泰君安宏觀研究團隊7月發布的研究報告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味著居民提前還款強度已有所放緩，呈現季節性回落態勢。不過，對比歷史同期，當前居民早償率仍處於較高水平。
潘功勝介紹，下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。同時，他表示，央行降准相當於為銀行直接提供低成本、長期資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率下降也將降低銀行的資金成本。
此外，潘功勝提到，預期貸款市場報價利率、存款利率將會對稱下行，前幾次存款利率下行形成的重新定價效果也將累計顯現。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華曾對《華夏時報》記者表示，下調存量房貸利率對凈息差造成的壓力整體可控，同時，銀行需要進一步優化資產負債結構，根據市場情況充分利用存款利率市場化調節機制，加大實體經濟薄弱環節與重點新興領域支持，推動輕資本業務發展等。
在國新辦舉行的新聞發布會上，金融監管總局局長李雲澤表示，會配合人民銀行積極地推進，穩妥降低存量房貸的利率，以進一步減少居民的房貸支出，提高人民群眾的獲得感。
「近期會正式發布相關文件。因為涉及的借款人很多，銀行也需要一定時間進行必要的技術準備。」潘功勝表示，下一步，人民銀行也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。
對此，有銀行工作人員向《華夏時報》記者透露，已在進行系統調試，細則或將很快出台。
招聯首席研究員董希淼對《華夏時報》記者表示，房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下遊行業，其健康平穩發展對經濟恢復回升具有重要意義。促進金融與房地產良性循環，既是房地產市場健康平穩發展的需要，也是防範化解金融風險的需要。
另外，中國銀行研究院研究員梁斯對《華夏時報》記者提到，新動能、新產業、新模式在加速形成，但對產業的拉動效果尚無法完全彌補房地產業下行帶來的缺口，經濟仍處於轉型陣痛期，經濟發展基礎有待進一步夯實。這需要進一步採取措施提振市場預期，改善有效需求，推動經濟景氣度穩步回升。
梁斯表示，其中存量房貸利率及首付比例下調等政策持續顯效，有助於緩解居民債務償付壓力、提振居民購房需求，促進房地產市場儘快回暖。
本期編輯：劉錦平