介入老年公寓的資本還能獲利嗎？

所謂銀髮經濟，也就是老年人相關的產業，而能帶給整個社會的變動。

根據馬斯洛學說，住房需求，應當處於第二層次，也就是安全層面的資源所有性，當然我們不可否認，中國4億房奴背負28萬億房貸，以此作為尊嚴的需要，但馬斯洛學說當中每一個層面都會影響到其他層面。

能背負房貸，對很多無房者而言，往往又是另外一層「自我實現」，因為對每個人來說追求不同，簡單的安全需要提升到一定社會階層或者是經濟層面，便成為另外一些人畢生奮鬥的「自我實現」目標了。

但本質上還是安全需要。

那麼，除掉這已經背負房貸的4億人口，總人口14億左右的中國經濟，在房地產事業上，仍然有巨大的上升空間。

當然我們知道，背負房貸，本身對不少人來說是一種壓力，但同時的，如果能夠在相應經濟上能夠帶動起來，那麼，這批人的房貸，以及之後的房地產事業，仍然是有很強的操作空間。

那麼，這筆錢從哪裡來呢？

或者說，機遇從哪裡來？

也就是鍾教授提到的「老年經濟」當中，「老有所養」而涉及到的馬斯洛需求層次當中第二層：住房安全。

如果在這層意義上帶動了經濟，同樣也能給社會帶來飛速的發展，因此，一切資本都應該看中其中所蘊藏的巨大的發展機遇及獲利機會，尤其是主營業務與房產項目開發有關或與養老健康事業有關的一些上市公司在尋求新的投資項目與新的投資機會時，可以從這方面開始著手（而事實上，與房地產開發及健康養老有關的上市公司在我國A股市場中占有很大的一部分比例）。

（一）為何要從「老年公寓」著手

選擇從「老年公寓」著手，很簡單，是出於兩個原因的考慮：

1.社會福利院、養老院非盈利性質，目前無法吸引足夠的投資商進行募捐或者幫助經營，規劃不同；

2.老年公寓還有很大的上升空間：

2014年報道，《濟南近7成民辦老年公寓不賺錢 部分入住率不足3成》，2018年10月20日中國證券報在《捆綁『保險、地產』銷售 盈利困局倒逼養老地產新模式》一文當中披露：萬科140多個養老項目都不賺錢，兩者原因相似：投入不足，缺乏自身「造血能力」，一個是想賺快錢，然而老年公寓價格是遠高於民辦養老院，一般民辦養老院價格，以綠康老年康復醫院為例，每個老人一個月大概是3000元—5000元左右。

而老年公寓價格往往一言難盡，它分為出售與出租兩種，出售擁有40年或者50年產權或者使用權或者是永久使用或者轉讓，一般價值在兩百萬元以上，而且一般出售後，會衍生其他費用，至於出租，不是一次性購買入住權，則需要支付押金（5萬元以上是常見，一次交清），而後每個月需要交付至少也是5000元以上的費用……各方面資金，可以說是不菲的……

（小鎮探索，《萬科140多個養老項目都不賺錢 盈利困局倒逼養老地產路在哪》）

實際上就星堡中環養老社區的價格比起其他老年公寓動輒需要繳納10萬元以上押金或者一次性繳納100多萬元押金然後按照條件去扣，以及其他方面需要保險或者繳納足夠押金才能入住，入住後又需要另外繳費的老年公寓來說，這價格已經算低……但即便是這樣，老年公寓入住率是很低的。

（慧擇小馬老師：《太平樂享家 交200萬才能住的養老院長啥樣？》）

甭管是不是軟文，老年公寓的條件好無疑，但價格也實實在在是令人望而卻步的一個重要條件。

因此，想走老年公寓這條路，需要從長計議。

（二）目前常見的老年公寓運作模式

想要運作老年公寓的投資項目，要從三方面考慮，也就是老年公寓的三種基本模式：

（1）政府辦老年公寓，這種情況政府出資居多，山東威海市環翠區老年公寓由市民政局和區民政局合資投入5000萬元，建成是山東省最大的老年公寓，而河南鄭州的「河南省社區老年服務中心」一期工程投資3800萬元，主要對象是退休且能生活自理的幹部，這類入住率通常達到90%以上，但經營資本不足；

（政府辦老年公寓不在盈利範圍內）

（2）政府投資、個人運營型老年公寓，由政府出資，運營方面聘用社會人員，入住率也比較高，一般也是退休幹部或者子女條件好的讓其父母入住，但同樣存在配套的問題，因為不一定醫保醫院的定點就在附近，從而產生不便，當然實質上，還是資金的不足。

（政府投資、個人運營型老年公寓也無法進行投資）

（3）社會力量辦老年公寓：顧名思義，是通過社會力量去辦老年公寓，比如通過公司興辦，青島夕陽紅創業中心有限公司投資300萬元創辦的夕陽紅老年公寓，比如通過個人或集體興建的老年公寓，如鄭州市愛馨老年康樂苑，比如兒時立志要收養天下可憐老人的農婦袁金定開辦的夕陽紅老年公寓（賣房以及首飾、籌集而得……）：

（來源：大江網—新法制報：《農婦籌資百萬建老年公寓 可容納120位老人》）

也有威海的戚家夼老年公寓，由村子集體興辦而成，但實則由以村裡龍頭企業文筆峰集團牽頭，每年投入資金20萬元到30萬元，70歲入駐則個人只須交納費用的三分之一，也就是520元/月，這種情況屬於企業家的鄉情回報。

（閒看雲捲雲舒：《威海戚家夼老年公寓的周邊環境》，實拍戚家夼老年公寓一景。）

比較通用的三種模式，在地域上分別表現為：

A.溫州模式：政府引導，社會各個團體參與，政府撥款、企業捐款、社會捐款、福利彩票等多渠道集資，強化志願者城鄉服務於老年團體；

B.上海模式：支持民辦養老；

2004年上海浦東新區出台的《浦東新區社會辦養老機構資金補貼暫行辦法》：

「在上海浦東新區註冊的非營利性社會辦養老機構，將得到資金補貼，其補貼主要用於開辦經費和運營經費；開辦經費根據社會辦養老機構的規模給予補貼，最高限額為20萬元，運營經費根據床位數內所收養的老人數給予補貼，每收養一位戶籍在浦東新區的老人，每月補貼100元。」

C.廣州模式：以廣州壽星大廈為例，所採取的辦法是我們現在常見的一次性購買使用權的辦法，但這裡價格更低，因為它是廣州尊老康樂協會與廣州友好醫院合辦，集托養、住宿、旅遊、度假、療養、娛樂、飲食、保健等於一體的多功能賓館式民辦老年公寓，一次性購買公寓使用權的辦法，購置費從15000元－30000元不等，從而通過市場的作用，利用槓桿進行投資，一定程度上解決了民辦養老機構經營虧損局面而保持活力。

（2018年，廣州壽星大廈。）

因此，總結以上模式可以得出舉辦老年公寓，所需要考慮的兩點：

第一，民辦，因其民辦而可以獲得支持，如果是政府投資，企業或者個人是屬於捐贈情況，不談盈利；

第二，除非是龍頭企業或者集團是當地顧慮鄉情而進行資助，而以企業名義進行發展，除非能夠維持它的正常運營，否則，即便是政府投資也是吃不消的，政府補貼政策即便也願意進行援助，但實際上，也會因為養老機構不能盈虧，而造成虧損，引發一系列問題。

所以關鍵點在於：如何建立一家或者數家老年公寓維持運轉同時能夠盈利？

（三）運用SWOT分析法得出老年運營公寓模式的轉變

通常意義上，我們在決策上尤其是企業戰略投資，會運用到SWOT的戰略分析法。

老年公寓運營的SWOT分析模型

優勢（strengths）

1. 步入老年經濟，需求量大；

2. 政府老年公寓無法持續供資，民辦老年公寓整體配套資源的出售與出租，利潤空間大；

3. 目前國內很多老年公寓止步不前甚至虧損，是個契機

機會（opportunities）

1. 養老院體系的不成熟，價格低廉帶來的服務低下；

2. 養老院成為不少子女另一種形式上的遺棄老人場所而老年公寓則並非如此；

3. 民辦養老機構受到政策支持；

4. 民眾對養老機構的養老需求

劣勢（weaknesses）

1. 民辦老年公寓價格高昂而帶來的入住率不高；

2. 政府投資或者非資助形式企業投資老年公寓帶來經營困難，虧損嚴重；

3. 目前老年公寓能夠找到的盈利方式除了高額收租或者出售別無他法

威脅（threats）

1. 政府支持民辦養老機構但不少機構涉及非法集資甚至跑路形象，行業名譽受損；

2. 所需資金不僅僅在成立初期，更要維持正常運轉；

3. 沒有找到好的方法進行持續有效的運轉從而帶來盈利。

危機與機遇同時存在，如果想要突破以上的問題，根據SWOT企業戰略的分析方法，可以尋求市場當中同類作出對比，從而獲得突破的機會：

（1）劉全戰略研究中心認為，目前70%以上的年輕人背負巨額房貸，這類房貸往往屬於住宅用房。

是什麼使他們以巨大熱情投入買房當中？

因為息息相關，而且年輕人買房往往來自於父母的畢生積蓄，假如他們以同樣的熱情致力於父母養老工作，那老年公寓早賣翻了，但問題是不會，因為他們都致力於下一代的培養甚至不少也是啃老的……

等到父母無力為繼的時候，失去勞動能力，不肖子孫則採取了，要麼遺棄，要麼好點兒，送養老院的行為。

（上海厚德仁：《一位老人住養老院的自述：住養老院生不如死，能自理的儘量享受每一天吧！》）

（半月談：《養老院的真實生活很悽慘嗎？養老院折磨老人是真的嗎？》）

（廣州日報，譚秋明：《老人表演兒女低頭玩手機 別把養老院活動當任務》）

父母曾經辛苦養育了我們，但付出畢生心血以及積蓄，在老而失去能力之後，便換來如此下場？

無論是低檔的民辦養老機構帶來的問題：

（長城網：《老年公寓現狀和前景》）

還是高檔的老年公寓，即便是流行的抱團，也始終跟家人的陪伴，是不一樣的，只能說是溫暖的慰藉，而無法替代家人的作用：

（好姐妹的抱團固然令人欽羨但不是每個人都那麼容易找到且有資金上的需求，單單房子改造從建設到裝修就需要400萬元，每人需要支付80萬元，如果之後出現離世問題，後面出現財產的繼承和轉讓也是一個需要考慮的地方，容易引起爭議，且實際上姐妹們的抱團更多屬於友情，跟親情實際上也是不同的）

（巧合設計：《國外流行的這種養老新模式，現在有了中國版本》，年輕人進入養老機構進行合租，國外之前就有這種模式，實際上它屬於一種孤獨者的尋求陪伴狀態，年輕人可以帶給他們新鮮的生活與活力也起到一定幫助作用，但這屬於社會公益性質，類似於慈善以及雙方便利，跟傳統親情，也依然是有差別的。當然這種做法，目前是值得鼓勵的，包括抱團這種行為之前日本模式也是比較流行，但在沒有辦法的情況下，不失為一種獨立的力量，得到溫暖與陪伴）

所以，實際上，如果老年公寓能夠讓老人得到如同在家裡人一般居住感受，同時也不拖累家人，實際上，這類住宅是可以考慮設置的，因為無論國外模式如何搬運進中國，它始終屬於一種推動社會進步與陪伴老年人的一種公益性質，或者是互相溫暖陪伴，但跟親情，還是不一樣的。

因此，在以上基礎上，實際上可以提出構想：

是否能將老年公寓做成住宅一樣，而且年輕人願意承擔，同時，也能讓老年人老有所依，除掉價格方面問題之外，他們能夠得到親情呢？

而他們畢竟心血與積蓄，也老有所依。

（2）企業經營民辦公寓，為何會難以為繼？

前面道理已經說了，一是老年公寓不可能如同住宅一樣暢銷，哪怕傾其所有，也要買住宅，它沒有被大家真正意識到它的作用，而傳統意義上，老年公寓只是為老年人而住……於是狹隘了範圍，當然本質上老年公寓就是為老年人所服務的，這是正常。

所以有必要推出一種住宅，類似於老年公寓，我將其稱之為：半老年公寓！

（小鎮探索，《萬科140多個養老項目都不賺錢盈利困局倒逼養老地產路在哪》）

實際上可以看出，對於老年公寓的購買，基本上所有人都認為，老年公寓購買了後，如果你不使用了，比如人故去，或者其他安排，是可以繼承或者轉讓……那麼這種情況下，入住者依舊是老人？

也就導致了受眾的狹隘，以及並不一定有那麼多有錢的老人，去租賃或者購買現在的老年公寓。

所以這個市場大大受限！

因此，需要打破思維的桎梏，那就是：老年公寓，年輕人也可以入住，乍看之下有些不可思議，但誰說一個老年公寓，不能全家住進來呢？

根據之前我通過SWOT分析法得出老年運營公寓的模式轉變，大家可以得知，現有的模式想要維持經營或者進行盈利，非突破不可，因為不能墨守成規。

在吸取了住宅方面可以使得全民買房的前提，對於老年公寓的運營具備參考價值，同時，對於老人容易被遺棄或者類「遺棄」行為的老年公寓以及養老院等模式，對老人的心理以及部分負面事件包括輕生行為等等，都具備一定的指向意義：

那就是我們既要做到尊重老人，從老人的前提出發，才能真正做好這件事，而人本主義心理學的意義，在商業價值上的參考，也就是滿足了這部分受眾在馬斯洛心理學上需要層次理論當中的第二層次的住房安全感，當你滿足了這一層，那麼整體便可以得到改善，從而成為真正的老年公寓。

（3）在以上前提下，推出「半老年公寓」模式，如何實施？

需要遵守三點規定，可以做個譬喻，一個例子，具體的話我相信作為投資者，本身在運營上會有各自不同的一些方法或者方案：

A.80%以上的半老年公寓可以價格比普通住宅低二三十萬左右，而這部分收入可以從周邊娛樂、生活、醫療、服務、商業等措施上收回，作為老人或許本不願意公寓房產證是自己，但這是他們保證自己價值與能力的一種無奈的方式，同時採取了房貸的方式買下了半老年公寓，實際上也節省了很大程度上老年公寓原本的一種消費狀態，在這裡配套設施完全，但可以將其全部出售，從而獲利，同時周邊可以帶動一些產業，在小區內是一個小村落狀態，相應經濟都可以帶動，而作為老人，則保障了自己的利益，也無須去進行其他形式抱團或者產生被「遺棄」的心理或者接下來負面行為的發生；

B.20%的公寓入住者應當是年輕人或者中年人，他們的價格也同樣是在購買住宅上要便宜二三十萬樣子，但是，他們引導著社會的輿論，也就是說他們本身可能具備一定學歷，或者具備一定能力，同時，在人品上是得以保證，哪怕有些人不是很有錢，身份，或者背景，學歷，能力，但本身的社會工作和這個人所表現出來的人品是一體的，甚至超出本職工作的能力與人品，這類人入駐則可以引導整個半老年公寓內的輿論環境，減少老年人被家暴或者虐待（冷暴力也是一種虐待）同時可以通知物業以及其他人對老人的心理健康和生理健康作出一個正向的引導與幫助；

C.半老年公寓盈利性質在於，全部出售，即便所有公寓價格低於普通住宅二三十萬元，但形成的社會穩定性，所產生的效益，遠高於此，另外，不僅僅維護了企業形象，周邊配套奢侈的完整足以使得社區擺脫掉了原有住宅區內的冷漠，封閉狀態，而進入一種正常的人倫道德範圍內的溫情，從真正意義上幫助老人做到老年公寓的「老有所依」而有依靠感，同樣可以獲得商業利益上的成功，以及整個社會秩序的歸正。

綜上所述：

未來經濟在老人經濟方面，可進行老年公寓形式運轉，需要擺脫掉原有的桎梏，通過企業戰略SWOT分析法可以建立優勢，避免困境，同時形成新的機遇，也戰勝了原來的一些弊端。

而筆者所舉例的「半老年公寓」模式僅僅是一種假設，在理想狀態下的SWOT模型如下：

「半老年公寓」運營的理想SWOT分析模型

優勢（strengths）

1. 價格低廉；

2. 除了老人可以入駐外，家人也可以入駐；

3. 給予老人有所依，無論生理、心理同時節省社會許多經費；

4. 整頓社會秩序

機會（opportunities）

1. 政府同樣可以運作；

2. 企業看到利潤進行這個行業內的一些改變，從人本主義出發，獲利空間很大；

3. 目前國內沒有其他地方有這類試驗

（但如果小範圍內進行嘗試，則不存在虧損情況。）

劣勢（weaknesses）

需要說服政府或者企業進行這項嘗試

（需要取得政府或者企業的同意，操作性上可圖的空間很大，因此一旦取得同意與支持，劣勢也可以形成優勢。）

威脅（threats）

無

因此，如果在理想狀態下，得到政府或者企業的這方面嘗試，為避免虧損，小範圍內測試，則可以在資金試驗範圍之內，進行數據的驗證。

而「半老年公寓」作為一種例子援引，從人本主義角度出發，通過SWOT的企業戰略分析方法，同樣可以衍生出多種辦法，對老年公寓的運作，進行真正意義上為老人考慮，為整個社會群體考慮，而必當能夠得到回報。作為資本運作的高手，一般認為上市公司在新項目的選擇上或新利潤增長點的捕捉上都會比普通企業有著更加強大的資金優勢和未來趨勢判斷方面的優勢，因此，迫切希望有上市公司能夠認準形勢，抓住機遇，搶占先機，先行先試，這不僅僅是企業生存和發展的戰略性需要，同時也是作為公眾企業的那些上市公司理所應當承擔的一部分社會責任。

得道者多助。

參考資料：

1.上海浦東新區，《浦東新區社會辦養老機構資金補貼暫行辦法》，2004年；

2.大江網—新法制報，陳華世，《農婦籌資百萬建老年公寓可容納120位老人》，2008年

3.長城網：《老年公寓現狀和前景》，2011年；

4.李純，《我奮鬥了18年，不是為了和你一起喝咖啡》，2011年10月；

5.政協辦公室，《關於建設老年公寓的思考與建議》，2012年6月1日；

6.曹紅傑，《關於建設老年公寓的提案》，2013年4月15日；

7.閒看雲捲雲舒，《威海戚家夼老年公寓的周邊環境》，2013年12月12日；

8.齊魯晚報，劉雅菲，《濟南近7成民辦老年公寓不賺錢 部分入住率不足3成》，2014年；

9.廣州日報，譚秋明，《老人表演兒女低頭玩手機別把養老院活動當任務》，2014年；

10.上觀新聞，褚覺美，《【問答】購買沒有產權的老年公寓來養老，這靠譜嗎？》，2016年；

11.百度知道，小偉888356，《個人想辦老年公寓 國家是否能給予貸款?能貸多少?》的回答，2017年；

12.中國證券報，《捆綁『保險、地產』銷售盈利困局倒逼養老地產新模式》，2018年；

13.小鎮探索，《萬科140多個養老項目都不賺錢 盈利困局倒逼養老地產路在哪》，2018年；

14.上海厚德仁：《一位老人住養老院的自述：住養老院生不如死，能自理的儘量享受每一天吧！》，2018年；

15.金庫網理財師平台，《家人差點被騙，真實展現老年公寓投資的貓膩！》，2018年；

16.前瞻產業研究院，《2018年養老公寓行業現狀與趨勢分析》，2018年；

17.巧合設計：《國外流行的這種養老新模式，現在有了中國版本》，2018年；

18.呂海峰，《「養老院押金」豈能成為監管盲區？》，2018年；

19.知學學園，《養老公寓經營模式及運營狀況深度剖析！》，2018年9月19日；

20.寶寶知道，《很羨慕國外的養老方式》，2018年6月16日；

21.半月談：《養老院的真實生活很悽慘嗎？養老院折磨老人是真的嗎？》，2019年；

22.百度知道，《公辦養老院和民辦養老院哪個好？》提問及回答，2019年；

23.匯橙養老，《這讓老人賣房租住的老年公寓，究竟到底好在哪？》，2019年；

24.慧擇小馬老師：《太平樂享家 交200萬才能住的養老院長啥樣？》，2020年6月15日；

25.中厚明德集團，《文旅地產如何盈利-文旅地產的「兩難境地」》，2020年6月19日；

26.匯橙養老：《五位單身姐姐的養老之家五位成都好姐妹在麗江組團養老》，2020年12月22日；

27.知乎，新家理想，《房地產有哪些類型產品？》的回答；新華網，《動輒數十萬元被捲走養老機構「跑路」為何頻發？》，2021年1月2日；

28.匯橙養老，《90後護士當養老院長，年輕人卻不願意來就業，人到老年招人嫌？》，2021年1月4日；

29鍾朋榮，《破局2021轉型升級的十大方向與商機》，2021年1月10日；

30.華聲在線，《湘問投訴直通車」養老公寓何時還我集資款》，2021年1月14日；

31.匯橙養老，《養老產業：我國下一個「暴利」行業 》，2021年1月16日；

……感謝以上作者們的資料與分享。