中房報記者 陳標誌｜海南報道

「即日起，凡我會會員單位要最大限度減少甚至停止報備、帶看、銷售海南各地區類似項目，對泛銷行為堅決抵制。」今天，在微信朋友圈轉發一張「文件」長圖。經中國房地產報（微信ID：china-crb）記者核實，該「文件」系海南房地產中介行業協會發出的內部倡議性文件。

該協會發出的上述文件，要求協會各會員單位堅決抵制部分樓盤項目啟動的「泛銷模式」，抵制措施包括對相關房地產項目減少或者停止報備、帶看、銷售，以及停止以任何形式對相應樓盤項目的宣傳。據悉，海南房地產中介行業協會是海南區域較為活躍的協會之一，本次房地產銷售環節「炮轟」甲方開發商及其項目，尚屬首次。

但也有業內人士認為，「泛銷模式」作為房地產銷售的一種模式是普遍存在的，只是在「渠道為王」的特殊背景下，泛銷沒有代理和分銷搶眼而已。也有開發商相關負責人向記者表示，房地產中介協會此舉是向甲方施壓的行為，「市場是多樣化的，無論採取哪種形式和渠道銷售，只要是合法都理應得到支持」。開發商甚至「霸氣」回應，「他們（指協會）愛咋咋地。」

中介行業協會向開發商「開炮」

一份落款為「海南房地產中介行業協會」的長圖「文件」，今天在微信朋友圈傳播。由於「文件」內容涉及海南房地產項目方及銷售環節，引起了行業人士的關注。隨後，中國房地產報記者向海南房地產中介行業協會相關負責人求證，該「文件」確實是該協會發出的內部倡議性文件。

這份《關於堅決抵制泛銷行為的倡議》（瓊房中協[2019]31號）內部文件，矛頭指向海南房地產項目中的「泛銷模式」。

何為「泛銷模式」？海南房地產行業專業人士向記者解讀稱，「泛銷」專業術語全稱為「泛營銷」，該模式打破單一信息傳播途徑，讓更多的人有意識或無意識投入到宣傳和銷售過程中，從而實現快速銷售。簡而言之就是「全民銷售」，是一種資源共享，互惠互利的營銷模式。

海南房地產中介行業協會為何要發出該倡議性行業內部文件？文件稱，該協會近日獲悉部分項目不顧房地產中介行業各企業根本利益，啟動了「泛銷模式」。他們認為，部分房地產項目此行為，只為短時間內提高其銷售量，但行業危害極大。

該文件分別從開發商、中介企業、購房者等三方面精鍊了「泛銷模式」對市場的危害性：

對開發商：影響其自身與中介行業合作關係，不利於後續長遠銷售；參與泛銷的部分企業及個人缺少基至沒有相關資質，不利於項目的有序管理。

對中介企業：低廉銷售佣金不能滿足企業成本開支，企業利潤微薄甚至虧損；泛銷機制下湧入的部分企業及個人為成交不擇手段、折傭瘋狂，正常企業會在惡意竟爭中受損；該模式若延展到其他項目，更多項目採取類似方式後，中介企業將面臨發展道路狹窄、生存空間萎縮的窘境。

對客戶：跟隨非正規企業買房，存在資金及購房安全風險；無法體驗正規企業提供的專業化、多樣化、後續化服務。

採取3方面反制措施抵制「泛銷」

基於上述原因，海南房地產中介行業協會號召協會全體會員單位，堅決抵制各房地產項目啟動的「泛銷模式」，並表示將付諸於反制行動措施。

上述行業協會表示，從即日（11月26日）起，將通過3個方面的反制措施，抵制開發商及項目等方面的「泛銷」行為。

相關措施包括：首先，凡是該協會會員單位，要最大限度減少甚至停止報備、帶看、銷售該類項目，集體對該類項目及其代理商進行抵制；其次，該協會會員單位要最大限度減少甚至停止報備、帶看、銷售海南各地區類似項目，對泛銷行為堅決抵制；其三，協會會員單位應最大限度減少或停止以任何方式對類似項目進行宣傳，各類方式包括但不限於網絡線上平台、埠、自媒體、門店、派單等。

這是什麼情況？中國房地產報記者梳理歸納後發現，上述抵制措施實為兩個方面：少銷售或者停止銷售啟動「泛銷模式」房地產項目的商品房；減少或者停止利用協會會員單位的自有媒介平台，對相關項目進行宣傳。媒介平台包括網絡線上平台、埠、自媒體、門店、派單等。其中，房地產中介機構的自有商業網站、自媒體等，是一個龐大的信息發布平台。

在該文件中，還點名「曝光」了濱海·新天地、中信·國安海岸、海秀華庭3個項目，以及悠家智選、米倉地產兩家代理商涉嫌「泛銷」。該協會號召各會員單位一致抵制。

記者了解到，海南房地產中介行業協會成立於2014年底，目前會員單位200多家，在海南其他行業協會中，該協會屬於較為活躍的行業協會之一。雖然從企業數量上看，該協會會員單位數量在全海南省約2000家中介機構中占比不大，但海南規模型中介機構，特別是中介巨頭，基本上都是該協會會員單位，無論是項目房產交易數量還是成交金額，所占比例處於絕對優勢。

對於這份《關於堅決抵制泛銷行為的倡議》，外界普遍認為，原本處於市場「劣勢」地位的房地產中介機構，此次合力「炮轟」甲方開發商顯然有些意外。

開發商「霸氣」回應：愛咋咋地

對於海南房地產中介行業協會的此舉，行業內也有不同的聲音，並認為房地產市場的「泛銷模式」早就存在了，房地產市場是一個開發的市場，營銷方式只要合理合法，理應存在。

海南某房產營銷公司負責人彭先生告訴中國房地產報記者，首先，「泛銷模式」作為房地產銷售的一種模式，是普遍存在。只是在渠道為王的特殊背景下，「泛銷」沒有代理和分銷搶眼而已。

其次，「泛銷」的涵蓋面涉及更廣，各個項目的銷售員、銷售管理者等都可以成為單個項目的「泛銷」人員，具有規模大、體量大、精準度高的特點，甚至包括公司或項目關聯人員（客戶、合作夥伴、關聯單位、職工、員工等），都比分銷更有影響力和信服力。

其三，「泛銷」比代理和分銷具有獲客更精準的功效，所有的客戶都在銷售員手上，客戶認同感和信任感是代理和分銷無法達到的。

彭先生還認為，「泛銷」比代理和分銷的點位要低很多，這才是根本原因所在。從本質上，房地產中介行業協會認為泛銷搶了他們的衣食來源；其實不是，過去10年，實質上是代理和分銷動了「泛銷」的奶酪。

也有行業人士認為，如果開發商與中介機構簽訂有「泛銷」的合約，應該按照雙方約定的操作，這也是反映市場契約精神。

上述協會一會員單位負責人也向記者表示，當前市場形勢不太樂觀，蛋糕小了，一些房產中介機構的生存都存在問題，「只希望企業多有一條活路。」

「我們作為甲方銷售團隊壓力也很大，馬上就是年關了，誰不希望項目快速銷售？」海口某項目開發商一負責人告訴記者，「我認為他們是在向甲方施壓，市場是多樣化的，無論採取哪種形式和渠道銷售，只要是合法都理應得到支持。」

「作為甲方，我們不能被中介『綁架』弔死在一棵樹上，我們也有自己開闢的網絡銷售渠道，包括客戶的『老帶新』，只要是合法銷售渠道，我們都歡迎。」開發商甚至「霸氣」回應稱，「他們（指上述行業協會）愛咋咋地。」