執行LPR會降房貸利率？你想多了

9月20日本周五，央行將會公布LPR改革後的第二期市場利率報價，距央行規定的自10月8日起個人房貸執行LPR的報價方式也進入倒計時。

但是，如果期待著執行LPR後能夠降低房貸利率水平，您很可能會大大失望。

首先，LPR並非新生事物，此前每天都有報價，但因為是參考貸款基準利率進行報價，所以市場化程度不高，近4年均保持在4.31%，也失去了及時反映市場利率變動的真意。

LPR改革是由18家商業銀行根據MLF等公開市場操作利率和市場利率水平給出自身的利率報價，最後加權平均得到LPR。央行希望通過商業銀行的市場競價，疏通寬鬆貨幣向實體融資的傳導渠道，為實體經濟減負。

同時，LPR改革還在原有的1年期基礎上，增加了5年期以上的期限品種，從而強化了對於個人住房貸款的參考及指導意義。

由此可見，房貸之錨是LPR利率，而LPR利率之錨，則是包括MLF在內的市場利率。

MLF，即中期借貸便利，是商業銀行用合格抵押品抵押，從而獲得央行投放的基礎貨幣的一種方式。但需要注意的是，近年來，MLF的利率水平一直在上漲。其中，一年期MLF的操作利率由2016年的3.0%已調到目前的3.3%。

商業銀行獲取資金的成本在提升，投向實體的資金成本又如何下降？連續4個月低於枯榮線的PPI顯示宏觀經濟的通縮，也揭示了企業實際利率的「上升之實」。

今天降準的落地，才是央行真正發出的「大紅包」。分兩次實施的降准，釋放9000億長期資金，同時，每年還能減少銀行資金成本約150億元，將對降低貸款的實際利率起到更有力的支撐。

但房地產行業，卻早已被隔絕在外。

央行規定，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

加點後的定價基準為：

首套不低於LPR，按8月20日計為4.85%，相當於5年期以上貸款基準利率的99折；

二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，按8月20日計為5.45%，相當於原基準利率的1.11倍。

按此計算，此前如果房貸利率低於這一水平的城市，必須要在10月8日這個時間窗口到來前進行上調，比如上海的首套95折。那麼，此前利率高於LPR的城市是否會下降？答案是不會的。

5年期以上LPR僅是央行劃定的利率下限，商業銀行還會在此基礎上加點，並形成最終執行的房貸利率。

所以，無論9月20日第二期新LPR的利率會升還是會降，都不過是個參照坐標而已，各個城市的商業銀行在此基礎上的加點數值，才是真正的關鍵所在。更耐人尋味的是，央行雖然明確了5年期以上LPR的下限，但並未規定加點的上限。如果9月20日新一期LPR利率明顯下調，將會造成商業銀行的利差極大收窄，需要有相應的利益讓渡才足夠平衡，央行降准為商業銀行節省的資金成本顯然只是毛毛雨，個人住房貸款則成為商業天平上的重要砝碼。綜上，在「房住不炒」、「因城施策」的調控綱領下，凡是樓市過熱的城市，購房者很可能將在10月8日後面對懲罰性的高利率。

當下，剛需客群應當把握住最後的時間窗口，對看好的樓盤及時出手，加速辦理前期首付、簽約、申貸等流程手續，最大化降低置業成本上升的可能性。

如果現在還沒有選到適合的地產項目，那麼可以考慮壓縮單套總價，通過提高首付比例，減少貸款金額的方式控制購房成本。

今天的二條，就為各位粉絲推薦了一個西五環石景山的共有產權住房，限定的售價僅在4萬元/平方米左右，相比今年6月，華潤聯合電建在同一區域摘得的商品住宅地塊的地價水平還低了不少。

產品感人，價格美麗，感興趣的朋友可以移步二條去看看。