轉自真叫盧俊
長三角這麼多城市，不論是圍著上海一圈的環滬城市，還是杭州蘇州這種強二線城市，我和我們團隊也算是去過不少了，也都是人肉幫大家用腳踩過的。
但是有一個城市很奇怪，熱愛的在過度解讀，不關注的在錯誤解讀，今天就想和大家聊聊這個城市
名字大家都聽過：嘉善，但是最近的變化，可能很多人都選擇略過
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為什麼會被誤讀，因為本質上一個城市對外宣傳，很大程度上是依賴樓盤，特別是一些不太大的城市。而這一點就發生在了嘉善身上
嘉善是一個不大的城市，面積呢是整個嘉興的九分之一，吳江的二分之一，人口基數不到60萬的樣子。
但是整個一個地理區位實在太好了，嘉善到上海的地理距離和整體的通達性可以說是僅次於崑山的這麼一個城市，所以這樣的區位也吸引來了不少開發商的關注
而對於嘉善來說，在過去很長一段時間把自己完全的交付給了一個開發商，就是大家很熟悉的華夏幸福
大概從2013年開始，嘉善整個南部新區就完全的交付給了華夏幸福來整體開發，拿出來的孔雀城有多大呢，整個占地是1200萬平方米，容積率還是2-2.5，所以是一個超級大盤了
項目要開發，一共32期，現在到了18期……說實話這個沙盤展示在我們面前到時候，想想這個數字和未來裝在裡面的人，我還是有點後怕的
因為是一個無敵超級大盤的存在已經持續性的吸引外來人口導入，所以孔雀城這幾年就一直處於對外扔利好的階段
前幾年扔自己內部的規劃，這幾年扔嘉善高鐵站，很長一段時間市面上對於嘉善的理解大多停留在對孔雀城的理解
如果你是跟著項目來到嘉善，你會看到這樣的場景
而整個區域就呈現大概這樣的樣子，路都很寬，周邊一直在蓋房子，然後整體荒荒的
那麼對於一個超級大盤，在後期一定會有這樣的質疑，比如盤這麼大，未來的接盤人在哪裡；比如華夏幸福的企業信用如何，除了賣房配套能夠跟進；比如這個區域到底能不能以及有沒有能力承載的起這麼多人
包括這些都是我對這個盤的困惑，從而衍生到我對嘉善的認知
包括如今去到嘉善南部新城板塊，依然會有這樣的問題，路網道路都做好了，開了一圈都是房子，整個項目已經開發六年了，如今依然看到售樓處里的熱鬧以及區域裡的冷清
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其實對於整個嘉善來說，整個區域的價值分裂還是挺明顯的
嘉善雖然整個城市不大，但是整體的鄉鎮還是把這個地方切割的很碎。而嘉善最核心的其實就是中間一點點的主城區
也就是中間紫色的一點點地方
所以嘉善雖然說人不多只有60萬，但是有30多萬人口是聚集在那麼一點點地方的嘉善老城區內，所以核心區的人口密集度依然是足夠且充沛的
後來呢，大概在2010年嘉善想要發展想要擴張，所以就有了往南擴這麼一個動作，並且把高鐵站的站點也放在了南面，希望整個城市可以擴容和升級。
所以把那麼大塊地都交付給了華夏幸福，幾乎和老城區差不多一樣大的土地面積
後面有趣的是，隨著華夏幸福的開發，整個嘉善面貌最好的地方是新老城交接的地方
嘉善本地人都會選擇買這裡，理由也很簡單，城市面貌新，但也不至於那麼荒。所以這裡的樓盤幾乎都不太需要宣傳都被當地人搶購。
而這個地方伴隨著時間的開發，商品房幾乎已經消耗完畢
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這是嘉善的現狀，那麼嘉善的未來呢，有兩件小事情還挺耐人尋味的。第一件事是嘉善即將要通城際輕軌的消息不脛而走
我們查閱了各種資料，其實各種信號都在呼應了在未來嘉興和上海之間的輕軌
怎麼理解輕軌，是不是就是高鐵的另一種稱呼呢
說真的如今長三角所有城市都有高鐵站，但是高鐵站的存在帶動了人群交互，但是本質上並不是直接推進同城化進展的因素。高鐵對於城市化的進程居功至偉，但是在房價帶動上本質上我覺得是被高估了
而對於輕軌而言，會更接近地鐵，第一他不是四通八達，只是針對上海到嘉興嘉善的幾個定點的快速通達，第二不論是班次密集，還是門票價格，還是方便程度，都極大的優於高鐵
崑山能夠成為環滬之王，歸根到底還是因為有11號線的存在，這根唯一的一條地鐵決定了崑山能夠成為上海真正同城化的城市
我一直認為哪怕是鐵路也是有價值鄙視鏈的，很顯然地鐵的價值大於輕軌，輕軌的價值大於高鐵
我查了下上海南站到金山的輕軌，一天接近40個班次，而虹橋到嘉善的高鐵，一天只有25個班次，在密集程度上輕軌完勝，這也是如今我們看到嘉善要開通輕軌的重要原因，這個城市已經準備好徹底納入到上海的懷抱
滬嘉城際輕軌的開通，毫無疑問就代表上海對於嘉善的態度，未來整個嘉善包括嘉興和上海的聯動，可以真正做到崑山和上海一樣
但是有趣的是，這次的輕軌，嘉善並沒有選擇把它放在南部的嘉善新城
各位猜猜看放在哪裡，以及為什麼，這一點其實也說明了嘉善對於城市發展未來的態度了其實
選擇身處北面的老城核心的嘉善站
因為嘉善南站高鐵站的開通，嘉善站頭的人流量已經非常少了，但是就當別人以為嘉善要把這個站頭閒置了之後
當然，如果嘉善南高鐵站能夠激活整個嘉善城市的價值，或許我們也不會看到如今的改變，但是如今我們也看到，年底城際輕軌的落位讓這個區位換髮了光彩
另外更加有趣的是，圍繞著嘉善站開發的輕軌，如今整個老城正在經歷一場史無前例的拆遷
以火車站位圓形三公里範圍內幾乎是整體的拆遷
不論是安置房還是火車站還是拆遷房，已經風風火火的全部在動工，去過這麼多城市，這麼大開大合的態度和決心還是很少見的
老城拆遷是最難的，代價也是特別大的，和南部新城的開發不一樣，新城的開發幾乎沒什麼成本，土地出讓就可以了，老城的開發在前期整個市政都是巨量的時間和資金的投入，而這樣的模式地方對他的態度也會完全不同
而毫無疑問的是，前期投入的資金，回來一定會通過城市升級的形式賺回來的
棚改這個詞意味著什麼很多人都知道，過去幾年太多三四線城市依靠棚改火，未來發力也因為棚改聽，而如今在嘉善這個地方，棚改才剛剛開始
而這個舉措本質上也說明了嘉善的一個態度，不想把所有的資源都壓在華夏幸福這一個地方。且不說南部新城有沒有問題，起碼未來的嘉善處於雙輪驅動的模式
未來的嘉善不再是只有一個選擇，老城因為本身具備的人口基數和城市底蘊，再加上強於高鐵的輕軌規劃，未來的發展從基本面上會比過去南部新城要好很多
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當然這一切的發生都是基於一個時機
一個城市願意花這麼大的代價做一件事，毫無疑問就是看好了更好的未來，嘉善的不甘心和不滿足都寫在了臉上。而歸根到底是因為因為長三角一體化自貿區
嘉善作為浙江對接一體化的橋頭堡，和江蘇的吳江和上海的澱山湖串聯成了一體
整個一體化最近的政策落地可以說是緊密的不行，幾乎隔幾天就出一些利好
當然這樣的規劃很重磅，也很重要，對於示範區來說必然是一體化體系內最先成功的地方。
在一體化的趨勢下，吳江選擇戶籍凍結的方式發展產業，而嘉善毫無疑問走的是另外一條路，決定徹底進入到上海同城化的步驟里
我們可以看到，過去嘉善的房價走勢還是挺穩健的，當然這個穩健我個人認為最重要的原因就是命好，和上海的地理距離實在是太近了
未來輕軌這個環滬唯一排他性因素以及嘉善如今大刀闊斧的拆遷，夯實房價的基礎，帶動嘉善進入未來的2.0時代。
所以對於是否看好一個城市一個項目，本質上都是時機的選擇
是否在對的時候看好對的項目，我自己從來不會有賭注式的購買，也不推薦身邊的朋友在一切都未知的前提下去押寶，這樣可能會沒有很多神話傳奇，但是對於個人來說就會穩妥很多
差不多此時此刻，就是嘉善天時地利人和的時候了，但是如今的嘉善的驅動力各位也看得到，正在調整方向重倉老城
這大概就是所有的房產購買最重要的一個邏輯，明確利好的同時要善於挖掘真正的稀缺，嘉善哪裡的價值最稀缺，這是一個值得思考的問題