房地產景氣度的變化，就像小孩的臉，說變就變。

2019年，上半年與下半年出現了明顯的一道「鴻溝」，以7月份為界，冷熱變化的速度非常快。

在7月份之前，市場盛傳所謂的「小陽春」，放鬆購房者門檻的城市不斷增多，石家莊實行零門檻落戶，西安進一步把門檻放寬至在校大學生，房企融資額單月突破千億，長三角幾大熱門城市出現了「搶房潮」，地王遍地開花。

隨後，房地產資金的「閥門」被鎖住，信託、ABS、銀行貸款、公司債全線收緊，土地市場、成交量出現明顯回落。

數據顯示，在流拍率方面，全國主要地級市8月共流拍55宗地塊，流拍率為6.07%。其中二線城市流拍率為4.62%，環比上月流拍率上漲1.98個百分點；三四線城市的流拍率最高為7.66%。

原因很簡單，調控力度加強了，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，創出歷史記錄。

相比2018年1-8月份的315次，這個數字上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。1月到7月的調控次數分別為68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

但是，到了10月份，樓市又迎來了兩個「反轉」。

第一，房地產單月銷售額創年內次高。

10月18日，國家統計局發布的《2019年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，從商品房單月銷售情況來看，商品房銷售面積與銷售額的環比增幅均出現30%以上的大幅增長。

根據今年以來的國家統計局數據分拆後測算，9月份商品房銷售面積達17330萬平方米，環比增長32.63%。商品房銷售額為16118億元，環比增長32%。

1.7億平米的銷售面積，1.6萬億銷售額，僅次於今年6月份，所以是2019年內的「次高點」。

同比也是一樣，2019年9月份商品房銷售面積相比去年同期上漲2.92%，銷售額相比去年同期增長了9.38%。

這樣看來，似乎所謂的「金九」並沒有消失，非但沒消失，反而還逆勢增長了，房企們也賺的盆滿缽滿，一個個過的比去年還要滋潤。

第二，多個城市「敲鑼」搶人。

與熱點城市加碼調控，限制購房的策略不同，近一段時間，不少城市落戶的門檻一降再降。

10月15日，從南京傳出消息，只要擁有大專以上學歷、提供南京居住證和學歷證即可在六合區購房，外地人購房不再要求個稅或社保證明。

隨後南京六合區住房保障和房產局表示這只是對人才政策的調整，而非解除或者放鬆限購。

同一天，天津也發布類似的信息，在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，無需社保或納稅證明。

這個政策比南京六合的要更加明確，更加全面，包含了購房、就業和落戶三個方面。

天津和南京算熱點城市嗎？當然算，六合區與濱海寶坻算核心區域嗎？當然不算。

無獨有偶，我們還看到了河南三四線城市全面放開落戶，宜昌8-9折購買「安轉商」住房，宿州最高給予10萬元購房補貼。

看來，三四線樓市也有點「坐不住」的意思了。

問題在於，單月環比增30%的銷售額，這麼多城市加入到搶人行列，樓市能否「撐住」？

筆者認為，這是樓市下行時期的一次短暫「反彈」而已。

第一，房地產銷售額，是靠打折促銷換來的，不是增量資金入市。

我們可以詳細的「揣摩」一下這個數據，商品房的銷售面積和銷售額大幅增長，大都出自三四線樓市，因為中小城市的房屋施工面積，占到了房地產總量的60%以上。

我們還可以看到，8月末開始，恆大在全國範圍內展開「搶收行動」，掀起打折促銷的大幕，更有消息指出，恆大召開會議，從9月27日開始，將實施僅次於2014年的主動激進營銷策略，三四線基本全部執行精裝賣毛坯價（預計7折左右）。

隨後，融創、龍湖、禹洲、旭輝等多個房企表態下半年不再拿地、要勒緊褲腰過日子。

克爾瑞研究中心總結稱：營銷範圍逐漸擴大，春節前後的營銷活動多集中於三四線城市，後逐步擴大到一二線城市，特價房營銷方面，也逐漸從去化較難的三四線區域擴展到一二線郊區。

事實也是如此，8月末龍頭房企開始「搶收」，打折力度更大，隨後的9月份，恆大銷售額業績就創出了歷史新高，碧桂園也大增了40%以上。

這說明，銷售額的增長，不是有大量資金入市推動的，而是原來觀望的購房者，趁著房價降低入市「抄底」形成的結果，不能代表樓市會持續走強。

第二，不少城市「敲鑼」搶人，重點要看是什麼區域。

如上文所說，天津和南京當然屬於熱點城市，但是六合區與濱海，都不屬於市內核心區域，河南三四線城市放開了落戶，鄭州放開了嗎？沒有，宜昌、宿州也屬於中小城市，省會城市武漢、合肥也沒有絲毫鬆動，包括熱度最高的滬蘇寧杭等城市，調控依然非常緊。

相反，我們還在10月份看到了呼和浩特收緊了調控節奏，三套房直接不給貸款，這說明調控已經真正進入到了「因城施策」的階段。

對於房價上漲過快，短期熱度太高的城市，「冷處理」就好，對於那些棚改缺失後，樓市購買力縮水的地方，適度的引進人才，是無可厚非的事，畢竟人口常年往大城市湧入，三四線城市也要想方設法吸引人口回流才行。

事實上，人口回流，也是托住三四線樓市的一個「契機」。

經濟學家李迅雷日前指出，2018年東部地區的農民工數量減少185萬人，東北地區農民工數量減少9萬，而中西部地區則增加378萬，呈現「孔雀西南飛」的特徵。

人口從小地方往大城市走，是大勢所趨，年齡漸長的農民工，從大城市往家鄉回流，同樣也是一種趨勢，一二線和三四線各取所需，沒什麼不好。

對於樓市來說，某一個月份的銷售額增加，部分城市落戶門檻降低，不必做過度解讀。

四季度往往是房企業績壓力最大的時刻，也是施工交房的關鍵時刻，不少開發商為了現金流會加入到打折促銷的行列中，對購房者來說，也是挑選性價比房源的時機，不必因此患得患失。