2019年以來，北、上、廣、深等多個一線城市寫字樓空置率創歷史新高。世邦魏理仕研究表明，截至2019年上半年，上海甲級寫字樓空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。一方面是寫字樓存量競爭激烈，另一方面，上海新增供應量卻還在不斷增加。萊坊高級董事、上海辦公樓及工業服務部主管張延軍表示，預計2019年下半年，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續上升。

在寫字樓「存量競爭激烈、新增供應不斷面市、活躍用戶持續減少」等客觀因素的影響下，上海、北京等一線城市的寫字樓去化情況愈發嚴峻，部分聯合辦公品牌也因經營問題面臨促銷降價和關店。而Distrii辦伴作為中新合資的「智慧新辦公」領軍企業，意料之中地在風口之後乍顯鋒芒，不僅在上半年開啟全國規模化的戰略布局，而且各項目出租率均呈現穩步增長態勢，成熟項目平均出租率超過90%，新開項目單月去化率超過20%。特別值得一提的是，在寫字樓空置率屢創新高的上海陸家嘴地區，Distrii辦伴金磚大廈空間7月單項目出租率實現25%的提升，上半年開業的虹橋中駿廣場空間也在3個月內實現滿租，一連串逆市優秀表現背後的原因令人深思。

一、辦伴陸家嘴項目7月去化超200工位、虹橋商務區項目3月滿租

據悉，受前灘板塊、徐匯濱江板塊、北外灘板塊、虹橋板塊等新興商務區的政策支持和價格優惠等綜合因素的影響，陸家嘴金融租戶正在不斷外遷，「寫字樓長時間出現整層空置的情況、單套房源成交的時間維度拉長、企業租賃成交面積縮小···」成為了陸家嘴寫字樓的招商近況。

相對於較冷的整體市場表現，Distrii辦伴經營的陸家嘴金磚大廈辦公空間的出租率卻在快速提升，7月單月去化工位數超過200個，單月出租率較上月攀升25%。更難能可貴的是，在周邊眾多業主瘋狂降價促銷的情況下，辦伴依然憑藉高端智慧商務辦公空間的產品優勢守住了價格底線，平均簽約成交價格比周邊競品高出1.5-2倍。目前，辦伴金磚大廈辦公空間的入駐企業以金融、諮詢、IT企業為主，吸引了包括順豐快遞在內的眾多知名企業入駐。

另外，地處大虹橋商務區的中駿廣場辦公空間今年3月中旬開業，該項目在周圍樓宇大量空置、競品競爭激烈的情況下，2個月出租率即突破80%，3個月實現滿租，入駐企業以處於穩定發展期、具有一定規模的網際網路和科技企業為主。同時，該項目以企業自持資產委託管理經營的獨特模式受到了政府機構和行業的高度關注，吸引了虹橋管委會、平安財富中心、ULI城市土地學會、唯品會等諸多政府機構、國際房地產組織和知名企業前來參觀交流，成為辦伴助力高效盤活企業閒置資產的標杆項目。無獨有偶，一年之前，辦伴在虹橋的另一個辦公空間冠捷項目，同樣以「3個月滿租」的去化表現吸引了眾多企業的參訪。

辦伴各項目去化的優秀表現，得益於對傳統辦公行業升級的深刻理解和行業積累。對辦伴而言，2018年是三年磨一劍，通過三年的打磨逐步形成了「空間+科技+服務」的三個「能力中心」；而在2019年，「能力中心」又升級發展為既緊密協同、數據共享又獨立運作、可對外輸出能力的三大平台：科技資管平台、辦公科技中台以及招商資運平台。憑藉著三大平台的綜合運營，辦伴自營、聯營、輸出和委託管理等多合作模式的各項目平均出租率、爬坡速度和續約率均保持高成長，穩步居於行業前列。

二、辦伴創造行業高出租率、高爬坡速度和高續約率

首先，辦伴在北京、上海兩地所有項目的平均出租率接近90%，明顯高於同行70%平均水平。辦伴上海所有項目平均出租率達到85%以上，其中成熟項目的平均出租率超過90%。辦伴北京區域項目平均出租率高達90%以上，項目坪效均高於所在區域平均水平40%以上，其中朝陽區和海淀區地段優勢項目及大客戶企業定製項目，共計6個項目自交付之日起均已實現滿租。

其次，辦伴項目出租率的爬坡速度越來越快，疊代後的3.0產品出租率達到85%的平均去化時間僅需3個月。以上海項目為例，辦伴「虹橋中駿廣場、虹橋冠捷大廈、張江景瑞中心、長寧攜程網絡大樓、漕河涇科創大樓」等項目均在3個月內實現了滿租，且漕河涇項目以「2個月滿租」刷新了辦伴項目爬坡速度記錄。在北京，中關村悅萊大廈項目裝修期間已實現80%的預招租，開業當月滿租，第2個月即實現盈利，成為中關村地區行業內的商辦地標項目；天作國際、天使物語、海淀天翼、外企大廈等企業定製項目更是開業即達到滿租。

第三，辦伴平均60%客戶續約率也遠遠高於行業30%平均水平。其中，上海森本大廈、冠捷大廈兩個項目的客戶續約率甚至高達80%以上，北京的中關村悅萊大廈續約率達到83%以上，外企大廈續約率也達到 73%以上。（據辦伴內部1-2季度統計）

這些成績無疑印證了Distrii辦伴創始人胡京的理念：聯合辦公真正需要做的是深度升值。一般的聯合辦公模式跟辦伴線下的那部分很像，但線下部分並不代表辦伴的未來。通過線上自主研發的SaaS平台搭建和線下物理空間的不斷布點，Distrii辦伴試圖構造的是一張智慧新辦公的物聯網，以支持未來企業與個人更靈活的辦公方式的選擇。

三、智慧科技成為未來寫字樓招商的強大武器

商辦互聯針對近期北京寫字樓空置率上升作了專題報道，並表示：北京寫字樓市場不存在崩盤，只有新常態，且近期很多寫字樓業主在探討和推動如何通過智慧運營來提高服務價值，保住資產收益水平，而這種「主動調整」在市場好的時候很難發生。在市場下行時，智慧運營似乎是近兩年樓宇升級必選。克而瑞表示，2018年創新辦公生態整合事件共有88起，智慧 辦公成為新的核心布局領域。仲量聯行也曾發布：「2018年全球有200億元美元投入在房地產科技相關領域，和前一年相比增長38%，其中60%都是投向亞洲。」科技，正在重塑房地產的經營模式。

回到2015年，國家雙創戰略孕育一大批「創新型」聯合辦公品牌的時候，許多企業都在以Wework為對標企業，將目標放在了「共享經濟、雙創升級、年輕一代」的新理念、新趨勢上面，增值服務、社群服務似乎成為了聯合辦公非租賃業務的「最大窗口」。而彼時，唯有辦伴確定了以「智慧新辦公」的差異化定位布局辦公物聯網，並前瞻性地創造了創新辦公領域唯一的「線上、線下一體化智慧新辦公解決方案」。並在四年之後，將一體三翼成功地升級為「科技資管平台（全辦智造）、辦公科技中台（箏際信息）以及招商資運平台（數辦科技）」，共同組成辦伴獨有的「輕重分離、一體多元、科技驅動」的智慧辦公運營服務綜合平台。

四、Distrii辦伴智慧新辦公模式的「全面升級」

辦伴因為在科技上的前瞻性戰略布局，在打造辦公物聯網層面走在了行業前面，如今，智慧新辦公模式又進一步全面升級。

（一）數據驅動的產品設計

首先，辦伴將旗下子公司「全辦智造」從智慧空間定製服務提供商升級為以數據為驅動的科技資產管理平台，業務覆蓋投融資、改造更新、運營管理、資產退出的全資產管理流程，助力業主提升物業資產價值，推動城市更新發展。作為具有「科技」基因的資產管理方，辦伴將基於自主研發的市場分析系統、智能測算系統、空間檢測系統、改造方案分析系統等科技系統的綜合判斷，形成未來幾年資產增值的「靈活方案」，從而再對空間進行業態重新規劃，從而匹配企業生命周期不同階段的需求，將共享空間、獨立辦公室、超能辦公室、商業等多元產品進行彈性組合，協助企業充分利用資源以達到效益最大化的目標。

隨著市場的變化，辦伴基於數據驅動所提供的「業態規劃」更加靈活，實現整體定位和規劃改造的最短周期和最小成本。這樣優質的產品設計基於辦伴創始團隊擁有房地產行業多年的管理經驗，從而實現坪效曲線的穩健、可持續的遞增。

（二）智能高效的辦公體驗

辦伴旗下的子公司「箏際信息」是專注智慧樓宇及智慧辦公系統研發及輸出的服務提供商。箏際信息成立之初便享諸多榮譽，是唯一家智慧辦公領域入選2018上海最具代表性的50家人工智慧企業，入選2019中國高新技術開發企業評選名單，有著諸多科技產品的「首創」實踐。箏際信息研發的產品包含了樓宇通、物臻、人臻、智會、智座、智行、領會等十幾項針對智慧樓宇和智慧企業的科技產品，覆蓋環境、能耗、效率、硬體、空間、門禁、通行多個層面。

辦公科技系統對於樓宇業主而言，將直接提高資產管理效率，提升人均管理面積和人均管理工位，單棟樓宇每年能耗降低平均30-35%，單棟樓宇每年物業人力成本節約80%。而對於入駐客戶，智能雲列印、超級視頻會議系統、超級會議室管理系統、辦伴APP、人臉識別門禁等與企業員工息息相關的智能科技可以直接優化員工辦公體驗，有效提升企業辦公及管理效率。據統計，科技體驗成為辦伴35%的入駐客戶續約的主要原因之一。

（三）品質溫度的社區運營

辦伴旗下的辦公綜合運營服務平台「數辦科技」，集合「代理招商、經紀服務、社區運營、企業服務、基礎物業、諮詢服務」六大模塊，通過一站式精細化運營管理，綜合提升物業資產價值。有別於科技資管平台的重資產路徑，數辦科技更關注於辦公資產的輕資產運營，從產業鏈上打通了招商和運營的壁壘，在實現高出租率和高續約率的同時，提升企業服務和社區運營的綜合品質。

在服務層面，辦伴正在打造完善的服務生態，從基礎運營服務、社群服務到企業增值服務。每年近800場的社群活動，搭建了企業交流的平台，包含員工福利、戶外電影會、下午茶、專業培訓，參與人次達2萬多個；一站式企業管家服務，以一對一深度服務，為入駐企業提供包含法律服務、人力資源、財稅服務、工商服務、資質申請和IT服務等方方面。在實現效率的同時，讓員工體驗更多的人性化服務和溫暖。

目前，辦伴已在2國(中國、新加坡)、8城(新加坡、上海、北京、杭州、南京、雄安、蘇州、合肥)擁有超過40個智慧辦公空間，管理面積超過30萬平米，累計服務超過2000餘家優質企業。2019年下半年，Distrii辦伴在全國將會有8個新中心陸續開業。在經濟寒冬下殺出一片天地的Distrii辦伴，以其智慧新辦公的創新實踐成為2018-2019創新辦公年度活力品牌，如今全面升級之後的綜合運營平台，又將會給一線城市的寫字樓帶來怎樣的智慧變革？讓我們拭目以待。