本周的濱湖，熱到發燙。
華潤崑崙御、中海九樾、保利和光塵樾，三大央企純新盤都在今天開放了城市展廳。
加上即將首開的融創濱湖印、望海潮、旭輝鉑悅天匯、錦繡首璽和禹洲綠城籣園，省府板塊、環湖CBD、金融後台基地，濱湖三大板塊8大純新盤很快就將盡數出山。
NO.1 | 壹
3大央企純新盤開放展廳
先來看下今天同時開放展廳的3個純新盤。
華潤崑崙御：
項目位於金融後台板塊，成都路與貴州路交口東南角，是目前板塊樓麵價最高的項目，居住樓麵價1.5萬/㎡。不出意外，將和中海九樾重新搭建金融板塊的房價格局。
崑崙御作為華潤在濱湖的第一個項目，將打造成華潤在合肥的第五座街區綜合體。此前，華潤萬象城、五彩城等項目在合肥已有非常紮實的口碑。
去年11月，在觀點指數研究院發布的「2018年度中國商業地產TOP100」榜單中，華潤置地連續三年蟬聯榜首。
中海九樾：
項目位於成都路與貴州路交口西南角，與華潤崑崙御只有一路之隔。
5號線地鐵口的超級綜合體項目，商業體量達到68.9畝。項目預計年前首開，首開戶型為100㎡、115㎡、123㎡、128㎡。
保利和光塵樾：
省府板塊的超級巨無霸，占地超過300畝，項目位於紫雲路與上海路交口。
暫時得到的消息是，項目首開節點相對靠後，預計在明年2月份左右，目前釋放的戶型為95㎡-140㎡。
NO.2 | 貳
純新盤搶開，最新價格曝光
除此之外，濱湖其他純新盤也都在準備首開的路上。
禹洲綠城蘭園，項目首開預計推出3棟高層和2棟洋房，共計200多套房源。高層戶型主推112㎡、138㎡，洋房主力戶型158㎡。至於價格，高層放風價2.35萬-2.5萬/㎡，洋房放風2.9萬-3萬/㎡。
戶型方面，高層戶型110㎡-138㎡，洋房戶型135㎡-158㎡。作為綠城在省府的開篇之作，蘭園戶型整體偏大，改善調性不低。
最近幾天持續刷屏的融創濱湖印，價格已經可以基本確定。高層均價2.2萬/㎡-2.5萬/㎡，洋房均價3.5萬/㎡。
據了解，項目首批房源目前預約已滿，項目將在本月底首開。
旭輝鉑悅天匯，是目前省府板塊平均面積段最大的項目。項目預計將首開3棟樓，戶型為120㎡、150㎡、190㎡。尤其是190㎡的大平層，已經被合肥富人盯緊。
錦繡首璽預計本月首開，首開樓棟為1棟高層和1棟小高層。高層戶型99㎡，小高層戶型120㎡-140㎡，價格預計在2.2萬+/㎡，總價196萬起。
環湖CBD唯一的純新盤融創望海潮，最近有小道消息稱，項目小高層預計均價只有2.3萬/㎡左右。要知道，之前望海潮被認為是最有可能衝擊3.5萬+/㎡的項目。
如果最終的備案均價真的只有2.3萬/㎡，足夠讓整個市場沸騰了。
NO.3 | 叄
濱湖房價格局可能將被改寫
濱湖從不缺關注度，因為它本身就是個「焦點製造機」。接下來一段時間，隨著純新盤一個接一個入市，濱湖的熱度必然會更加高漲。
更重要的，這些純新盤，可能將決定三大板塊未來的房價格局。
省府板塊：神仙打架，產品為王
招商雍華府、新城合肥大都會、金茂悅、碧桂園中堂等項目已經接近尾聲，現在接棒的是融創濱湖印、禹洲綠城籣園、保利和光塵樾、旭輝鉑悅天匯和錦繡首璽。
接下來，省府板塊將是整個合肥樓市均價最高的板塊之一，也是競爭最慘烈的板塊，可能沒有之一。
一是，都是品牌房企的高端產品系，面積段高度重合。除了保利之外，其他項目幾乎共享配套。
二是，價格基本持平，融創濱湖印目前的放風價為精裝高層2.2萬/㎡-2.5萬/㎡，預計將是板塊內的參考均價。
三是，目標客群和開盤時間非常接近，誰先開盤，誰就可能收割第一波客戶。
特別是現階段，市場還在下行通道中，而且高價盤由於總價太高，更不好走量。如果沒有重大的利好，或是樓市驟然升溫，首開熱一波，然後慢慢去化，應該是接下來的常態。
購房者需要明確的是，到目前為止，省府板塊依然是一個買未來的板塊。特別是包河大道以東，商業、學校、公園等配套都還沒有成型，還需要時間。
金融後台基地：配套集中爆發，房價變量最大
金融後台基地目前在售盤有文一豪門金地、綠城招商誠園、正榮府、榮盛華府、新城濱湖雲境、金鵬壹品天成等，均價1.9萬/㎡-2.35萬/㎡。
可是，隨著中海九樾和華潤崑崙御的啟動，金融後台基地的價格、配套都將迎來變局。
首先，華潤和中海都是TOP級的央企，之前都在合肥參與了眾多明星板塊的開發，比如天鵝湖、黃潛望、龍川路、北雁湖等。超強的板塊帶動能力，是他們的標籤。
其次，兩個項目的樓麵價都非常高，華潤崑崙御樓麵價1.5萬/㎡，中海九樾樓麵價1.38萬/㎡。在目前的新盤備案體系中，地價還是相當重要的考量因素。
再次，兩個盤都有商業，中海九樾的商業體量甚至接近70畝。建成後，對板塊的商業配套將是巨大的補充。
環湖CBD：缺少土地儲備，稀缺性拔尖
在售盤主要有文一塘溪津門和信達公園裡，價格集中在2.4萬/㎡-2.5萬/㎡，且都以大戶型產品為主。
雖然融創望海潮的體量只有200多套，但作為板塊內唯一一個純新盤，它的入市依舊會是標誌性事件。特別是，如果望海潮的裝修小高層均價真的只備到2.3萬/㎡左右，樓市的轟動已經可以預見。
原因有三點：
1、環湖CBD的開發完善，沒有多餘的空地，相當於現在買進幾乎是絕版；
2、板塊內的相應配套絕大部分都已經建成，所見即所得，公園環繞、商業扎堆、地鐵密集，後期還會有超級地標。
3、望海潮容積率只有1.2，距離巢湖也只有1.2公里左右，這樣的產品，濱湖未來很難再有。
NO.4 | 肆
結語
關於濱湖，想說的總有很多，但最重要的兩個趨勢是：
1、濱湖在逐步「拒絕」剛需。
一是均價，榮盛華府的1.9萬/㎡已經是目前濱湖在售盤的門檻；二是戶型，以上的純新盤中，90㎡左右戶型的份額很少。
2、濱湖沒有邊緣板塊。
這是過去3年，市場給我們的反饋。金融後台基地，曾經被視作是濱湖的「拓荒板塊」，如今房價也已經2萬+/㎡，省府更不用多說，最高超過3萬/㎡。
當趨勢來到的時候，任何板塊都有騰飛的可能。後期，濱湖科學城的規劃一步步落地，它的區域介面、各項配套還會有質的提升。
在現階段，對於計劃在濱湖置業的購房者來說，以下幾點個人建議供大家參考。
省府板塊，高端項目眾多，葛洲壩、融創、綠城、旭輝同台PK。同時背靠安徽省政府這一巨大紅利點，還有充足的土地儲備，想像空間巨大，可以作為高端改善和長線投資客群的首選。
環湖CBD，是目前合肥最繁華、配套最齊全的地段之一。唯一的缺憾是新房供應不足，且在售項目總價不低。如果預算不夠，可以把目光多放在二手次新房上，比如信達公園裡、中海濱湖公館等品質小區。
對於想進入濱湖的剛需來說，金融後台基地無疑是最具性價比的選擇。
新房方面，金鵬壹品天成、榮盛華府均價都在1.9萬/㎡左右，是目前濱湖的門檻。雲谷的二手房目前的成交均價在1.8萬/㎡左右，後期還有公元天下、都會1907、時光印象等小區會進入二手房市場，可以好好比較。
總體來說，目前濱湖已經從剛需、剛改逐步邁入高端改善時代，遍地2萬+。
不管是作為自住還是投資，在品牌、產品、地鐵、學區、價格這5個維度中，至少具備3點，才能作為買房的備選。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-sg/tvyWoG4BMH2_cNUgSY8f.html