我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐，請問小白 普通人第一套房應該怎麼買?
回答：這段時間接觸的諮詢和問題，相對更加小白，往往是第一次接觸買房，對於這件人生的頭等大事，大多數人毫無頭緒，憑感情用事。所以講一講這個話題，儘可能直白。
回答：怎麼買？先說結論：
1.盡一切可能湊到更多首付；
2.打好看房的底子，必須選增值潛力大的房產；
3.儘可能貸款貸足。
因為房產的增值，是穩定的，雷打不動的；房產的價值，就是國家的股份，城市的乾股。最重要的，是房產擁有槓桿。
只要你的選籌正確，房貸可以瞬間放大你的收益；從12%一年，變成36%一年。沒有任何一個投資產品，具備36%的穩定收益。
工資，是現金流，是賺錢的手段。現金，是生產工具，而不是生活資料 買房少貸款，才是風險更大的選擇。一元錢的冗餘現金，10年後就只剩下1塊錢的真實價值。而你的現金流，也會受到更沉重的壓力。
第一套房買好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房買差了，工作一輩子賺的錢，都買不回第一套好房。
上班掙的工資，大機率是永遠也湊不上首付，越往後，這個現象就會越明顯。
一步錯，步步錯。
提問：房姐好！坐標武漢，在新房市場，為什麼80,90平的兩房，比100多平的三，四房還賣得多？
回答：為什麼要選擇「三房」？保證流動性的前提下，多一個房間多一個可能。新婚小夫妻多間房，可能在生娃的時候在家裡就能容納丈母娘或婆子媽來帶孩子到獨立起居，不必上趕著換房而陷入花錢生娃花錢拼事業花時間的多頭焦慮。一家三口多間房，可能就能在覺得還不錯的狀態下生個二胎不擔心擁擠。
普通人多間房，可能在父母患病或年邁時能把父母接到身邊一起生活。買單配、兩房不是錯的，但能力範圍內的三房會給普通家庭一個「合理冗餘」的空間，無論是自住還是投資，都是好的選擇。
買二房還是三房是根據不同的人群定位來決定的，武漢剛需第一套房往往都是小面積，但是未來置換，一定是三、四房。
提問：房姐你好，上次你回答說自住裝修找個體裝修隊，請具體指點一下，1，個體裝修隊怎麼找，2，你說裝修工藝和材料自己多上心，但是自己裝修外行怎麼辦？
回答：如果你有過管理採購人員的經歷，就會明白：「防止吃差價」是沒有意義的無效目標。從過程和結果的角度，都無法實現。也完全沒有必要去追求。裝修行業不成文的慣例就是這樣，裝修隊幫你買材料一定有差價，否則結算時管理費就要多收你的。這是行業的客觀現實，形成這種現實一定有背後的客觀原因，絕對不能用從業者素質低人品差簡單一刀切地解釋。
高品質的項目管理工作其實費心費神，也需要優秀人才來做；手藝好的工人要價也會更高。但大多數消費者不理解這些，總希望裝修報價單上的「管理費」越低越好，甚至不少人希望「管理費」是零，質疑這是巧立名目亂收費。人工費也認為應該是行業統一標準，別人收400一天你就也應該是400，高了就是割韭菜亂收費。在這樣的市場環境中，裝修隊們怎能不想方設法迎合客戶的心態，在報價單上把管理費和人工費的數字壓到最低，顯得好看，增加客戶選中他的幾率？而至於各類裝修建材，價格畢竟沒有那麼透明，稍微變換幾種型號，價格就會差很多，客戶根本搞不清楚。在建材上偷工減料吃差價，是順理成章的選擇。最好的裝修施工實踐，是找到專業、靠譜的裝修隊，然後把材料、管理費、人工費坦誠透明地談定，然後專業的事交給專業的人去做。如果希望多了解材料知識，就和設計師一起去買。
這樣做，最後價格不一定是最便宜的，但可以確保是真材實料，品質結果是最好的，性價比是最高的。一個完整的裝修服務團隊，一定是有設計師的。在普通家裝中，坦白講，不建議弄得太複雜，應該追求儘量少的系統、元素，能簡單就簡單，這樣既省錢又環保，還降低設計和施工難度，裝修隊在執行時不容易出錯。因此，設計可以由業主提出意向的整體風格和硬軟裝效果，設計師主要負責量房、出平面圖和3D效果圖，買材料、跟進項目進度、及時監理和驗收。同理，如果低估設計師的價值、剋扣其報酬，這些自然也會被反映在材料差價中。
我們多軍都是口口相傳，介紹的靠譜施工隊。而且他們真的不缺活，不需要給他介紹活。我們自己不住的情況下，給別人出租，100平，5萬塊就夠了。如果自己住30萬+最起碼的。
提問：姐，您好！小區非人防車位出售，價格還算合理，房子自己居住機率不大，可能以後賣掉，需不需要買？謝謝回復！
回答：車位=5平米 買不買車位主要看的是車位配比，如果小於1.2就要買。從投資上來說，車位不能貸款，所以漲幅是沒指望的。對於頂級豪宅，我支持買車位，比如說1000萬的房子買一個40萬的車位，我是支持的，因為可以增加豪宅的流動性。但對於一般的房子不建議買車位。
提問：你好房姐，燕郊開車通勤北京市中心38公里不到40公里。現在均價差不多是東城或者西城均價的5分之一或者6分之一。將來還會通地鐵。如果在不考慮戶籍優勢的情況下，拿武漢中心和周邊很多地級市或者下面的縣級市來對比。孝感，黃岡，鄂州，咸寧駕車通勤距離60-90公里遠遠比燕郊遠的多，房價有的已經到了8000-1W，比例對比江漢，江岸，武昌均價已經接近3分之一。如果對比下面的小縣城有的發展還不如燕郊一個鎮，以後也不會通地鐵，但是房價已經到了6000-8000 通勤沒有燕郊離北京進，交通環境配套學校還不如燕郊。武漢也不能和北京對比。燕郊的房子是否適合投資？
回答：一些二三四線本來就沒什麼購買力，還不讓人購買，結果就是把自己困死。發現不行了就放開了。燕郊懇請認北京五年社保。
懂得風險定價是個大學問，現在北三縣價格里已經滿是劃歸北京的溢價，而這個預期實現的機率又不足以覆蓋這個溢價。環京其實現在估值確實不高，中期沒有什麼風險。長期我其實對環一線有點疑慮，畢竟不是TOP20。但畢竟和遠離TOP20的其他城市還是有區別。我個人會選擇不花什麼精力研究環一線。
燕郊的投資價值還不如天津，武漢和其他有確定收益的二線城市。葛店更不能碰，沒有投資價值，跟環京沒有可比性。
提問：房姐你好 現狀：家裡沌口有套自住，父母名下外地戶口。年紀大不能JLD了。本人武漢戶口，準備在武漢買套房。在看世貿1-5期，有套算下所有費用單價2.45，江和城市景色不錯。金茂府龍湖，蘭亭大境，綠城金地都看了看。金茂府只開後面的樓。綠城在國博旁，品質感覺不錯但是單件不低。請問在將來自住和投資兩個不同的方向怎麼選，或者投資的話有什麼推薦？
回答：房子既是生活資料，又是生產資料。
對剛需、改善來說，房子生活資料屬性強一些。
對投資、投機來說，房子生產資料屬性強一些。
生活資料講究居住、學區、便利性。
生產資料講究增值、保值、流通性。
買房之前，就要想清楚你是買生活資料，還是買生產資料，一定要分主次，排先後，因為兩者的選擇標準不同，很難一碗水端平。
魚和熊掌不可兼得，柑蔗沒有兩頭甜。不是東風壓倒西風，就是西風壓倒東風。說生活、生產兩不誤，就跟說工作、生活能分開一樣，難啊！
自住買世貿看江戶型，有江景資源，未來保值能力強。武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：請問武漢房價走勢如何？白沙洲,江夏黃家湖軍運村，文化大道，江夏大道哪裡的房子值得買？
回答：兩年前，因為新房限價，售樓處的新房和市場上的二手房有15%左右的價差，有些城市甚至相差30%以上。經過兩年的「強制性穩定」，新房和二手房價格已經拉平。
一邊是二手房的微跌，另一邊是限價新房的放鬆。今年土拍的高價地，會在2年後陸續入市。武漢作為強二線城市，價格並不高，未來長期看好。買房投資，最好別在樓市正熱時跟風買入，這個時候出手容易「高位站崗」，真正發財的，是那些在樓市低迷時入多套房子的人。
軍運村只適合自住，三環外+遠城區+睡城，軍運會IP溢價太多，長遠看，回報率並不高。
武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，來深圳10年，一套，定居了。目前子彈200，但是深圳目前價格太高了，想回武漢布局，無奈限購，想通過社保方式房票，請問武漢怎麼掛靠交社保呢？
回答：你好，2年社保太慢，房價不等人。目前武漢有8種破限購方式，詳見知識星球內部分享。
提問：美麗聰明智慧的房姐您好本人坐標宜昌子女在武漢上學子彈200想在武漢以子女的名譽全款入手一套新房看了你推薦的瑞園但是只有1466的做投資和自住又怕坐手裡了（如果到時候子女不在武漢）特請房姐幫出點招。
回答：你好，買房最重要的就是槓桿，資產是彈性的，負債是剛性的，只有負債才能保護你的財富。簡單說郭嘉沒錢了就使勁印鈔，貨幣超發導致通貨膨脹，我們每個人都是受害者。
不要短視，錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。我們普通人能做的只有用負債抵制通過膨脹。瑞園133平的戶型性價比最高。
子彈200，投資首選深圳，如果深圳沒有房票，可以退而求其次，入手2套潛力盤。
提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？
回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。
提問：新人首問: 子彈600。糾結在武漢買一套豪宅還是在深圳關內買小戶型？投資為主。
回答：高端項目的附加值表現在溢價上，是相對於普通項目更多的。在樓齡相對短(樓齡長有很多涉及到產品和需求淘汰的問題，不在這個話題內先不說）的時期的表現一般是順市起風，到逆市就會現原形，比如配套學校物業不好等等各種問題都會導致高房價不穩定。
但無論從資產配置角度還是流動性和升值空間來考慮，如果有房票，拆成單價和總價更剛需的2-3套更穩。
深圳300萬就可以撬動1000萬的住宅，剩餘子彈在武漢入手2套，低價潛力盤，如果還有房票，瀋陽不限購區再建倉2套，高中低區都有倉位，8W+1.5W+8K是最穩健的資產配置。
提問：武漢房姐，你好。手上有90w，廟山碧桂園御景灣按揭一套，南湖風華天城一套（無房貸） 問1：想再投資一套房，請問在武漢非限購區域，哪些盤可以入手？問2：廟山這塊有升值空間麼？問3：如果沒有升值空間，怎麼處理相對合理？備註：剛剛創業。
回答：廟山地理位置尷尬，光谷不疼江夏不愛，兩邊都不親。一般都是跟著市場喝湯，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字頭公交車，想去光谷一座湯遜湖大橋堵的你懷疑人生。教育和商業基本上一片空白。廟山本來就不建議非土著切入了，除非自己住。
南湖區域是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足，但會比較穩。
賣出評級，沒有貸款 房齡老的優先賣，風華天城可以考慮出手做裂變。騰出你的二套房票，再開發1張老人票，入手2套。武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：我青島土著女，剛碩士畢業，家有市區三五套房，父母年富力強，請問接下來幾年青島是否適合我這種中產階級發展？
回答：享受生活，可以在青島。學歷夠用，進入體制，三五套房，衣食無憂。二線城市裡，青島資源集中度高，經濟活力肉眼可見的萎縮，不適合幹事創業。
提問：智慧的房姐，你好！請問下首付不夠怎麼湊首付？老公是做道路工程的，現在每月基本工資有15000隻能夠每月的基本開銷。他們這行房姐應該知道工程款不好收，聽說重慶的房價會大漲，我怕等錢收回來時房價又漲了。我們是農村戶口，是首套房！耐心等待房姐的指點！
回答：重慶其實可以淘筍盤，配合gpgd做0首付，甚至負首付。通過合理的運作，可以做到0月供。之前經歷過幾套，詳見知識星球內部分享《0首付+0月供操作技巧》。
提問：想問下瀋陽於洪的恆大綠洲3期你覺得怎麼樣呢？去年買的119.2平90萬，你認為什麼時候出手比較好？謝謝
回答：拿住三年最好，未來三年瀋陽大發展三年。看看這兩年瀋陽資金凈流入和重大項目簽約情況，這是ZY真金白銀砸錢。
提問：房姐您好，請問北京小戶型40-60平米的房子有買的價值麼？ 前期可能自住。10年之後可能會賣掉
回答：北京不建議買1居室 一居室的火熱，是暫時的現象，關鍵的原因，是房價太便宜。1.一居是置換鏈條的底層。2.隨著房價的逐步提高，買房不再是個人消費，而是是家庭行為，沒有人成家立業，父母出錢，給你買一居的，這就意味著未來沒有人給你接盤。3.最關鍵的，是溢價。
在北京這類城市，一居的價格往往高出小區平均價。可能100平兩居單價5萬，50平一居就要單價6萬。為什麼會貴？因為「能買到」也是一件商品。你去買喜茶排不上隊，於是只能給黃牛100，雖然奶茶20；你去看演唱會，門票300，但壓根買不到，只能買1000的黃牛票。
同理，如果你的資金有限，不能越過最低一檔的水平，那麼你需要為上車，為能夠買到一套北京的房產，而支付100萬的門票。買到，也是要付錢的。
提問：買房賺錢主要靠兩點，漲幅和槓桿。在不買CEO房的情況下，各種類型的二手房漲幅其實差異都不大。但是槓桿所導致的影響卻非常大，三成首付和一成首付所帶來的收益卻是天壤之別 所以在不買CEO房的情況下，槓桿比漲幅更重要。而一般正兒八經的次新房很難做到低首付，反而是很多老破大卻比較容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的漲幅略輸給次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是槓桿的威力實在太大了，一成首付買入的老破大收益率依然秒殺三成首付的次新。通過以上分析，最好的投資策略是低首付買入單價低的老破大。
您認為我的分析對嗎？如果不對，請您指導一下，並闡述一下原因，謝謝您
回答：給你個基本公式：收益率=漲幅*槓桿率*周轉率 在漲幅一定的情況下，槓桿率和周轉率都非常重要；
而重慶本身限售2年，因此周轉率這一因素相對固定。剩下的就是你說的漲幅和槓桿率了。
先上結論：你的理論模型在大漲前夜的時間窗口期內部分成立，在大多數時間對大多數人不成立。
比如2016年的大漲前夜，珠江太陽城都可以做到5倍以上槓桿，只需十幾萬的首付。2017年暴漲，低首付操作手法收益率爆表。但即使這樣，也有限制性因素：貸票資源和心力資源。
你不可能貸票無窮隨你買，更可能的情況是只有幾個貸票如何操作獲得【絕對值】更多，而不是【相對值】。而在大多數時候，老破大的漲幅是小於次新的，流動性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有這樣或那樣的硬傷（地下室、頂復、特大面積等），這些硬傷在我們看來是需要嚴重打折的，而很多一刀流忽視了這樣的硬傷成為接盤俠的比比皆是。另外，房子作為一項資產，還有三個要素：收益性、風險性和流動性。
老破大：收益性一般、風險性低、流動性差；
次新：收益性較好、風險較低、流動性較好。
而我們投資的時候要兼顧投資三要素和槓桿率。
提問：房姐您好，請問萬科金色家園現在應該賣掉嗎？朋友都說是中心城區，又是學區房，都建議不賣，想聽聽你的意見，謝謝。
回答：繼續持有，還有漲幅空間，等下一波漲幅來了賣出，裂變2套低價盤。詳見知識星球內部分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
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