這是「武漢房姐」帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
提問：專家您好，初入您的星球，向您求助。坐標深圳，已在福外附近投資過一套老破小學區房，漲幅還可以，現在孩子要上學，同時想置換改善，置換有沒有必要也考慮學位因素？感覺現在福田好點的學位房兼顧改善的四房都很貴啊，如果不考慮學位，梅林的綠景虹灣怎麼樣，次新，大戶型價格8萬多，大戶型設計也還可以，是不是好的改善選擇呢？以後孩子上學也不遠。還是多湊些錢，置換去僑香外國語附近？（據說那裡小學也比較好，福外的小學一般）
回答：綠景虹灣：
2015年建造 共8棟樓 B棟為回遷房 AB為52-75平兩房三房半弧形 CDEFG為86-191平三房四房五房 贈送面積小 南邊沿著北環大道 部分單元較吵 北看塘朗山景 1-4樓自帶6萬平銷品茂 四樓空中花園 帶泳池 負一樓連接地鐵9號線 九年制梅山學校距離1公里 周圍大多是年代久的老破小。
片區所屬的梅林彩田板塊是深圳規劃的重點發展區域之一 規劃未來可匹敵福田CBD，但動作緩慢 一直沒有太大的動靜。
香蜜湖學區怎麼買，還是大有學問的，僑香外國語小學不差，不過比起隔壁的荔園還是略有遜色。可以買1000左右的福田，南山第一梯隊第二梯隊的學區房。兼顧小學和初中直接買九年一貫制的學區，一步到位。
關注星球內推薦的學位。
提問：房姐，去年在武漢買了套二手房，耗費子彈180，今年想到這個疫情，是不是虧了幾十枚？後期如何看待？何時出手保值？
回答：如果在我們推薦的幾個板塊購買，不用愁，長期看漲。
最近全國各大自媒體都在大肆宣揚，武漢房價降了。
到底是什麼樓盤降了呢？
1.一直賣不出去的新盤，打折促銷，CEO盤居多。真正我們推薦的新盤，沒有一個降價的，即將開盤的新盤價格不降反漲。
2.銷量慘澹的遠城區二手房，集中在黃陂 江夏等郊區。最近幾年武漢一直處於橫盤期，新盤限價，二手房不好賣。遠郊庫存量大，想出貨必須要降價才能有優勢。但是我們推薦的幾個核心淘筍板塊，依然是一筍難求。
提問：美麗又智慧的房姐，北京市通州區天賜良園172平法拍房，不算稅費單價2.5萬，中介費3個點。可以入手嗎？就等您指導後確認是否入手，謝謝！
回答：新手不建議玩法拍。
法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公開去拍法拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個形式。流拍，流拍後處置，判決過戶... 法拍的成本，不是掛牌價。打點官司，執行時間，清場，債務，戶口...每一步都需要錢和精力。拍賣的底價是221，假設房子沒有別的債務，最後花的錢基本都要過300 如果拿不到房，幾百萬拖個一年半載，幾十萬成本又進去了。
因為本身你是新手，我不講這些你可能完全意識不到有什麼問題。
天賜良園本身不算優質選籌，北京城鄉結合部的幾個特徵：
通常是郊區最遠的人口聚集地 通常是地鐵最後一站（延長了就不是） 通常有一個ShoppingMall 通常有一條主幹道能直通主城產業區 例如回龍觀（沙河還沒成型），天通苑，燕郊，草房常營，天宮院，蘋果園。物資學院既不在通州的新中心，也不在通州老中心 如果所有稅費 清場等成本算在一起單價不超過3.3可以入手。
提問：房姐好，本人江蘇徐州有一套房還余商貸20萬未還。利率我記得是4.9%，手裡資金90萬。武漢無房。如想在武漢買房，可公積金貸款。兩個選擇選哪個：一是先把徐州20萬商貸還了，餘70萬三成首付組合貸買房。二是徐州房貸不還，90萬資金四成或五成貸款組合貸在武漢買房。 哪種後期的還貸成本最低？另外疫情和國外金融危機會對武漢房價有衝擊，能否預測大概下何時是武漢買房的最好時機。
回答：把徐州貸款還清後，可以做抵押融資 騰出武漢的2張房票和貸票，入手1-2套低價潛力盤。武漢需要半年的市場信息恢復期，未來走勢看政策刺激。
總結一句話：短期可能會下挫，影響成交量，長期沒有影響。今年是個比較好的撿漏時機，接下來關注政策面。有降息 放鬆公積金 放鬆落戶等利好政策出來，關注成交量數據，成交量起來，但是價格還沒有起來，是比較好的入手時機。8-9折筍可以入手，但是不要接下落的刀子，不要著急。
提問：房姐你好，能否分析一下南寧房地產的情況，現在子彈100w，想買一套大平層或樓中樓，如何在南寧選購，能兼顧戶型，升值空間，交通便利的情形。
回答：你好，南寧各板塊分析：
目前的情況而言，青秀區發展得比較好，配套成熟完善，商場、寫字樓林立，房價自然也比較貴，目前房源也比較少。五象新區這幾年發展得很快，各種優質資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企湧入，發展前景很看好，不過目前很多樓盤還在建設中，發展不成熟。至於興寧、江南、西鄉塘這三個老城區各有特色，興寧可以說是汽配城，不過一些盤自帶溫泉環境舒適;
西鄉塘片區的學校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀。江南區路寬車少，交通路網發達，再加上有地鐵，片區也慢慢發展起來了，這幾個片區相對來說比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。
剛需有錢人選青秀區、興寧區，剛需缺錢的人選江南區、西鄉塘區，是投資需求的話，那就是五象新區了。南寧屬於非常弱的省會。比較效應來看，遠不如重慶，近輸廣州，戰略上昆明占優。
廣西ZZ地位較低，房產池子只能接全國剩下來的最後幾滴水。一般沒必要在南寧重倉，子彈100，如果是考慮未來升值，更建議把大倉位放在廣州，自住入手一套萬元剛需盤，升值潛力也更大。
等廣州有了賺錢效應再考慮南寧置換大平層。
提問：房姐你好，新人首問！本人坐標深圳，36歲，夫妻深戶，家庭年入200w，目前在南山後海和科技園擁有自住及投資三房各一套，五成房貸合計約600w。小孩兩歲，未來兩年內計劃二胎，打算賣掉科技園房，再加槓桿換深圳灣區域四房及以上大戶型自住，或者投資南山老破小博舊改。問題：1.對三湘海尚170平以上大戶型的居住品質和升值潛力如何看，同等總價情況下是否比太古城或恆裕濱城更值得買來自住？2.母親今年62，有深戶房票，有無實操技巧利用她的購房資格做到三成首付？3.父母欲在海南澄邁認購65平米企業集資房，大社區，6000元/平米帶裝修，離高速路口有一定距離，去市區，需開車，是否值得投資一套？謝謝！
回答：你好，三湘海尚，2.0深圳灣最低密度產品，這一輪的領漲盤。對於深圳的豪宅總結：
1.深圳的豪宅發展史不長，真正的豪宅相對稀缺；
2.豪宅區從鹽田、羅湖換代到香蜜湖、深圳灣；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟剛需盤是2個完全不同的市場，選籌邏輯差異巨大。即使在深圳沒有利好規劃的時候，豪宅也能走出獨立行情。
4.從度假安逸海邊豪宅，學區豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅，一步步回歸到生活與享受結合。學區依然是豪宅的重要支撐點。
三湘和恆裕自住比較推薦，太古城屬於深圳灣最低門檻上車盤，稍顯遜色。
父母65歲前可做接力貸 海南沒必要。
提問：智慧、博學多才的房姐，你好！男，31歲，深圳已上車， 1.下個月交房，首付150左右，貸款340，月供2W左右，問能不能用這套新房子做抵押貸款，深圳再買一套小戶，想短期持有，這中間的利息大概有多少？等房價漲起來再出，這種方式劃不划算？2.如果手上有40子彈，是否建議武漢建倉，但只能代持。3.父母63 歲左右，老家戶口，如果想擁有深戶，有什麼辦法操作？PS：看了您的文章，醍醐灌頂，有個現階段選擇方面的困惑，目前事業單位工作，較清閒，考慮是否繼續考編制，還是增加副業？不吝賜教！
回答：1.新房交付辦證後可以做抵押，也可以向銀行申請加按揭。
2.子彈100以上可以入手深圳中部和東部的補漲板塊。西部的漲幅會蔓延。如果子彈不到100，建議繼續加倉武漢。武漢可以直接落戶，有靠譜的代持也可以。
3.父母可以走子女投靠落戶。事業單位從來都是大多數人替少數人抬轎子，一開始遊戲規則就定好的。抬轎子的和坐轎子的只有一簾之隔，身份截然不同。
如果不是坐轎子的人，考編還不如再開一個副業賽道。
提問：房姐，你好，坐標廣州，手上有30萬，可加槓桿30萬，家庭年收入35萬。1有近火車站老破小學區房自住，但環境一般，屬老公婚前房，有貸款25未清，2,黃埔近科學城小兩房，有抵押貸100萬，在親戚公司周轉，親戚還款，出租中，3增城新塘不限購用老媽名字一套32萬貸款未清。我的問題:
1.感覺都不是核心資產，但又有各種用途，想出一套置換。
2，置換廣州中心六區。也看過佛山，珠海，長沙，廣州不限購區。不知置換好，還是原有房不動，再入新的？
3，我還去有親人在的國外了解過房產，250萬可入手別墅加永居權。不甘心等錢貶值。
回答：你好，科學城的主要客群是以前區府在職人員，以及在附近工作的中高級管理者，或者做生意的小老闆，以及少量天河過去的投資客。但是接盤俠的質量不如我們推薦的板塊。可以繼續保留，有一定的投資價值。
這幾套房應該出手的是火車站老破小。實際上一個城市裡就是有很多板塊生活方便，配套齊全，地段也不差，但是就是漲幅相對差的。比如雄楚大街那邊，比如礄口古田，比如漢口武昌站周邊。富人不去，中產小白領挑剔，政府也沒賣地動力炒作。坐標廣州就繼續加倉廣州，沒必要頻繁切換城市。廣州投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享
資產規模大了以後，海外資產可以適當配置，作為分散和對沖。別墅加永居權也要看什麼國家。
提問：房姐，加入星球來每天都在關注您的回答；現在挺迷茫；您回覆說留足月供。89單身女，打算讀博。糾結中，大機率不讀，只能靠自己，籌到40，10是借朋友的，前幾年花錢如流水，一直以為可以在30歲結婚生子；目前情況尷尬，不想隨便把自己嫁了，餘生很長，覺得沒有感情很難維繫；考慮自住，因為每年過年都沒有地方可以去，但是花橋虛高，房姐也說現在不是好時機。不自住預算控制在30，了解了一圈下來：成都房姐推薦的地方都是要求戶口兩年或者有社保的；重慶我了解到的30多主城區也沒有太多選擇；武漢看房姐的回覆30選擇也不多；是不是我這樣的情況只能把精力放在瀋陽了？還是再多看看，謝謝房姐～
回答：你好，沒必要讀博。博士是給富二代讀的。
我們普通家庭的任務是先掙錢。壓力小一點建議瀋陽，子彈40入手2套低價潛力盤，有了賺錢效應之後出手，置換到上海。
考慮自住，可以買花橋，不過需要淘筍。
提問：新人首問，房姐好，本人29歲，在新疆國企上班，年薪40+，目前烏魯木齊兩套自用，均貸款。中山一套投資（全款），手裡子彈30，最近特別想在瀋陽購入，（老家遼寧一縣城離瀋陽30分鐘高鐵車程），不打算回去，純投資。想買地鐵口，好出租的。目前有兩種模式：一，用母親名義買瀋陽二手房（無瀋陽戶口和社保），需要商業貸款。二，和兄弟一起投資瀋陽新房，用他名義。（他有瀋陽社保），他的目的也是投資，他和我都在新疆工作。煩請房姐幫忙看看，另請房姐幫忙推薦瀋陽值得投資的區域和樓盤。市中心老舊地鐵口和新區糾結中。
回答：你好，選擇方案A，先把自己的房票，再考慮老人票，最後才是代持和合夥買房。
合夥買房是一個看似簡單但其實比較考驗操作手法和參與人心態的投資方式。如果操作不好，不僅影響房產投資的收益率，更影響和朋友的關係。合夥買房中主要的關鍵點在於兩個，一個是利潤的分配，一個是售價的確定。首先在利潤分配上。房產投資是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盤心力。
比如現在用你朋友的名字按揭貸款，但之後他自己買房的時候，卻因為有按揭貸款記錄而導致了首付比例提升；再比如買房賣房都需要名義產權人跑流程，而這個流程並不是想像的那麼簡單。其次是賣出售價上。合夥買房另一個難點是對賣出售價的確定，到底是120萬，還是125萬，還是130萬賣出？不同人對房屋估價不一，比較難達成一致。
我自己經歷過的合夥買房項目，雖然都成功清盤，但卻發現這裡面有非常多的問題值得考量和優化，這不是新手能夠hold住的。而從你的描述中，判斷你是房產投資的新手，因此建議先用老人票買。
瀋陽投資回報率最大的樓盤，見知識星球內部分享。
提問：新人首問！北京工居，北京入自住一套，gjj120，每月公積金可覆蓋，天津入全款學位房一套已出租，孩子和父母另租住上學，現有子彈200左右，目前的想法：1天津購自住三居改善，或2北京再入一套投資，關注草橋、角門東、北工大、潘家園。疫情結束後想出手。想諮詢如何配置操作更合理，或有更好的建議嗎
回答：你好，天津跟北京對比，弱勢很明顯，投資不是一個特別好的選擇。城市從行政區上是直轄市，實力上是一個衰弱中的強省會，價格上和廣州這種標準一線城市相差無幾，但廣州仍然在快速發展中。新手投資的話，天津很難裂變，開局發育不全後面就難打。
中國經濟頹勢導致大家都不好過，北方經濟頹勢比南方更嚴重，北方唯一大型經濟體：北京，當前造血速度周邊不允許其他抽血機存在 ，天津本身的人口產業衰退。
天津目前來看僅剩下高考優勢支撐，你已經有一套學區了，沒必要繼續加倉。子彈200，可以在你關注的幾個區域內淘筍。
天津的全款房可做抵押融資，繼續入手二線省會城市的低價潛力盤。
提問：房姐，怎麼說服父親把房子抵押炒房，前年1月入手三套，已收穫頗豐，但老人總說貸款睡覺不踏實，現在擴張必須要有現金。
回答：這件事等同於動用你父親的「棺材本」炒房，他心裡變得不踏實，而你要怎麼說服他把棺材本給你？我們前段時間做過類似的內部討論，大部分人的結論是不要。每個人內心對金錢的看重程度不同，特別是我們父母那一代。手裡要有點餘糧才能安心睡覺，不然總是睡不安穩。說白了這就是「安全感」。因此如果你實在要利益最大化，那首先應該解決父母安全感的問題，如果解決不了，不建議硬行勸說。
父母不在乎子女飛得高不高，只在乎子女飛得累不累。反過來子女也不要老惦記著父母的棺材本，關心一下父母的內心，你已經多久沒回家看ta了。賺錢的方式有1萬種，但你父母的安全感卻很難獲得。
提問：房姐你好，我的情況是12年來蘇州上學，然後16年畢業，工作後然後想到成家立業開始買房，但是蘇州有限購政策，需要社保滿一年，所以18年的時候我開始買社保，到了19年11月份本來是可以的滿一年的，但是沒想到政策突然就變了，購房需要社保滿2年了，眼看著去年看上的房子，一年漲了1萬，所以後來實在沒有辦法，擔心蘇州房價繼續猛漲，就在湖州買了融創的江南桃源，想問問房姐那裡的升值空間大嗎？後期如果投資，還可以選擇那裡嗎？謝謝！
回答：1.破限購很簡單，等社保太慢了，小白總會陷入誤區。
2.不知道你觀察了沒有，蘇州的中介，今年一直在炒作湖州的房子。為什麼炒作？因為17年的那批投資客把仁皇山等板塊炒熱之後，準備出貨了。
現在衝進去，屬於高位站崗。同樣的錯誤不要犯2次，去年年中蘇州剛暴漲過一波，主城新城都跟風大漲，目前還在高位，不是最佳入手時機。建議在長三角二線省會城市中開發房票淘筍。
破限購的方案見知識星球內部分享。
提問：房姐，因為目前xyk額度太低，只有30多的子彈，(之前用父母名額買了一套)月供壓力會比較大所以考慮的是二手房沒去看新房。能不能先上個小車，比如50-70的戶型，增加自身資產好辦k的同時出租抵銷月供？再將自身貸款疊大的時候換籌。請問這種方法是否可行？我最近看了東西湖，觀湖鉑金公寓， 花橋的老破小， 白沙洲的，萬科金色城市等， 您能指點一個區域我去完成看房200套選籌嗎？
回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投資房產，一定要注意槓桿不要太高，現金流不能斷，要保持自己扛過寒冬的能力。
其實，真正的房產投資高手，不喜歡投資一手房，他們最喜歡投資二手房。只有小白房產投資者，才把眼睛盯著一手房。一手房大多是期房，交房時間太長，在此期間不能產生現金流，資金成本較高。
而二手房，只要地段合適，眼光獨到，「鳳變冰」、房間分割後馬上出租，是可以實現以租養貸的。對房產投資高手來說，選籌是關鍵，長持是正道，他們根本看不上短炒行為，那是小白才幹的事。房子對他們來說，只是既是資產，又是工具。
長持不是因為他們愛這套房子，而是這套房子可以實現他資產增值的目標。與其不停的低買高賣，不如不停的買入優質房產，而讓房子自己養活自己，就是實現這個目的的最佳策略。歸根結底一句話，當前投資房產尤其要關注租金收入。
武漢投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問！請問房產投資流派中，有無大型社區住宅一層商用出租的流派？坐標太原通過sfsd投資2套一手房，投資標的為一線開發商超大型社區（單個小區2000戶以上），選擇人流量最集中位置最好的住宅一層，投資初衷是單價要低租金要高的雙保險，交房後將商用出租，租金回報率仍很難超過5%，但是房價已漲30～40%，首付款已翻番，下一步您建議是繼續持有還是賣掉變現？
回答：你好，租金只有3種情況下會高。
一種是租給外國人，那你首先這個小區要獲得外國人的認可，很多外國人扎堆只住特定的小區。
還有一種是分割出租，客廳割成兩個房間，租單間，這個最大的問題是比較辛苦，要頻繁打理租客。 否則，正常的長租很難提高租金，每年漲月租金200塊就差不多了，漲10%都得談。 房價漲並不代表租金漲。
最後就是做民宿，需要有線上運營經驗，對房產的位置和環境要求比較高。
整個北方的經濟環境人口決定了投資機會比南方更惡劣，需要選擇更有價值的省會，太原沒有獨特的理由脫穎而出。不是強二線城市，房價隨著大勢漲。 本地人可以買，畢竟省會。 找新城人口延伸區，地鐵沿線人口大盤，注意防止溢價。
是否需要出手，還是要結合具體的標的做判斷，太原總體上向南發展，如果選籌位置不差 房齡不老，可以繼續持有，或者出手一套做裂變。
提問：學區房看得傷心，那些沒法住人的老破小還都3萬一平，有本事初中別對口全部都考啊，搞什麼初中需要對口的小學才能對口讀，高中還降低升學率，不知道這玩的是什麼把戲，現在整個人都是焦慮的，怕小孩小學讀不好影響讀初中，以前在小鎮上讀書沒人管，一路讀出來，也沒要人接送，大城市讀書真心不容易。看個學區房，小學好的，初中對口不好，對口都好的，買不起
回答：中產階級很多都是通過讀書進入大城市的，也沒有太多的路子，對於下一代，有路徑依賴，非常重視教育。學區房的爭奪很激烈。現在社會的競爭，是全方位的競爭。對一部分中產階級來說，學校是他們買得起的面子。凡是面子，多少都有點收割機的性質。不可能不買，但是需要買自己承受範圍之內的。學區房有不確定性，萬一調整，就有一定風險。
從投資角度來說，需要買的是將來的學區房。要看一個東西好不好，要看各利益方是否在利益上達成一致。比如說，一些新區，政府要通過引入學校，打造名校，吸引人過來，學校本身要擴張，樹品牌，家長希望孩子學習好，這幾方利益是一致的。
所以，要找那種優秀國企，知名企業的聚集區，這種區域生源比較好，家長下血本，再看看是否引入名校，有名校就買。買的時候，價格一般不是很高。幾年之後，一旦學校出了成績，房價就漲上去了，其實這種投資就不僅僅投資的房子，而是教育。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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