「深八條」調控出台半個月後，相關細則今日正式落地。
繼「深八條」落地，深圳的樓市就拐了個彎，原本一路上揚的房價竟出現了「集體降價潮」，各大片區應聲而跌。但幾家歡喜幾家愁，深圳炒房客垂頭喪氣，臨深片區卻滿懷期待，中介開啟瘋狂賣房模式，「迎接」深圳熱錢湧入。
那麼，「深八條」細則該如何解讀？時隔半個月，深圳樓市如何被「深八條」影響？臨深片區又出現了怎樣的躁動？本期幸福城市觀察聚焦「深八條落地」之後，解讀樓市熱點。
@新京報
7月30日凌晨，近期備受關注的深圳房地產調控「新八條」細則正式出台。細則對市民關心的社保、離婚和新政執行節點等進行了解讀。其中重點如下：
1.7月15日前交易的，不受新政影響。以合同錄入時間、定金、轉帳POS單、資金監管相關憑證即可，定金需是購房者本人或近親支付；
2.7月15日前已申請落戶、並正進行房產交易的，不受新政需交社保三年的影響；
3.落戶未滿3年，但購房之日前連續繳納5年及以上個人社保，可購買一套商品住房；
4.社保斷繳不超過3個月，購房不受影響；疫情期間社保斷繳，3個月內補繳不受影響；
5.退休人士只需提供退休前社保證明即可購房，深戶3年，非深戶5年；
6.離異追溯3年內記錄，按家庭總套數之和計算；離婚前家庭只有一套房，無房人士還是可按單身首付3成購買；
7.7月15日之前的交易，「豪宅稅」按照原標準徵收。
@廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉
細則其實是對合理的需求予以放行，對「假離婚」這種潛在的投機、投資行為繼續嚴苛規定。
新出台的調控細則儼然不會影響新政對於樓市的衝擊，從極熱到極冷，只需要一個「通知」的時間，失去「房票」的人在等待契機，擁有「房票」的人則在觀望降價。
@介面新聞
深圳某房產中介門店數據顯示，上周全市二手帶看量環比下滑5%，新增求購客戶量環比下滑2%，售房源量環比下滑17%。業主放盤熱情下跌，新增房源量持續下滑，二手帶看量也出現明顯的減少。
深圳某中介行業人士表示：
我們普遍客戶量跌了50%-60%，推公寓也推不動。現在就是普遍在觀望，大部分住宅的放盤價降了，但是有一部分總價750萬元以下剛需戶型，不受「豪宅稅」影響的，反而漲價了。
一位深圳房企人士表示：
之前項目開盤賣的很多，很多客戶訂了房，後面政策一出，非常、非常多的客戶失去購房資格。現在都不知道怎麼處理。
除了成交量的大幅下滑之外，房地產中介機構的帶看量也遭到重挫。根據機構反饋，「715新政」實施後一周，帶看量環比平均下滑50%左右,全市二手房成交量均大幅下降，跌幅普遍達到30%-40%。
@東敏樓市局
一紙新政，立竿見影。「深8條」提高了6項購房門檻，各大片區房價應聲而跌。
跌成什麼樣？最明顯的當屬被炒得十分火熱的南山區，多個小區出現集體降價潮，降價幅度從20萬到400萬不等。南山某假日花園調控前，硬氣地掛牌1150萬。調控後，立刻砍掉250萬，直接跌到900萬。寶安一樓盤上周掛牌820萬，現在掛牌750萬，直降70萬。
這次，深圳各區域的業主們搶在開發商之前，自降身價兜售手中的房子，一周前那份硬氣蕩然無存，只剩下焦急，倔強與信心被新政碾碎。
出乎意料的是，在市場客源劇減的情況下，深圳的開發商沒有選擇降價自救，而是選擇延後開盤。可能是受之前降價自保導致業主大規模維權事件影響，而且現在還沒到萬不得已的時候，開發商是不會降價銷售的。
@樓市頭條
「深八條」發布之後，能明顯感受到臨深的躁動。以前一周發不了幾條朋友圈的中介，現在開啟了瘋狂賣房模式：「買不了深圳房子的剛需、投資客，不要著急，來臨深呀，這邊大把的房子等著你，重點是還不限購。(說的是惠州)」
此次臨深房價的上漲，具備極其顯著的傳導效應，是以深圳為中心，逐級向外傳遞的。大體傳導趨勢為：從深圳局部片區深圳東莞惠州。
深圳這一波上漲是從2019年年底開始的，發令槍是豪宅稅的下調，大幅降低了剛需購房成本，市場信心再次被煥發。
深圳樓市火了之後，就如在湖中投入一個石子，波浪從中心開花，向四周擴散而去，距中心越近，浪頭來得越快、越大。
當深圳經過一輪顯著漲幅之後，這些亢奮的投資者，最先盯上的是臨近深圳寶安的東莞。
在5月和6月的冰山指數漲幅排名中，東莞五月第一周的均價達為19433萬/平，6月第一周均價為20116元/平，月環比漲幅3.5%，位居榜首。
到了今年6月，被稱為「小深圳」的珠海，價格也出現明顯上浮。下圖是珠海近一年的房價走勢圖，從圖片中不難看出，從今年6月開始，珠海的房價出現了顯著抬頭趨勢。
@城市戰爭
珠三角城市群，互相離得很近，產業、樓市都存在明顯的聯動效應。事實上，深圳這波行情已經帶動了東莞和惠州。即使沒有「深八條」，下一波也很可能傳導到廣州、佛山、中山。
「深八條」這道防水牆豎起來之後，只會加速資金和注意力向周邊城市的溢出，所以我認為這個階段，買入深圳周邊城市是比較好的時間窗口，特別是被價值低估的廣州。
當然，我並不認為廣州樓市會像深圳那樣狂飆，廣州暫時也沒有必要跟著加碼調控。
第一是城市文化的約束，不管外部環境如何風雲變幻，廣州的城市文化就是務實不務虛，買房看性價比，活在當下，對PPT和講故事有天然的免疫力。
第二是供求關係的約束，廣州的土地面積超過三個深圳，土地開發強度大約20%，再加上還有佛山這個大弟弟的強勢分流（新房成交量全省第一，廣州人在佛山置業的數量不輸增城、南沙），新房的供應量幾乎是無限量的，就問你怎麼炒？
而且，廣州市場的注意力是高度分散的，番禺、黃埔、南沙、增城、花都、從化，各有各的市場，互不相讓，不像深圳的市場那麼聚焦。
按照股市的比喻，深圳屬於小盤股，而廣州是大藍籌，前者稍微撩撥一下就能起來，後者若沒有山呼海嘯的力量，根本搞不動。