《民法典》規定，「民事主體依法享有物權」，物權就包括所有權，它是最重要的物權與財產權，不管進行什麼交易，都得以所有權為前提，它也是交易追求的結果，比如買房子，那自然是希望自己擁有房子的所有權，沒有人付了錢還想著把房子留在別人手裡的，除非他有個名字叫冤大頭。
而在二手房交易中，購房人有時會遇見賣房人與房主身份不重合的情況，賣房人可能是房主的父母、子女等關係比較親近的人，如果二者意思一致，買賣能夠順利完成，買家取得所有權，那自然最好，但司法案例中不乏父母賣子女的房子，或子女賣父母的房子引發的糾紛。
父母賣了子女的房子，結果子女不同意，認為房屋買賣協議應當無效；子女代理賣父母的房產，父母不同意，導致不能按約定交付房屋；出賣人在締約時，對標的物沒有所有權或者處分權，合同無效嗎？
案例1：
江西的小趙（女，成年，系完全民事行為能力人）以父母代理人的身份將父母名下位於某小區的一套房屋以110萬元出售給白某。
白某跟小趙簽了房屋買賣合同，約定好了首付款和按揭貸款等事宜，白某還按小趙的要求在簽合同當天支付5萬元定金，並拿到收條，本來，白某以為買房的事不會出什麼么蛾子，誰知那之後，小趙遲遲不接收首付款，也沒有按照合同約定的交付房屋。
於是白某急了，幾次三番問怎麼回事兒，這才得知，原來小趙根本沒有就賣房子的事跟父母達成一致的意見，趙家老兩口沒有賣房的打算，小趙將房子以110萬元的價格出售，本以為父母會同意，實際上沒能取得父母的授權，自然無法履行合同，白某也拿不到這房子。
白某有種被人耍了的感覺，非常生氣，要求小趙雙倍返還定金，小趙卻推諉。
於是白某一紙訴狀將小趙告上法庭，請求法院判令解除雙方簽訂的房屋買賣合同，並讓小趙雙倍返還定金，合計10萬元。
小趙認為，既然父母不同意賣房，那雙方簽的買賣合同自然無效，不管白某要求她承擔違約責任還是因解除合同主張損害賠償，都不合理。
而法院最終支持了白某的訴求。
案例2：
小王未滿18歲時，因為家中拆遷，分到了一套安置房，母親告訴他房屋出租給別人了，小王信以為真，直到他成年後收到一紙訴狀，才知道母親早就將那處房子以12萬的價格賣掉。
10年時間裡，小王一直以為房子只是出租了，那邊買家也被小王的母親瞞著，不知道房屋的真實所有情況，瞅著小王的母親以各種各樣的理由拒絕過戶，等了許久，買家實在忍不下去，將母子倆全告上法庭，小王得知自己名下的房子成了別人的心裡很不舒服，拒絕過戶。
而買家則表示，早年已經與小王的母親簽了《房屋買賣協議》，付清了全款，小王應當儘快把這套房子過戶。
經法院審理，小王應該履行這份房屋買賣協議，在判決生效之後，配合買家辦理涉案房屋的產權過戶手續。
法理分析：
買賣合同的當事人在訂立合同時，沒有取得標的物所有權或者處分權的，並不當然導致合同無效，只是，會影響合同的實際履行，影響物權轉移行為能否有效。
根據《買賣合同司法解釋》的規定：
當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
現行《民法典》中有「善意取得」的相關規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，受讓人受讓該不動產或者動產時是善意或者以合理的價格轉讓，受讓人可取得該不動產或者動產的所有權，當然，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
小趙一案中，小趙賣房，實際上沒有取得父母的授權，她沒有處分權，但根據法律規定，她與買受人白某之間簽的那份房屋買賣協議仍然是合法有效的，只不過小趙的父母不同意賣房導致所有權無法轉移，這種情況下，白某有權要求出賣人小趙承擔違約責任；
白某要求解除合同，也可以向小趙主張損害賠償，白某主張雙倍返還定金合計10萬，於法有據於約也相合，因此得到法院的支持；
而小王一案比較特殊的一點是，小王的母親將房屋出售時，他還未成年，母親是他的監護人和法定代理人，有權利處置這套房子，房屋是拆遷所得，簽訂買賣合同時，涉案房屋有明確屬於小王個人所有，即使明確，母親以他法定代理人的身份將房屋按市場價出售，沒有損害到他的利益，也視為有效。
賣房人是房主的監護人或者法定代理人，那麼，不管房主同不同意，只要買賣合規，價格合適，買房協議就是有效的，但如果是小趙和父母的情況，買家購房的時候應該要取得房主的同意。當然即使賣房人有法定代理權，為了防止其欺瞞了房主，導致後續因為過戶等問題產生糾紛，最好在合同中約定好過戶的日期，如果逾期，應當約定滯納金，免得空耗時間精力，這也是損失。