美的置業2022年：跌出千億，這一利潤腰斬！

毛利降幅更大，側面體現的是成本高企、利潤率下滑。2022年美的置業的銷售成本沒有下降，反而增長了3.5%左右。

通過下圖財報披露的詳細表格蜜妹看到，實際上美的置業2022年在縮減開支方面非常用力。比如雇員福利開支從2021年的28億元左右降到了不到23億元，降幅約20%；

營銷及廣告開支也降了約32%，為6,84億元；

其他的差旅、招待、專業服務及諮詢費等都同比下降明顯。

導致銷售成本不降反增的指標主要有三個：物業開發及銷售成本（增加10億多元）、在建物業及已竣工物業撇減（增加不到4億元）、取得合約的成本攤銷（增加不到3億元）。總結起來一句話：大都與賣房、房屋減值有關。美的置業財報的說法是：部分項目單方成本提高。

受此影響，美的置業的毛利率從2021年的18.31%下降到2022年的15.36%。這也是美的置業自2019年以來，毛利率連續4年下降。

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和毛利率的遭遇類似，美的置業的凈利率也正遭遇「四連降」，且這一次降幅更大。

2022年，美的置業凈利率降到4.86%，此前2021年為7.19%、2020年為9.19%、2019年更高為10.52%。

值得注意的是，美的置業2022年的大部分利潤似乎並沒有落到公司擁有人頭上。如上圖財報數據所示，2022年美的置業年內利潤共計35.77億元，同比下降32.5%。其中公司擁有人利潤17.26億元，同比大降53.9%；而非控制性權益則還上升了約18.6%，為18.5億元。

這一大減、一增，還是很說明問題。問題也非今年才出現：美的置業前兩年規模做大、營收增長，卻似乎沒有完全落實到股東的利潤上。

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比如2021年，歸屬凈利潤只有37.44億元，同比下滑。而非控制性權益部分的凈利潤從2020年的近5億元，增長至15.59億元——是前一年的3倍。

2020年情況類似：歸屬凈利潤沒怎麼漲，但非控制性權益凈利潤翻了N倍。當然這兩年情況確實特別，美的置業其實不算差的。

不過，在權益占比上，美的置業並沒有完成當初的「承諾」。2021年業績發布會上，蜜妹還記得美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝曾說，2022年美的置業將提升權益比，合作項目占比數將少於50%，權益占比將超75%。

從銷售額來看，克爾瑞數據顯示，2022年美的置業全口徑銷售額742.2億元，權益銷售額465.7億元，權益占比62.7%。2021年美的置業全口徑銷售額1370.0億元，權益銷售額912.4億元，權益占比還有66.6%。

2022年美的置業銷售額不僅跌出千億，而且權益占比也下降了。

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土儲來看，2021年美的置業權益土儲占總土儲比重約67%。2022年末，這一數據上升到70%，但仍然低於75%。

負債方面，美的置業是難得的2022年比較穩的民營房企：凈負債率43.9%、現金短債比1.60、扣除預資產後負債率68.2%，為綠檔房企。融資成本也低：2022年其加權平均融資成本下降至4.62%。

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最後要說的的是，雖然美的置業背後是「何享健家族」，但其和美的集團似乎還是分別獨立的關係。2004年美的置業成立時，掌權人還是美的集團創始人何享健，但2013年，何享健已將美的置業全部股權轉至兒媳盧德燕名下。

作為美的置業控股股東，盧德燕分外低調，其丈夫何劍鋒為何享健的兒子，目前title是盈峰控股集團有限公司董事長，旗下上市公司有兩家，分別是盈峰環境、百納千成。

美的置業這邊，在蜜妹看來，2010年之前可以說還籍籍無名。2010年其開始走出珠三角，2013年盧德燕掌權後，肉眼可見的是該司的快速增長：2016年-2018年，美的置業合同銷售規模分別突破200億元、500億元、790億元，並在2019年首破千億。

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2018年上市以後，美的置業增長迅速放緩，營收同比增速下滑嚴重，甚至不及2016、2017年，2022年是其近7年的最低點。

上市後美的置業股價一直不溫不火。當初IPO發行價為17港元，截至3月28日13:07，其股價為9.1港元，4年多跌去4成多。當然這也不完全是自身問題，還與諸多客觀因素有關。

如今美的置業在公眾當中的知名度雖不及家電，但也有傳統家電業務無法比擬的優勢，當然負債率也是無法比的。

今年，房地產市場有望企穩，數據顯示，截至2023年前兩個月，美的置業合同銷售額約150.2億元，同比增5.6%；相應的已售建築面積約120.8萬平米。

扛過了風和雨之後，相信美的置業會越來越好。

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