濟南市將籌集保障性租賃住房20.5萬套！

7090指導政策，是政府當初為了保護剛需而推行的一項政策，是為了滿足大量想留在濟城市中年輕人買房，引導開發商降低置業門檻的政策。

這政策，與當下我們的保障性租賃住房、共有產權房等加大供應，都有共性。在房價不算低的前提下，儘量提供更多的保障性住房，讓年輕人先在城市之中住有所居。

但這顯然也會導致城市住房供應結構的變化，那就是這麼多的同質化租賃住房，未來怎麼處置？一直用於保障性租賃住房？未來賣給真正的純剛需購房者，變成共有產權房？……

不管怎麼變，大量的同質化租賃住房+大量的同質化存量剛需住房，這些在未來濟南存量房市場中將會大量存在。

02.

錯配

同質化的房子會越來越多，作為我們普通購房者，不僅要現在買滿足自己當下居住需求的房子，也要有預見性，為自己所購住房未來的流通性做前瞻性規劃。

再看下面這張圖：

當下我們濟南的住房供應結構，是符合當下購房需求的，但是與未來的住房需求顯然存在時間上的錯配。錯配之後，會引起什麼樣的後果，只能若干年後才會顯現。

濟南發展到現在，我們當下的需求早就從2室起步過渡到3室起步，而之前買2室的人，現在的需求也已經不是三室了，而是四室房子，因為這些人人到中年，上有老下有小，三室只能滿足居住的需求，一旦有二胎，四室才是基本，即便沒有二胎，一個小小的書房也應該是必備的功能空間。

近5年買3室的剛需客戶，再過幾年，他們的需求大機率也是四室的功能需求。

03.

應對

大家是不是已經猜到，未來的購房需求了——

普通小區，緊湊四室將會非常暢銷。

當然不同的小區因為戶型規劃占比不同，且戶型面積段千差萬別，我就說一個大機率的規律，具體我們還需要分析：

1、剛需小區，三室、四室還是會很暢銷，但是要控制好購入房源面積。三室相對緊湊就挺合適，110如果能做到三室兩廳兩衛，未來流通就不錯，130的三室大機率不如110的流通性好，130-145左右的四室相對流通性會不錯，剛需小區四室戶型沒必要超過150，如果旁邊一個小區140+四室，你這個小區150+四室，你想想哪個流通性好。現如今如果哪個剛需盤內規劃140-150㎡的三室戶型，垃圾！

2、普通改善小區，三室、四室暢銷，同樣要控制好面積段。普通改善小區，是大部分購房者的置換歸宿，未來這樣的小區大量存在，普通改善小區相對大家的購買力沒那麼「壕強」，戶型相對舒適就夠了，140-160㎡四室，我認為完全滿足居住需求，你弄個160-200㎡的大戶型，未來有錢的改善看不上，普通改善買不起，何苦呢？另外這種小區，如果位置好，規劃少量2室也不是不可以，部分家庭還是想跟老人居住在一個小區內的，老人住兩室也夠了，可以是4+2的搭配。普通改善小區，千萬不要買超大戶型，要不然你會死很慘！

4、高端改善小區，四室起步比較穩妥。現如今看很多定位高端的改善盤，起步面積都不小，130起步、150起步很正常。很多人喜歡大三室、很多人喜歡小四室。高端改善盤的購買人群相對比較「壕」一點，就想住的舒服一點，要求面積可能大一些。但是還是要明白一個道理，大部分人還是會將房子出手的，而你出手時買你房子的人，大機率是從普通改善小區置換來的，那麼他們的購買力不見得就特別壕，所以要充分認識到自身小區片區天花板、房源稀缺性，產品力是否值得別人花重金購買，充分認識到小區內各戶型占比。所以我認為這種小區150-170的四室會相對流通性更好，如果小區內180-220平米戶型占比不高，那相對會成為香餑餑；而如果180-220平米戶型占比過高，那流通性就差一點。當然還要看樓座位置、戶型差異、景觀軸等因素做進一步判斷。

5、真豪宅，無限制。真豪宅在我的定義裡面就是整個片區內不可替代的房子，最起碼得是前3甲，10-20年內，即使有新樓盤出現，位置、產品、物業等均不能顛覆的房子，才算真豪宅，除了貴，相對普適的好房子……好位置、真獨棟、真洋房、大品牌、好物業，即便房子經過10-20年的老化，業主們湊湊錢換個外立面、管道、電梯的小區……

我對未來一二線城市的房價理解為：

調控大政策是公平化，削峰填谷。打破之前那種買房就賺錢的慣性，讓大部分房產的投資屬性逐漸淡化；同樣會讓購買商品房的購房者承擔更多的社會責任，利用這部分資金去建設更多的保障性住房。

政策是好政策，但是對於不同需求的購房者，我們如果還不明白應該買什麼？應該如何提前優化？那就真的怪自己了。

個人觀點，僅供參考。

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