在新聞學中，存在所謂的「水波紋」效應。

在平靜的湖水中扔下一顆石子，水紋就會以很快的速度向周圍產生共振波，擴散的範圍和效果，受到水質和水面地形的影響而有所不同。

舉個例子，你的朋友圈有500人，一個消息從你這發出去，這500人就是一片「水域」，每個人又會生成新的「石子」和「波紋」。

消息的傳播，就這樣一波接一波的「接力」，直至新的熱點出現，舊的消息再難激起一絲漣漪。

樓市也是如此。

大概從2015年開始，至今走出了一波堪稱完美的「水波紋」效應。

北京、上海、深圳、廣州，是最開始的四顆石子。

2015年，住建部、財政部與央行聯合發布通知，規定對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，公積金貸款最低首付款比例降至20%。從3月到2015年9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下調150bp。

房地產金融鬆了一道「縫隙」，早已忍耐多時的大量資金噴涌而出，自然而然的流向需求最多、供給最少的一線城市。

隨後的擴散，發生在2016年2月份。

根據中信建投宏觀的研報數據，當時熱點城市在調控收緊下漲幅獲得遏制，非熱點城市則受益於政策寬鬆以及熱點城市需求溢出，開始快速復甦：二三線城市房價一路上揚，到2016年9月，分別同比上漲14.9%和6.8%。

故事還沒有結束，真正把這一波上漲推向高峰的，是2016-2017年。

眾所周知，2016年是公認的「地王年」，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的「三高」地塊，扎堆出現在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

之後是三四線樓市的表演時間。

在棚改貨幣化的助推下，拆遷戶們拿著大把現金「掃樓」，小城市的房價水漲船高。

中泰宏觀去年做過一份統計，2015年3月至今，房價漲幅最大的城市並不是一線大城市，而是中山市，漲幅高達76%，緊隨其後的是東莞，也在70%以上；崑山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房價漲幅均超過50%；合肥、南京、海口、武漢等在二線城市中房價漲幅靠前。

其實，這一波由一二線向三四線擴散的漲幅，遠遠比我們想像的要大。

上文統計的50%或70%的房價漲勢，是基於全國商品新房的平均售價。

然而，這個價格其實是不可比的，因為新房越蓋越遠。

舉個例子，10年以前，上海賣的新房都在內環，現在幾乎都在外環，彼時的燕郊、崑山和中山、惠州，哪有現在這麼炙手可熱？

按照可比價格來測算，幾乎所有一二線城市的房價漲幅都在3倍以上，折算成年化漲幅超過了15%。

正所謂橫有多長，豎有多高。房價回落時，也會遵循「水紋效應」。

值得慶幸的是，我們正在經歷這個過程。

第一財經曾在8月中旬報道，今年6-7月份，二手房出現20個城市下調，是2019年最高。

前幾天，統計局公布了最新的70城房價指數，其中有一個亮點：二手房價格下跌的城市達到了35個，這是54個月以來首次逆轉超過上漲城市，青島、安慶、鄭州等13城市房價回到了一年前。

短短几個月時間，房價回落的城市，從20個變成35個，顯然，這只是開始。

真正的考驗，是40天之後的2020年。

明年，幾乎是業內公認的「轉折年」。

安居房產研究院分院院長張波稱，從2020年開始，全國商品房的規模，無論是銷售面積，還是銷售規模，都將進入緩慢的下行通道。

經濟學家李迅雷的觀點更激進，前段時間他發了這樣一段文字：記得2017年的博鰲論壇上，我提出房地產的拐點或發生在2020年前後，頗受爭議。如今，我依然認為基本確認拐點了。有人期望房價長期走平，不可能！走平對於貸款投資性買房者而言，就是虧損套牢，全球沒有走平案例，因為這不符合資產特性。

照這二位的說法，再等40天，明年的市場，既沒有微漲，也不會走平，只會回落。

按我的理解，是房地產行業的「天花板」，必然會在明年觸及。

在房改後的第一個10年，1998年-2009年，我國住宅開發投資額從2081.6億元增加到44319.5億元，增長了20倍。

在第二個10年，2010年到2018年（今年的數據還沒有出），新增建設了9374萬套住房，比上個10年還要多36%。到目前，基本實現了戶均住房套數超過1套，人均住房建築面積近40平方米。

誰敢說自己沒房子？

不管房子是在農村老家還是在縣城，大家都有房子，只不過，每個人都擠破頭想去大城市而已。

但是，對於一個行業來說，從2020年開始的第3個10年，擴張速度必然會打折扣。

孫宏斌前幾天做了個演講，提到了一句話：開發商在這些年一直在搶占增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。從現在起，就是存量了，就這15萬億存量，圍繞著15萬億上下波動，這個時候就難做了。

李迅雷那段話的最後一句，尤為值得注意。

哪怕房價走平，對貸款投機者來說，結局就是虧損套牢，這絕不是玩笑話。

一方面，是房產投機賺差價時代徹底結束。

任何投機品賺錢的前提，是低買高賣。

對房產而言，賣價減去買價，扣掉交易稅費，再減去折舊、裝修、維修等持有成本，所得即為獲利部分。

以前的樓市規則很簡單，別看契稅、物業費、裝修要花一堆錢，百萬房產兩年就能翻倍，這點錢根本不算什麼。

但是，從今年開始，能漲到年漲幅20%以上的城市，越來越少了。

去年的西安算一個，今年的洛陽、蘇州、臨沂、呼和浩特勉強也算。

但是，幾百個城市裡面，今年也只有這些城市「冒頭」，2017年高位買京滬深的房子，2018年高位接盤三四線的房子，沒虧個20%就算不錯了。

另一方面，意味著3320萬戶家庭財富或將「凝固」。

胡潤今天發布了一份財富報告，截至2018年8月，我國中產家庭數量已達3320萬戶，其中新中產1000萬戶以上。

分省市來看，北京依然是擁有最多600萬資產「富裕家庭」的地區，達到70.4萬戶。廣東第二，為67.9萬戶，上海第三，達到60.2萬戶。

很明顯，京滬廣深聚齊了。

胡潤的統計是按3人的家庭規模，將不動產和權益類資產都納入統計，四個超級大都市之所以名列前茅，當時是房產市值的原因。

毫不誇張的說，這3320萬戶家庭財富的增長，應該感謝房地產行業。

經過20年以來的高速增長，我們的房產市值已經逼近了300萬億元，居民六成以上的財富跟房地產有關，按申萬一級行業來劃分，23個行業中，有12個受房地產直接影響。

舉個例子，2015年1月北京平均房價為34724元/平米，上海平均房價為29286元/平米。

2016年9月，北京平均房價為52104元/平米，上海平均房價為46154元/平米，上漲幅度分別達到了50%和57%。

如果在2015年初買入北京一套100平米的房子，到了2016年9月，不到兩年時間升值174萬元，這套房若買在上海則升值169萬元。

這錢賺的真輕鬆。

然而，從2020年開始，這樣的財富增長神話，這種財富增長方式，可能要划上句號了。

當然，那些執著於房產投資的專家們，還會以過去20年的經驗不斷「復盤」，證明背上房貸，持有房屋是發家的唯一道路。

可是，人不能只活在回憶之中，房地產也是一樣。

未來房價還會不會漲？

當然會，可結構性的機會不是誰都能把握的，一年之中，上躥下跳四五次，一般人誰能受得了？

300多個地市，幾千個縣城，當然會有漲跌起伏，一二線、新一線，依然有人趨之若鶩。

可是，短期沒有差價的市場，是不存在套利空間的，就算明知道5年能漲10%，連房貸利息都蓋不住，又有什麼意義？

我覺得，未來只屬於一種人：有財力不看價格買房，深愛這座紮根的城市，虧錢也無所謂。

對他們來說，房子只是居住的載體和工具，而非捆綁人生的牢籠。