10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發布公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人，可以與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度，同時，也可調整重定價周期。
存量房貸利率常態化調整的觸發條件是什麼？重定價周期如何選擇？記者對工商銀行、中國銀行、建設銀行等銀行發布的「定價調整機制問答」進行了梳理，從中找到了「答案」，供相關讀者參考。
存量房貸利率常態化調整
偏離幅度約定為30BP
記者了解到，中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
10月31日，為堅決落實《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》有關要求，六大商業銀行就完善存量商業性個人住房貸款（以下簡稱「存量房貸」）利率定價調整機制有關事項發行公告，11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。
「您可以將您貸款的LPR加點值與全國新發放房貸利率平均加點值+30BP進行比較，如果您貸款的LPR加點值高，則您可申請將貸款加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。」中國銀行在發布的存量房貸利率常態化調整常見問題答疑中指出，「存量房貸利率常態化調整是加點值之間的比較和下調。申請調整利率加點值沒有次數限制，符合下調條件即可申請調整。」
記者了解到，目前央行官網已增設新欄目「商業性個人住房貸款加權平均利率」。10月31日，該欄目公布，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。
那麼，具體如何判斷存量房貸利率加點值是否能夠調整？以中國工商銀行發布的示例來說，如果市民的存量房貸利率為LPR-20BP，人民銀行10月31日最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，考慮到上季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算術平均值為3.85%，則全國新發放房貸利率（3.33%）對應加點值為-52BP。
在此背景下，該筆貸款的加點值（-20BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高32BP，符合調整條件，可申請下調至-22BP（=-52BP+30BP），下調後的貸款利率為LPR-22BP。
值得關注的是，多家銀行還特別提醒，銀行已於10月25日批量調整了存量房貸利率，大部分房貸利率調整至LPR-30BP，加點值（-30BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高22BP，暫不符合調整條件，無須提出申請。
重定價周期可調整為三個月或六個月
根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。
記者了解到，重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。目前，個人住房貸款重定價周期為一年。11月1日以後，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價周期。
「貸款重定價周期可以選擇3個月、6個月或12個月。」中國建設銀行發布的存量房貸利率定價調整機制問答稱。例如，小王的貸款原重定價日為3月8日，如選擇3個月，就有3月8日、6月8日、9月8日、12月8日這4個重定價日；如選擇6個月，就有3月8日、9月8日這2個重定價日。可理解為「月動日不動」「月按周期動」。貸款適用的LPR將在每一個重定價日調整為最近一個月的LPR水平。
那麼，重定價周期是越短越合適嗎？中國工商銀行在完善個人住房貸款利率定價機制常見問答中表示，重定價周期不一定越短越合適，在貸款利率下行周期內，重定價周期越短可更快執行新調低的LPR；反之，在貸款利率上行周期內，重定價周期越短將更快執行新調高的LPR。值得關注的是，每筆房貸在貸款結清前僅有一次調整重定價周期的機會，不得進行多次調整。
「自2024年11月1日（含當日）起，您可登錄我行手機銀行APP，通過『貸款—房貸利率調整』申請調整利率加點值或重定價周期。」中國銀行的公告稱。
中國工商銀行則表示，該行正在加快優化系統功能，將不晚於2024年11月15日開始受理重定價周期調整申請，屆時可通過該行手機銀行「貸款-房貸重定價周期調整」欄目申請調整重定價周期。
西安報業全媒體記者 李猛