用一個詞來形容當前樓市的格局再適合不過了——分化。往小的說，相隔一條馬路的房價可能相差40%，原因就是貴的一邊房子靠近學校、商圈。往大了說，城市之間也有分化，每年都有大量的畢業生與打工者前往一二線城市求職，人口流入帶來了住房需求，因此一二線城市房價高。再往大一點說，比如著名地質學家胡煥庸發現了著名的「璦琿騰衝線」，94%以上的人口居住在40%左右的地區，60%的地區只有不到6%的人居住，同樣也是分化。
樓市分化會帶來什麼樣的結果呢？說得簡單一些就是房價的變化，也就意味著有些地方房價可能會持續上漲，有些地方房價可能會持續下跌。
對於絕大多數人而言，買房都是極為困難的事情，買了房意味著後面迎來數十年的房貸之路，很多家庭買房甚至要耗光幾代人的資產。因此，對於購房者來說，買房時候需要考慮到更多的因素。如果是剛需的話，房價上漲影響關係不大，上漲的話周邊的房子都會上漲。但如果下跌過多的話，還是會有很大影響的。
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目前來看，樓市共有兩個「新動向」可能對於房價有所影響。
一：
第一個是今年住建部與發改委聯合發布的《進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，具體要求如下：
1、嚴格限制各地盲目規劃建設超高層摩天樓，一般不得新建500米以上建築；2、嚴格限制新建250米以上建築；3、各地新建100米以上建築應充分論證、集中布局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適應，與消防救援能力相匹配；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。
可見高層住宅未來的高度受到了限制。而早期的城市化進程中，大量人口湧入城市帶來了大量的住房需求，如何在有限的土地面積解決這類住房需求呢？於是高層住宅誕生了，早期高層住宅由於氣派的外形加上電梯的方便廣受購房者喜愛，但時間長了這類高層住宅也暴露出了各種問題。
由於高層住宅配置了更多的電梯和樓梯，因此高層住宅的公攤面積比較多，對於購房者來說增大了購房成本。其次，高層住宅過高的容積率也導致了住戶生活質量下跌。此外，高層住宅電梯維修時住戶上下樓困難以及年久失修的安全隱患，都是不容忽視的問題。現在的高層也越建越高、越建越密。
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二：
第二個就是現在正進行如火如荼的「舊改」了。對於老小區住戶而言，舊改可謂是一項重大利好。因為這次舊改可以說是對於老小區的全面改造，包含了水電路氣管道維修等市政配套基礎設施改造提升、小區內建築節能改造以及有條件的樓房加裝電梯等環境及配套設施改造改建、公共服務宿舍室配套建設以及智慧化改造。
其中最重要的就是老房子加裝電梯了，老房子加裝電梯後，意味著保障了高層住戶老人和小孩的出行安全。因此一些有購房意向的老小區住戶也不會選擇換新房。
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兩項措施開展後，未來3類房子或「無人接盤」
第一類是老舊的高層住宅
對於如今的購房者來說，由於高層住宅已經暴露出一些問題，因此部分購房者不會選擇高層住宅，特別是老舊的二手高層房，除了上述問題外，還可能經常會出現設備耗資維護等增加持房成本等問題，以及高層住宅高空墜物等風險。另一方面，現在二手房市場已經出現了「房滿為患」的情況，二手房掛牌量不斷增加，但是成交率與成交量卻在下滑，因此老舊的高層住宅可能會更加難以出售。
而對於開發商而言，由於樓層的高度受到了限制，開發商如果拆15層的高層，那麼新建的高層至少需要35層才能獲利。而100的限制是多高呢？如果按照一層3米的標準來計算的話，那麼就是34層的高度。此外，一棟小區的住戶數量可能達到上萬戶，拆遷賠償款都是一筆天文數字。開發商不願意拆也拆不起，未來開發商可能會以新建的多層住房為主。
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第二類是偏遠城市的住房
如同之前所說的「分化」一樣，人口的流動必然會帶動房價的上漲。而每年都有大量的打工者以及畢業生前往一二線城市工作，因此這類城市每年都有源源不斷的購房需求。而對於一些偏遠的「收縮型城市」來說，人口流失比較嚴重。經濟學家任澤平曾經說過：房價短期看金融、中期看土地、長期看人口。因此人口的流動會帶動房價的漲跌。
另一方面，根據中科院報道的數據來看，截至2019年12月份，整體的城市化率已經達到了60.60%，而已開發國家的平均值為70%，可見未來城市化進程會放緩。這樣一二線城市就不會出現住房供不應求的狀況。那麼對於偏遠城市來說，很多都是投資者炒房客囤起來的房子，樓市泡沫消除後，房價抗跌性比較差。
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第三類是非學區、商圈的公寓及小產權房
「舊改」過後，一些老小區的住戶不會選擇搬遷，這樣樓市就損失了一部分購房者。而很多購房者選擇公寓都是因為其總價比較低，可以在手頭資金不充足的情況下用於應急。但一方面樓市走向總體平穩，另一方面需求在不斷降低。因此未來的房價走向會逐漸回歸合理性。
因此，對於非學區、非商圈的公寓來說，其沒有任何的競爭優勢。並且近些年公寓也暴露出了不少的問題，比如高額的水電費用、商住混合影響居住體驗、無法落戶造成各種麻煩等。而小產權房的缺點就更加明顯了：首先，小產權房沒有辦法落戶，因此失去了很多的附加值；其次，小產權房的交易不受法律保護，容易引起糾紛，並且未來可能會面臨無償拆遷的風險；最後，小產權房沒有辦法辦理抵押貸款，不能用於應急。