中國房地產進入存量競爭時代後，房企如何 「換擋」提質、穩健經營，陽光城（000671.SZ）在過去一年給出了答案。
4月15日，陽光城公布了2020年成績單，在繼續保持雙千億規模、穩居房企前20強的基礎上，當年實現營收821.71億元，同比增長34.6%；歸母凈利52.2億元，同比增長29.85%，以利潤為導向的經營思路取得不俗成果。
與此同時，陽光城早在幾年前就持續降槓桿，與監管趨勢不謀而合。2020年，陽光城提前實現「三道紅線」由橙檔降至黃檔。截至2020年末，陽光城凈負債率降至94.9%，大幅下降43.04個百分點；現金短債比達到1.53倍（剔除受監管資金後為1.06），已有兩項指標滿足監管要求，達成陽光城的預期目標。
左手穩規模，右手降槓桿，同時利潤以合理增速持續釋放，陽光城在市場加劇分化的2020年兌現了高質量經營的承諾。這也贏得了大型險資機構的信賴與加持：陽光城在去年下半年引入戰略投資者泰康保險，成為房地產行業下半場唯一一家成功引入險資戰投的房企。
穩規模： 核心城市貢獻提升
當中國房地產市場規模突破17萬億後觸及行業天花板，以及監管部門以「三道紅線」託管房企資產負債表，房企尋求以更平衡穩健的經營節奏進入新的市場周期。
因此，跨過兩千億銷售門檻後，陽光城的經營思路已轉變為控速提質。這在2020年經營中體現明顯。
2020年，陽光城全年銷售規模達到2180億元，在疫情影響和長周期調控的雙重壓力下圓滿完成預期銷售目標，其中市場需求旺盛的長三角、珠三角及大福建貢獻約六成。
目前，陽光城的總土儲規模進一步擴大至4252萬平方米，貨值約5627億元，其中76%的項目位於一二線城市，且陽光城在2020年繼續加大對長三角和珠三角的土地投資力度，土儲結構優質，這都對陽光城未來銷售業績穩定增長提供了有力支撐。
2021年陽光城可售資源約3260億元，其中福建、上海、浙江大區占比合計達到43%，按往年65%左右的去化率足以支撐2200億元的銷售目標。受益於良好的市場形勢，今年一季度陽光城在上海、北京等一線市場的銷售速度明顯快於去年。
陽光城主動「換擋」的同時，經營質量穩健提升。2016年至2020年，陽光城的營收由195.98億元增長至821.71億元，年復合增長率達43.1%；歸母凈利潤由12.3億元增長至52.2億元，年復合增長率達43.53%。利潤平均增速超過營收平均增速，說明陽光城這幾年的業績含金量頗高。
更具體來看，陽光城近年來通過加強管理降本增效，使費用效率明顯提升。2020年，陽光城的三項費用支出均呈下降趨勢，管理費用、營銷費用、財務費用的規模分別同比減少了9.58%、6.49%、7.21%。
得益於業績的穩步增長，2020年陽光城加權平均凈資產收益率（ROE）達到20.76%，平均每股收益1.2元，創近年來新高。在此基礎之上，陽光城進一步將分紅比例提高至30%，實現每10股派發現金紅利3.81元，較2019年增加了一倍。
良好的業績和經營表現，足以說明泰康保險在去年為何選擇陽光城為戰略夥伴。長期來看，陽光城的業績確定性明顯，按照陽光城的業績承諾，在2020年至2024年將實現歸母凈利年復合增長率不低於15%，且累計歸母凈利不低於340.59億元；2025年至2029年，歸母凈利分別為101.72億元、111.9億元、123.08億元、129.24億元和135.7億元。
降杆杆：財務表現持續向好
今年財報季，房企降槓桿速度成為關注重點。按照監管「三道紅線」規則，滿足「橙」、「黃」、「綠」三檔要求的房企，分別可保持5%、10%、15%的有息負債規模增速。降槓桿是大勢所趨，但房企也會按照自身節奏採取逐漸降槓桿的策略。
陽光城早在幾年前就提出要降槓桿，與監管要求不謀而合。經過去年的努力，陽光城在資產規模增加、土儲規模增加的基礎上，有息負債規模控中有降，已提前實現「由橙轉黃」：截至2020年底，陽光城剔除預收款後的資產負債率為79.1%；凈負債率為94.9%，現金短債比（剔除受限和監管資金）為1.06。
這受益於陽光城穩健的銷售增長和加強現金流管理。2020年，陽光城平均回款率約80%，實現經營性凈現金流入213.54億元，同比增長約38.7%，期末在手現金近500億元，流動性充裕。與此同時，陽光城進一步調整優化負債結構，短債規模同比下降3.06%至325億元，占有息負債比約三成，且非銀融資規模進一步從上年末的25%左右下降至20.34%，總有息負債規模同比降低5.59%。
為保持合理槓桿，陽光城預計2021年將繼續保持「黃檔」，並逐漸向綠檔靠攏。陽光城今年還計劃分拆物業板塊陽光智博赴港上市，這有利於其進一步降低槓桿。
陽光城財務基本面的優化已得到市場的認可。2020年，穆迪、惠普等國際評級機構均提升了對陽光城的評級，陽光城去年平均融資成本同比下降了28個基點。
看未來：瞄準城市更新賽道
房企的穩健經營離不開「規模、利潤與負債」的平衡。陽光城對此也有清醒的認識，在利潤率難以短期提升的前提下，追求利潤增長必然要維持一定的規模增長，因此，不急於降至「綠檔」自然也是權衡之下的理性選擇。
在存量競爭時代實現未來十年的長遠增長，陽光城需要在地產主賽道失速之前尋找到第二增長曲線。新市場周期下前景更深廣的城市更新賽道，成為陽光城的戰略選擇。
陽光城執行董事長朱榮斌在業績會上定調未來十年，以兩個五年計劃為陽光城「導航」。
第一個五年計劃，2020年到2024年底，陽光城將堅持地產的主賽道，繼續把主業做大做強，三道紅線全部達標，實現向管理要效益。
第二個五年計劃，2025年到2029年，要在開發業務中保持優勢，同時在地產相關領域開闢第二賽道，即在住宅消費升級、新型城鎮化、新基建、家居科技等方面尋求新的機會，獲取穩定收入持續發展。
這是一種非常現實的「換擋」抉擇。以核心都市圈為關鍵戰場，中國房地產市場依然存在局部的增長機會，陽光城加快長三角、珠三角等核心市場的投資布局後，在第一個五年中依然可以吃到最後的紅利，再次實現經營規模的跨越。
但規模進一步跨越的同時，陽光城致力於對未來主賽道戰略布局，寄希望於業務轉型和能力提升，在第二個五年實現規模和利潤的跨越。面對城市更新賽道，陽光城在去年已進行了一系列梳理變革，明確了舊改的萬億戰略目標，確定了廣深20個重點舊改參與項目，廣州舊改項目今年將實現供地，總體已取得了突破性進展。
值得一提的是，引入泰康的戰略投資後，陽光城不僅全面提升公司治理，雙方資源互補也將實現相關業務的協同發展，有利於其發現更多的新業務機會。
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