引言
商業地產觀察全新推出深度報道欄目——《微距》，在細微之處尋找商業真相。
今天為大家帶來第一期內容——《激流勇進的通州商業》，對行業其他角度話題有興趣的可以在下方留言處告訴我們，我們將對有報道價值的選題進行調研及文字加工，如果您的選題被我們報道出來，我們也將送上小禮物，期待您的互動。
「通州國」，是通州居民的一句自我調侃，每一個在通州居住過一段時間的人，多少都對這個梗有些自己的感同身受。這個得名於京杭大運河北端的區域，這個曾經是北京運河漕運門戶的區域，這個在百年來反覆劃歸為順天府、河北省、北京市的區域，除了在老北京口中殘存的對通縣這個名稱的回憶，近年來在許多不那麼熟悉它的人印象里，最深刻的恐怕是總也建不完的工地以及四惠、四惠東地鐵站里水泄不通等待換乘八通線的疲憊面龐。
而對於商業人來說，幾年前提起通州，首先想到的大概是年年都會有的「通州商業即將迎來爆髮式增長」的說法，以及仍沒有爆發的現實。「通州商業一直在崛起的路上行駛著，但是哪一天才能到站？」曾有商業人半開玩笑半嚴肅地寫下這句評論。
及至2017年《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》文件的全文發布，許多商業人意識到，通州商業的發展曲線可能真的到了拐點。城市副中心的確立，北京市委、市人大、市政協三大機關單位搬入通州區，以及到了今年北京市人民政府搬入通州區。至少在政策引領的大方向上，通州商業的未來前景已經毋庸置疑。
北京城市副中心行政辦公區
大方向有了確切的回應，問題就會進一步被細化：通州商業的現狀如何？除了已知的政策因素，還有什麼要點值得關注？未來，通州商業又將去往何方？通過對這些問題的一一拆解，通州商業發展中的機遇，自然會現出端倪。
1 長期緩慢生長的通州商業
在理解通州商業發展現狀時，如果僅從現象層面進行分析，能發現諸如商業發展不成熟、人均商業面積低於城區、商業體量普遍偏小、品牌豐富度低等幾乎所有郊縣區域商業的共性，但這並不能幫助我們看明白通州商業到底處在什麼階段，又有哪些信號說明未來會朝什麼方向發展。我們不妨以郊區商業的發展普遍規律，來梳理通州的商業發展脈絡。
郊區商業的起步階段，一般處於城市主城區快速建設的時期，服務郊區居民較為高頻但十分基礎的消費需求，如糧油食品、生鮮蔬果的購買、低端服飾、家居用品購買以及理髮、洗浴、臨時住宿等生活服務，以個體經營的沿街商鋪、底商為主要形式，規模較小，經營者也多為區域內居民。
第二階段是郊區商業緩慢生長的時期。在城市主城區發展到一定水平後，城區無論居住還是商業空間都變的十分緊缺，與城區交通往來便利的部分郊區成為即人口與企業自發外遷的第一選擇。但受限於經營規模與經營能力，個體商鋪自身擴張升級的腳步跟不上區域人口快速增長帶來的巨大需求，此時數量十分有限的超市、批發市場、建材市場、體量較小的傳統百貨、社區型的購物中心開業，繼續以滿足基礎需求為經營核心。
運營24年，今年已拆遷的八里橋批發市場
通州商業在很長的一段時間都都處在這一階段。據贏商大數據的統計結果顯示，通州區獨立的購物中心、百貨項目較少，目前通州區成規模的商業有41處，其中配套性質的商業就有24處，其餘仍有不少為建材市場、批發市場、生活超市、以及奧萊項目；以5年的地產開發周期為節點進行劃分，在2014年以前，已統計到的41處商業中，建築面積超過5萬㎡的商業僅有2處。
這種現象不難理解，在郊區商業緩速生長的階段，有實力的大型開發商，出於優化資本效率與控制經營風險等因素，仍然會優先考慮主城區的項目投建，在郊區的項目開發有一定的試探性，只有在機會更加明晰時才會有更多動作。在通州的41個成規模的商業項目中，2014年後入場的項目就有20處，占比近半。目前在運營的項目中，比較有代表性的如通州萬達廣場、京通羅斯福廣場、新北京中心等項目均為2014年後開始投入運營。
通州萬達廣場
除了數量與規模上的不足，長期處在緩慢生長周期的通州商業，也存在著郊區商業常見的招商難題，很少有品牌在選址拓店時會優先考慮郊區商業。一份今年下半年的市場狀況簡報顯示，北京、上海等地的郊縣區域，商業空鋪率已超過30%。在萬達集團等號召能力較強的開發商入場後，一些在城區常見的快銷時尚品牌、運動品牌、餐飲品牌才首次進入通州市場。而在高端品牌、奢侈品牌方面，通州區仍然一片空白。
2 憑什麼能進入高速發展期？
前文提及的《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》與《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年－2035年）》兩份規劃的發布，以及城市副中心的確立，北京市委、市人大、市政協三大機關單位搬入通州區，以及到了今年北京市人民政府搬入通州區。
隨著一系列政策與規劃落地，通州商業邁入高速發展期已成為不爭的事實。在通州的41個成規模的商業項目中，除了前文已經提到的2014年後入場的項目就有20處這一數據，再細化到2017年兩份規劃文件相繼公布以來的時間段，通州區新增商業開業達到9處，據贏商大數據統計，未來一至兩年內計劃開業的商業就有13處之多。
如遠洋集團旗下商業地產板塊遠洋商業，與新光資產聯手打造的高端城市綜合體遠洋新光中心也即將投入運營。其總建築面積37萬㎡，包括17萬㎡甲級寫字樓，以及10萬㎡大體量商業。其中，寫字樓部分遵循國際級WELL與LEED認證建築標準，打造綠色辦公「空中花園」，商業部分則定位全業態旗艦。遠洋新光中心高規格、環保、智能化的建設理念，其實也從側面證明通州商業已進入新的發展期。
作為北京各郊區中率先邁入商業高速發展周期的通州區，背後的推動因素有哪些？或者說，憑什麼它能脫穎而出？
政策與規劃先導
在郊區商業緩慢發展的周期，無論開發商還是品牌，對入場郊區都抱著試探態度，畢竟，如果郊區自身發展速度沒有爆發，商業也很難一枝獨秀的發展起來。但試探無疑會使商業跟不上人口的增速，無法滿足郊區居民快速增長的消費需求。通過明確的政策、規劃先導，為開發商等市場主體提供對大勢判斷的信心，在中外城市新區發展史上，都有諸多成功案例。如果說機會是瓶中不斷加熱的水，政策無疑就是揭開蓋子的力量。
城市副中心與周邊區域關係示意圖
在2017年發布的《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》中明確提出，「加強北京城市副中心與順義、平谷、大興（亦莊）等東部各區聯動發展，實現與廊坊北三縣地區統籌發展，發揮北京城市副中心服務優化提升首都功能、服務全市人民、進而輻射推進京津冀區域協同發展的作用。」將通州在北京以及京津冀一體化發展中所處的位置予以確定，而「緊緊圍繞對接中心城區功能和人口疏解，發揮對疏解非首都功能的示範帶動作用，促進行政功能與其他城市功能有機結合，以行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能」，則明確了通州區發展的重要方向。
城市副中心空間結構規劃圖
今年年初發布的《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年－2035年）》中關於行政中心區、運河商務區及文化旅遊區的布局規劃，則給商業會朝著什麼方向發展，在什麼區位做什麼給出了更清晰的方向。
得天獨厚的交通條件
熟悉北京東部的人都知道，如果從通州核心區域出發，不堵車的話，只需要二十分鐘左右即可到達東三環CBD區域，而乘坐軌道交通的話，時間為30分鐘左右，如果從交通線路的距離來說，這裡比中關村離國貿更近，地鐵八通線與6號線的擁擠其實也從側面證明了，通州在往來核心城區這件事的便利性。
北京城市副中心與周邊地區交通骨架網絡示意圖
以開工在即的大規模交通樞紐城市副中心交通樞紐為核心，多條區域內軌道交通已經規劃完畢，以及通過六環路勾連的首都機場與大興新機場兩大航空港，以及京唐城際鐵路和京濱城際鐵路的交匯，通州區的內外立體交通條件得天獨厚。如果將更大範圍的區位關係納入考量，無論是往東的燕郊、三河、平谷、大廠、香河等區域，還是往北的順義，往西南的大興、亦莊，通州都能在較短的時間內往來通行。
通燕高速潮白河大橋
不斷上漲的常住人口數量
人口是商業發展的要件。區域內人口增長緩慢是郊區商業難以進入高速發展的限制性因素中不容忽視的一環。人口數量與消費需求總量、消費結構的復合程度高度相關。
通州組團發展家園中心規劃示意圖
2018年末，通州區全區常住人口157.8萬人，在北京各區中排名第6。根據通州區政府出台關於進一步明確責任加快實施《通州區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》的通知，通州區「十三五」時期常住人口規模控制在180萬人，在北京市常住人口連續兩年減少的大背景下，通州區人口仍呈現快速增長的態勢。而城市副中心規劃的落地，無疑會吸引更多人口在此定居。十年時間，通州住宅均價從3000元/㎡上漲至50000元/㎡，也從側面證實了這一趨勢。
3 各自不同，又形成合力的商業發展格局
前文提到，城市副中心控制性規劃中，行政中心區、運河商務區及文化旅遊區的布局規劃，給通州商業會朝著什麼方向發展，以及在什麼區位做什麼給出了更清晰的方向。在規劃中，運河商務區、城市副中心交通樞紐從南到北C型排列，雖然距離不遠、相互呼應，卻各有各的精彩之處，無論是面向的客群，還是提供的服務，都有所不同而形成互補，共同發揮對通州商業發展的帶動作用。從三者的不同特質出發分別分析，就不難看到通州商業未來的總體格局。
以運河商務區為基礎的高端時尚、奢侈品零售業態機遇
在中國社會科學院發布的《商務中心區藍皮書（2018版）》中指出，CBD為時尚產業的發展提供了產業聚集的作用，其良好的交通、建築空間等條件為奢侈品零售業態提供了硬體基礎，CBD的商務活動氛圍也為高端時尚、奢侈品提供了重要的消費場景。
運河商務區效果圖
在通州，高端時尚、奢侈品牌的入駐基本為空白。但運河商務區的規劃建設，其4倍於國貿CBD的體量，無疑為品牌第一次進入通州市場提供了首選。如定位於高端綜合體的遠洋新光中心等項目的投入運營，勢必吸引眾多大型企業入駐，進而為高端時尚、奢侈品牌的發展提供必要條件。
以城市副中心交通樞紐為核心點位的TOD商業機遇
業已正式開工的北京城市副中心交通樞紐，預計於2024年通車。副中心樞紐站位於副中心0101街區，緊鄰通州北運河，處於城市副中心「一帶一軸」空間結構的交匯處。這一大型交通樞紐彙集3條鐵路和3條軌道交通線路，投用後可15分鐘直達首都機場、35分鐘直達大興機場。
北京城市副中心交通樞紐項目用地範圍約61公頃，在規劃之初，便按照站城一體化（TOD）「站、城、融」的理念進行設計與建設，據北京城市副中心工程建設管理辦公室的權威發布稱，未來城市副中心綜合交通樞紐將被打造成「站城一體化」（TOD）的範例，不單起到換乘作用，也將引入商業設施，利用交通人流資源，打造城市會客廳，從地下一層就可進入城市消費場所，地面以上規劃建築面積超過100萬㎡。
以城市副中心交通樞紐為核心的立體化交通網，輻射面積遠超通州區，將為TOD商業的發展帶來龐大的消費客群。而這一樞紐也將成為北京乃至全國發展TOD商業的項目標杆。
副中心站綜合交通樞紐
以環球影城為「超級IP"的文旅消費機遇
北京城市副中心三大主導功能區的文化旅遊區，重頭戲無疑是北京環球主題公園及度假區，也即人們常說的，北京環球影城。規劃占地4平方公里的北京環球影城，預計總建設投資超過1000億元，其中將於2020年竣工的一期工程占地1.6平方公里、投資約460億元。
通過多層次規劃，從零建設大型旅遊目的地項目，以帶動城市新區快速發展的成功案例，在國內外都有跡可循，如東京台場臨海副都心的規劃，就使得本來為東京城市副中心的台場成為「世界的台場」。
而環球影城之於北京城市副中心，也許正是同樣畫龍點睛的一筆。作為一個能吸引全國遊客，甚至能吸引跨境遊客的「超級IP」，據估計每年環球影城將吸引千萬量級的遊客，它無疑將為區域商業帶來不容忽視的發展機遇。這種機遇，與普通的文旅項目相比又有極強的復合性。對於北京環球影城能帶來什麼樣的機遇，我們將在通州商業專題的第二篇重點分析。
北京環球影城
-結 尾-
「通州可能是中國城市發展史中最後一座真正意義上的新城」，一位從事城市規劃工作的行業人在自己的文章中寫到，這句話絕不是悲觀的斷言再無後繼者，而是飽含了對城市副中心規劃這一大手筆的感慨。也許在不遠的將來回望當下，會發現一切正處在城市發展史上又一個高光時刻。在這樣的歷史大背景下，通州商業的爆髮式增長，便是順勢而為的激流勇進。
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