今年最受關注的地塊，暫時不賣了。
地鐵上蓋、騰訊旁、前海核心區域住宅……原定於明日（10月22日）出讓的前海核心地塊，於今天被深圳市土地房產交易中心宣告終止。
據悉，由於地塊位置好，含8萬平可售住宅，土地出讓條件且未對地塊的戶型和價格做限制，一度將業內對地塊的現象空間拔高不少。
不過，這一切隨著一紙公告戛然而止，官方也並未給出地塊終止出讓原因。
有知情人士向南方樓事透露，終止交易主要是因為「時機不對」。緊急連線了4位業內人士，「怕出地王」、「或改規劃」、「無人投標」成了最多猜測的觀點。
1.前海核心地塊終止出讓，稀缺「住宅」夭折
本該進駐前海核心區域住宅項目，因一紙公告宣布流產。
今天（10月21日），深圳市土地房產交易中心發布公告稱，原定於10月22日出讓的前海T201-0123、T201-0125宗地，終止出讓。
具體原因不得而知，但有知情人士透露，此次土地出讓終止的原因是「時機不對」，且不願意透露進一步情況。
對於土地終止出讓的原因，業內大咖的觀點主要有以下幾點：
01「怕出地王」
一位從事房地產政策研究的朋友認為，單純從土地房產交易中心的掛出的「終止出讓」來看，無法給土地終止出讓的原因下定論。
就其個人觀點而言，是政府擔心「出地王」。
他表示，地塊終止出讓較大的可能性是因近期各大城市均有房地產鬆綁政策出台。此次終止出讓的兩宗地塊均位於深圳的核心區域，政府可能會擔心市場對兩宗地塊做過度解讀，因此終止或推遲地塊出讓時間。
02「流拍」
深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，此次前海地塊終止出讓的原因，應該是投標者不積極，參與人（企業）不夠。
他進一步分析，之所以投標者不積極，可能對規劃指標和轉讓條件等有分歧
樓市大V朱羅紀也持相似觀點，「總價太貴，估計沒人買」。
此前朱羅紀曾表示，在兩宗地塊的《投標須知》中，確定了兩塊地的起始價約175.6645億。
同時，《投標出讓評分細則》里，重點是「商務標」（報價）給了一個公式：
溢價率β%=（投標價-招標底價）/招標底價×100%；報價得分=51- 16/(1+(β/9)^5)。
依此公式，最終價格可能就是底價或略高於底價（從35分到36分，高出1分報價就上千億）。
考慮到「商務標」只是51%權重，因此，企業不會去打價格戰，而會把重點去拼「技術標」。
這是綜合競標和掛牌拍賣的區別，前海希望如此設置，選擇一家城市運營商真正把這項目做好，而不單是賣個高價。
03「或改規劃」
另外，有坊間業內人士猜測，這或許與臨時需要改變規劃、競拍規則有關。
無獨有偶，今天上午深圳規土委官網發布了《深圳市2018年度標定地價成果》的通告，其中對住宅、商業、辦公、工業用地進行了最新地價測算。
業內人士表示對比之前，地價又漲了。而這發布的時間剛好與前海地塊終止出讓撞上，很難不聯想其中緣由。
這兩者之間是否有聯繫，還待進一步考證。（歡迎大家評論區討論）
2.地塊關鍵詞：前海住宅、地鐵上蓋、騰訊旁
「深圳的現狀是：住宅奇缺，非住宅充足。」
樓市大V朱羅紀分析，此次終止出讓的地塊最具吸引力的地方，是「第一次在前海核心區有了住宅」，且無戶型及價格限制條款。
據悉，地塊宗地號分別為T201-0123,T201-0125的兩個地塊捆綁出讓，且均已有較明細的規劃。
具體來看，T201-0125號地塊位於桂灣一路與夢海大道交匯處南側，地塊出讓範圍內包含前海灣地鐵站B2出站口。這意味著該地塊是真正意義上的地鐵上蓋物業。
T201-0125與T201-0123地塊示意圖，可以發現，T201-0125地塊出讓範圍內包含前海灣地鐵站B2出站口。建築工地工作人員透露，地塊旁在建的一棟大樓為騰訊前海大廈；地塊周邊道路已相對完善。
朱羅紀透露，前海灣地鐵站前海灣綜合交通樞紐的一部分，是穗莞深城際和深圳地鐵1、5、11號線三條地鐵線的交匯處，也是目前亞洲在建的最大規模的綜合交通樞紐。
值得注意的是，該地塊包含有8萬平米可售住宅用地，且土地出讓條件與以往的深圳宅地不同，未列出限價及戶型限制條款，這給業界帶來了很大想像空間。
T201-0125地塊現狀
T201-0123號地塊位於T201-0125號地塊西側8點鐘方向約500米處，與恆裕前海金融中心一街之隔，毗鄰前海綜合交通樞紐。
在土地出讓條件中提到，T201-0123宗地的須用於建設「前海國際金融交流中心」。朱羅紀透露，該項目設計方案也已定，設計方案的思路叫「絲路揚帆」。
撇開地塊本身的優秀素質，地塊廣受關注的一個重要原因在於，其位於前海。
今年8月，深圳「社會主義先行示範區」概念落地後，在前海合作區黨工委擴大會議中提到，要在前海奮力打造先行示範區核心引擎區域。
在高規格的規划下，前海各項規劃也正不斷落地。
9月底，深圳地鐵5號線延長線開通，成為首條通達前海的地鐵線。此外，地鐵9號線二期也預計今年年底正式開通載客。
另一方面，不完全統計，目前前海通過公開市場出讓的地塊中，已有騰訊、中糧、華潤置地、周大福、新華保險、微眾銀行、順豐等35家企業進駐或設立總部。
通過公開市場拿地入駐前海的企業名單（來源：美聯物業全國研究中心）
3.前海樓市現狀
可以看出，目前前海的土地大多用於企業總部基地的建設，而深圳的現狀是：住宅奇缺，非住宅充足，而前海更甚。
T201-0125號地塊廣受關注是出於其位於前海，更因其帶8萬平可售住宅用地。由此看出，前海的住宅用地是非常受歡迎的。
此外，在土地出讓條件中，未提及住宅用地的價格及戶型限制，這是近幾年來未曾出現的情況。
這意味著，該住宅產品的價格具有很大的想像空間，或將吸引一批購買力提前布局前海。不過，目前前海的住宅項目並不多。
從前海的樓市情況可以看出，前海目前尤其缺少一手住宅。
據深圳中原研究中心統計，截止至9月25日，南山區前海片區在售一手樓盤僅三個。
其中，華潤前海中心為公寓；漢京九榕台在售及主力戶型為別墅及頂層複式。深圳房地產信息網9月18日更新資料顯示，前海港灣花園項目僅剩少量建面約146平米住宅在售。
不過，南方樓事在地鐵5號線前海段周邊踩盤發現，前海近期也將有兩個全新的一手住宅項目入市。
其中，位於鐵路公園站旁的頤灣府項目已開放展示中心，頤灣府項目西北側不到500米處的招商領璽項目也傳出年底入市消息。
前海兩個項目正面對決，你覺得誰會贏？