最近又一套二手房刷屏了。
政務區置地柏悅公館9棟1701，產證371m²，不滿兩年過戶，1460萬一次性付款成交，單價3.93萬/m²（不含稅）。
這，創下了政務區二手房成交記錄。
NO.1 | 壹
單價3.93萬/m²的二手房基本信息曝光！
我們來看下這套房子具體情況：
這是戶型圖：5室2廳4衛格局，4開間朝南。
這是實景圖，業主透露：目前裝修一半還沒完成。
目前置地柏悅公館均價3.3萬/m²。而政務區二手房均價2.2萬/m²。哪怕是天鵝湖南岸，二手房均價2.6-2.8萬/ m²。
另外，2018年7月，置地柏悅公館均價2.9萬/ m²，一年時間房價上漲4000元/ m²。總價雖高，但仍跑贏了合肥市場上大部分二手房。
置地柏悅公館「一枝獨秀」的原因，有人分析了主要有4個：
第一是學區。奧體小學和50中。關於奧體小學，雖然是新學校，但是2018年多少小區、多少人想擠進去，鬧得「滿城風雨」就足以凸顯其「優質性」；
第二是稀缺。置地柏悅公館流入二手房市場房源極少，出現了供不應求現象；
第三是品質，並帶來了物業服務和圈層，這個無需贅言；
第四就是地段。置地柏悅公館周邊天鵝湖＋綠軸公園、商場、地鐵等一應俱全。
NO.2 | 貳
合肥各區價格最高的二手房整理
如果你看下合肥各區最高價二手房，更能看出其中端倪。
1、政務區
除了置地柏悅公館，二手房價格較高的小區有：
綠地國際花都藍蝶苑：均價3.2萬/m²，配套和置地柏悅公館基本共享。
天鵝湖畔小區：均價31941元/m²。
亮點：教育（天鵝湖畔幼兒園、西園小學、50中新區）；地段和產品優勢突出，冷暖雙供。
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2、蜀山區
華地公館：均價27940元/m²。
亮點：地段，靠近政務區。
通和易居同輝(南苑)：均價25943元/m²。
亮點：學區（安居苑小學、50中西區），面積小，總價低。
西園新村：均價25674元/m²。
亮點：學區（西園小學、50中本部）；地段：北邊就是南一環，臨近三里庵商圈、地鐵2號線、安徽醫科大學第一附屬醫院。
3、濱湖區
濱湖雙璽：均價31257元/m²。
亮點：置地品牌；地段：環湖CBD板塊，教育、商業、公園、地鐵配套優質。
文華閣：均價29901元/m²。
亮點：師範附小、46中雙本學區。
書香門第：均價27282元/m²。
亮點：師範附小、46中雙本學區。
4、包河區
東方廣場：均價26431元/m²。
亮點：學區（青年路小學、48中）；地段：1公里範圍內，商業、醫院、公園配套完善。
中海央墅：均價24645元/m²。
亮點：地段：龍川路板塊；次新小學，產業優勢突出。
頂峰國際公寓：均價22872元/m²。
亮點：學區（屯溪路小學、48中）。
5、瑤海區
和平盛世：均價21813元/m²。
亮點：學區（滁州路小學本部、38中本部）；小區品質較高，設有游泳池，自帶冷暖雙供。
鼎元府邸：均價20849元/m²。
亮點：學區（和平小學本部、38中本部）；周邊配套方便，小區整體環境保持良好。
6、廬陽區
合作經濟廣場：均價52287元/m²。
亮點：合肥最牛逼學區：南門小學、45中雙本部。
廬陽區3萬＋的「老破小」比比皆是。而它們的背後，是稀缺的本部學區的支撐。
7、經開區
綠城翡翠湖玫瑰園：均價27336元/m²。
亮點：綠城品牌和物業；學區：168玫瑰園學校。
中環雲邸：均價22698元/m²。
亮點：地段（中環城購物中心、地鐵3號線）；學區：168玫瑰園學校。
國耀花半里：均價22333元/m²。
亮點：學區：168玫瑰園學校；以小戶型為主，總價低，適合掛學區。
8、高新區
旭輝湖山源著：均價24356元/m²。
亮點：品牌和產品，定位高端；學區是夢園中小學。
悅湖山院：均價23674元/m²。
亮點：高新區實驗小學和彩虹中學（即合肥六中）；蜀西湖的配套和環境。
綠城桂花園：均價21936元/m²。
亮點：綠城品牌和物業。
可以從以上各區「最高價格二手房」來看，主要有這3條建議：
1、整體來說，學區房、次新房、品牌房，成交量大、成交周期較短。
2、對於剛需購房者來說，能買三房堅決不買二房；能買雙衛，就不買一衛……在自己能力範圍內，買最好的房子。
3、對於改善來說，換房有三大建議：老房換新房、雜牌換品牌、老區換新區，房產升值機率更大。
NO.3 | 叄
市場：合肥二手房四平八穩！
政務區置地柏悅公館單價3.93萬/m²全款成交，並不意味著合肥二手房價格迎來了「暴漲」，合肥樓市依舊四平八穩。
根據安居客數據，合肥7月份二手房均價為14301 元/m²，環比上漲 0.02%。相對於1月「低谷價」14148元/m²，僅上漲1.08%。
「穩定」，並不意味著一潭死水，「一動不動」。
那些地段、學區、品牌和物業優勢更明顯的二手房，價格有所上漲；反之，地段、學區、品牌不占優勢的二手房，交易量較低，二手房價格甚至出現跌勢。
究其原因，主要是合肥新房市場穩定了，二手房也就穩定了。
不像北上廣深，合肥以新房市場為主，存量市場所占比重並不高。如今的合肥樓市，已經進入到後調控時代，政策維穩。
換句話說，只要新房整體很穩定，傳導到整個市場，以及二手房市場，自然也是以穩定為主。
目前的新房市場，可以關注這四點：
一是，開盤情況。除了市場上最後的、為數不多的限價盤比較火爆，大部分樓盤開盤去化比較慘澹。據不完全統計，7月份上半月，合肥一共有8盤推新，其中去化及格線以上僅1盤，即恆大中央廣場；去化率10%以下樓盤有2個；
二是，純新盤扎堆啟動，市場上「供大於求」，加上價格高企，關注度並不高，蓄客艱難；
三是，土拍是樓市的晴雨表。上半年合肥成功出讓土地超8800畝，創下了半年度新高；而價格來看，「限地價」依然嚴苛。這意味著，接下來1-2年，合肥新房庫存充裕，房價很難有突破。
四是，雖然合肥「備案政策」沒有公布，但從最近純新盤備案來看，「有所表示」。接下來備案的純新盤價格，可能還會有驚喜。
最近2年，合肥新房逐漸穩定，二手房市場也就開始走向良性，價格回歸，成交量回歸。
NO.4 | 肆
結語
當下二手房市場，能不能買？怎麼買？
1、市場中大部分「筍盤」，基本都要求全款。即使正常首付，普通購房者根本沒有時間和精力關注。
2、個別二手房比新房更具性價比。目前合肥新房，高價盤來看，價格比周邊二手房高出2000-5000元/m²；而一些限價盤，對首付要求較高。對於購房者，特別是剛需購房者，二手房可能更有性價比。
另外，二手房的品質看得見摸得著，配套應有盡有，自住完全沒有問題。
3、地段、品質、學區、地鐵永遠是硬通貨。
4、對於購房者來說，不要貪便宜，不要總想抄底，不要找小中介。而地段好、配套優、物業不差、適合自己的二手房，不亞於抄底。
政務區置地柏悅公館9棟1701，產證371m²，不滿兩年過戶，1460萬一次性付款成交，單價3.93萬/m²（不含稅）。
這，創下了政務區二手房成交記錄。
NO.1 | 壹
單價3.93萬/m²的二手房基本信息曝光！
我們來看下這套房子具體情況：
這是戶型圖：5室2廳4衛格局，4開間朝南。
這是實景圖，業主透露：目前裝修一半還沒完成。
目前置地柏悅公館均價3.3萬/m²。而政務區二手房均價2.2萬/m²。哪怕是天鵝湖南岸，二手房均價2.6-2.8萬/ m²。
另外，2018年7月，置地柏悅公館均價2.9萬/ m²，一年時間房價上漲4000元/ m²。總價雖高，但仍跑贏了合肥市場上大部分二手房。
置地柏悅公館「一枝獨秀」的原因，有人分析了主要有4個：
第一是學區。奧體小學和50中。關於奧體小學，雖然是新學校，但是2018年多少小區、多少人想擠進去，鬧得「滿城風雨」就足以凸顯其「優質性」；
第二是稀缺。置地柏悅公館流入二手房市場房源極少，出現了供不應求現象；
第三是品質，並帶來了物業服務和圈層，這個無需贅言；
第四就是地段。置地柏悅公館周邊天鵝湖＋綠軸公園、商場、地鐵等一應俱全。
NO.2 | 貳
合肥各區價格最高的二手房整理
如果你看下合肥各區最高價二手房，更能看出其中端倪。
1、政務區
除了置地柏悅公館，二手房價格較高的小區有：
綠地國際花都藍蝶苑：均價3.2萬/m²，配套和置地柏悅公館基本共享。
天鵝湖畔小區：均價31941元/m²。
亮點：教育（天鵝湖畔幼兒園、西園小學、50中新區）；地段和產品優勢突出，冷暖雙供。
2、蜀山區
華地公館：均價27940元/m²。
亮點：地段，靠近政務區。
通和易居同輝(南苑)：均價25943元/m²。
亮點：學區（安居苑小學、50中西區），面積小，總價低。
西園新村：均價25674元/m²。
亮點：學區（西園小學、50中本部）；地段：北邊就是南一環，臨近三里庵商圈、地鐵2號線、安徽醫科大學第一附屬醫院。
3、濱湖區
濱湖雙璽：均價31257元/m²。
亮點：置地品牌；地段：環湖CBD板塊，教育、商業、公園、地鐵配套優質。
文華閣：均價29901元/m²。
亮點：師範附小、46中雙本學區。
書香門第：均價27282元/m²。
亮點：師範附小、46中雙本學區。
4、包河區
東方廣場：均價26431元/m²。
亮點：學區（青年路小學、48中）；地段：1公里範圍內，商業、醫院、公園配套完善。
中海央墅：均價24645元/m²。
亮點：地段：龍川路板塊；次新小學，產業優勢突出。
頂峰國際公寓：均價22872元/m²。
亮點：學區（屯溪路小學、48中）。
5、瑤海區
和平盛世：均價21813元/m²。
亮點：學區（滁州路小學本部、38中本部）；小區品質較高，設有游泳池，自帶冷暖雙供。
鼎元府邸：均價20849元/m²。
亮點：學區（和平小學本部、38中本部）；周邊配套方便，小區整體環境保持良好。
6、廬陽區
合作經濟廣場：均價52287元/m²。
亮點：合肥最牛逼學區：南門小學、45中雙本部。
廬陽區3萬＋的「老破小」比比皆是。而它們的背後，是稀缺的本部學區的支撐。
7、經開區
綠城翡翠湖玫瑰園：均價27336元/m²。
亮點：綠城品牌和物業；學區：168玫瑰園學校。
中環雲邸：均價22698元/m²。
亮點：地段（中環城購物中心、地鐵3號線）；學區：168玫瑰園學校。
國耀花半里：均價22333元/m²。
亮點：學區：168玫瑰園學校；以小戶型為主，總價低，適合掛學區。
8、高新區
旭輝湖山源著：均價24356元/m²。
亮點：品牌和產品，定位高端；學區是夢園中小學。
悅湖山院：均價23674元/m²。
亮點：高新區實驗小學和彩虹中學（即合肥六中）；蜀西湖的配套和環境。
綠城桂花園：均價21936元/m²。
亮點：綠城品牌和物業。
可以從以上各區「最高價格二手房」來看，主要有這3條建議：
1、整體來說，學區房、次新房、品牌房，成交量大、成交周期較短。
2、對於剛需購房者來說，能買三房堅決不買二房；能買雙衛，就不買一衛……在自己能力範圍內，買最好的房子。
3、對於改善來說，換房有三大建議：老房換新房、雜牌換品牌、老區換新區，房產升值機率更大。
NO.3 | 叄
市場：合肥二手房四平八穩！
政務區置地柏悅公館單價3.93萬/m²全款成交，並不意味著合肥二手房價格迎來了「暴漲」，合肥樓市依舊四平八穩。
根據安居客數據，合肥7月份二手房均價為14301 元/m²，環比上漲 0.02%。相對於1月「低谷價」14148元/m²，僅上漲1.08%。
「穩定」，並不意味著一潭死水，「一動不動」。
那些地段、學區、品牌和物業優勢更明顯的二手房，價格有所上漲；反之，地段、學區、品牌不占優勢的二手房，交易量較低，二手房價格甚至出現跌勢。
究其原因，主要是合肥新房市場穩定了，二手房也就穩定了。
不像北上廣深，合肥以新房市場為主，存量市場所占比重並不高。如今的合肥樓市，已經進入到後調控時代，政策維穩。
換句話說，只要新房整體很穩定，傳導到整個市場，以及二手房市場，自然也是以穩定為主。
目前的新房市場，可以關注這四點：
一是，開盤情況。除了市場上最後的、為數不多的限價盤比較火爆，大部分樓盤開盤去化比較慘澹。據不完全統計，7月份上半月，合肥一共有8盤推新，其中去化及格線以上僅1盤，即恆大中央廣場；去化率10%以下樓盤有2個；
二是，純新盤扎堆啟動，市場上「供大於求」，加上價格高企，關注度並不高，蓄客艱難；
三是，土拍是樓市的晴雨表。上半年合肥成功出讓土地超8800畝，創下了半年度新高；而價格來看，「限地價」依然嚴苛。這意味著，接下來1-2年，合肥新房庫存充裕，房價很難有突破。
四是，雖然合肥「備案政策」沒有公布，但從最近純新盤備案來看，「有所表示」。接下來備案的純新盤價格，可能還會有驚喜。
最近2年，合肥新房逐漸穩定，二手房市場也就開始走向良性，價格回歸，成交量回歸。
NO.4 | 肆
結語
當下二手房市場，能不能買？怎麼買？
1、市場中大部分「筍盤」，基本都要求全款。即使正常首付，普通購房者根本沒有時間和精力關注。
2、個別二手房比新房更具性價比。目前合肥新房，高價盤來看，價格比周邊二手房高出2000-5000元/m²；而一些限價盤，對首付要求較高。對於購房者，特別是剛需購房者，二手房可能更有性價比。
另外，二手房的品質看得見摸得著，配套應有盡有，自住完全沒有問題。
3、地段、品質、學區、地鐵永遠是硬通貨。
4、對於購房者來說，不要貪便宜，不要總想抄底，不要找小中介。而地段好、配套優、物業不差、適合自己的二手房，不亞於抄底。