如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：
a、增加扣除成本費用；
b、獲得更低的計稅稅檔；
c、選擇更節稅的申報和分攤方式；
d、延伸產業鏈，通過關聯公司，實現利潤分流。
臨界點籌劃
在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調低售價，使增值率低於20%，從而享受免徵土增。
土地增值稅暫行條例》第8條的規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免徵土地增值稅。增值稅率超過20%的，應就其全部增值額累進徵收土增。
#例如，某地產開發企業銷售建造的普通住宅，可採取如下不同的銷售價格：
第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免徵土增稅；
第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應繳土地增值稅1050元/平；
顯然，第一種方案，由於增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免徵土地增值稅的優惠，最終不單實現了更好的利潤，也更利於去化。
合理選用利息支出
根據稅法規定，對於企業的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：
第一種，據實扣除法：
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息+(取得土地使用權費用+開發成本)×5%
第二種，10%比例扣除法：
納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除費用：(取得土地使用權支付費用+開發成本)×10%。
企業在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除時，如果預計利息費用較高，主要靠負債籌資，一般採取據實扣除法；如果融資成本較低，一般採取比例扣除法。
#例如，企業開發一處房產，為取得土地使用權支付1000萬元，開發成本1200萬元，可計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機構證明，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機構證明，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。
顯然，此情況下，採取據實扣除法更利於節稅。
除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業的資金往來，最好能通過委託貸款等形式，取得金融機構的合法票據，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。
做大成本，調低稅檔
在二手項目股權併購中，往往由於地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以採取提高開發成本，降低稅檔。
在項目定位上，儘量提升產品定位、拔高設計，提升小區景觀、和配套設施建設，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產品競爭力，稀釋增值率。
#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，儘管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。
期間費用轉移到房地產成本
在計算房地產開發企業發生的期間費用時，除利息支出外，都不是按實際發生數扣除，而是以土地價款和開發成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。
按照規定，屬於公司總部發生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為扣除項目，其實際發生數對土地增值稅的計算沒有直接影響。
但若採用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。
企業可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職於某一個具體地產項目中去。例如，總部某處室領導兼任某地產項目的負責人，那麼這位負責人的有關費用可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少並不影響房地產開發費用的扣除，而房地產開發成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節稅目的。
分流利潤，打造上下游產業鏈
對民營房地產企業來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈，多造「殼公司」，將利潤向上下游延伸，比如成立建築、裝修、園林綠化、服務、貿易等公司。
要做好稅務籌劃，就需要將簡單問題複雜化。否則，如只在一間公司內部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。
一方面，將利潤分流到關聯公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優惠政策，降低整體稅負。
這些公司有的可能在稅負較低的地區，如組建的園林公司位於高新科技園區，屬於國家重點扶持的高新技術企業，其企業所得稅稅率可適用15%的優惠稅率；有的可能享受相應的稅收優惠政策，如組建廣告公司或諮詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續費、代理費、廣告費、諮詢費、勞務費向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業所得稅的抵免。
這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。
建房方式籌劃法
利用代建房：
2018年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終用戶，就完全可以採用代建房方式進行開發，而不採用稅負較重的開發後銷售方式，由於產權沒有轉移，就不涉及到土增。當然，這種事情可遇不可求。
利用合作建房：
我國稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。比如某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。
這樣，只有在房企建成後轉讓屬於自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。
合併申報不同稅率項目
年初的時候，有群友問新芽，為什麼他們公司要合併申報一期二期項目。其實，不只是合併申報不同期項目，合併或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產品項目也是常見的稅籌方式。
#舉個簡單的例子，登山哥公司，2016年同時開發了兩個項目。項目A，售價1億，可扣除費用4000萬；項目B，售價1.5億，可扣除費用1億。
選擇分別核算：
A項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。
B項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。
合計土增，A+B=3900萬。
選擇合併核算：
總售價，2.5億；合計可扣除費用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。
如不考慮其它稅費，此項目，合併計算土增減少200萬。
在合併不同房地產項目共同申報時應注意，「普通住宅」和非普通住宅項目，應分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合併項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到後期就有困難。
合理選定成本分攤方法
一些公共開發成本，需要按某種方法分攤到各個產品的開發成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建築面積法、層高係數法等。不同的成本分攤方法會產生不同結果，對稅負會產生較大影響。比如，某地稅務局考慮到商鋪的層高較大，規定商鋪的建築面積係數可以按1.4倍計算。
在進行土地增值稅清算時，預先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發成本，可以有效實現節稅。
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來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai），本文已獲授權，對原作者表示感謝。本文由行根、新芽聯合創作。