這是「武漢房姐」帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

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提問：智慧房姐您好，想請教一下投資買房，如果貸款的話，首付越低越好，貸款期限越長越好，這樣理解對嗎？感覺貸款期限越長利息支出也很大，有沒有最佳的首付和貸款比例呢？謝謝！

回答：理解正確

多軍的標準是：

1.標的儘可能性價比高

2.貸款儘可能多

3.其次才是貸款月供，最末利率 房貸值錢的話語背景是在房產這個範圍內。

買房是為了讓「過去的收入」保值增值，貸款是為了讓「未來的收入」保值增值。

買過房的人都知道，沒有哪一套房是真的需要還三十年的。因為房貸是不變的，假設五年前貸的款，當時月供的購買力是200公斤豬肉，到了今天購買力大概只等於100公斤豬肉。那你現在供房，也就是相當於你用現在價值100公斤豬肉的錢，去還當年價值200公斤豬肉的錢，整整賺了多少？

整整賺了100公斤啊。再簡化一下，就是相當於借100塊還50塊。還有比這個更賺的麼？只要房價穩定，連漲都不需要，只要物價漲了，以上過程就是無風險套利，為什麼你還會覺得貸款30年買房的人蠢呢？

所以對於多軍的標準答案是：只要按揭利率不超過6%，那就等額本息30年。

對於普通人的貸款方式選擇：

等額本金，每月還本金和利息逐漸減少，適合想要減少利息總支出或者提前還款的人群；

等額本息，每月歸還金額相等，但總支出利息多，適合收入不高工作較穩定的年輕人。

提問：房姐好！夫妻名下一套，不動產證兩個人名字，80個貸款在我名下，兩個娃戶口跟我在一起武漢戶口，老婆外地戶口父母WH戶口但年齡都過了65。想在三環內買套大戶型改善自住，新房二手均可優先毛坯，看了福星惠譽東湖城，遠洋萬和四季，萬科翡翠濱江，龍湖春江彼岸，濱江金茂府，復地海上海，融創公園壹號。 問題1：通過老人房票購房困難，想通過JLH方式獲取SFSD，應該如何操作？ 問題2：以上樓盤從自住角度：容積率、小區品質、物業口碑、學區等，有值得買的樓盤嗎？ 問題3：武漢最稀缺的自然資源非長江和東湖莫屬，漢口濱江夠不著，東湖或者漢陽濱江的樓盤值得買嗎，漢陽濱江會不會在幾年發展起來？

回答：1.夫妻雙方徵信都體現婚後這套房的貸款記錄，只能把貸款還清 房產證去名後離婚，才可以騰出sfsd。 2.這幾個盤學區都不怎麼樣，東湖城性價比高一點。如果喜歡江景，龍湖 金茂府 復地還不錯。其它幾個盤都沒有太大亮點。自住主要看你自己的喜好。 3.東湖以前比較推薦華僑城，現在也沒有合適的新盤項目。 漢陽和青山濱江幾個盤還不錯，漢陽濱江也需要受長線，規劃都不錯。

提問：房姐你好！坐標武漢。最近關注了3套房。新房是聯投中心14層195平米690萬和華潤萬象城180平720萬左右，二手房是都會軒33層209平630萬。家人工作生活都在漢口，孩子在瀋陽路小學和二中讀書，為方便還要在永清住15年左右。這3套房以後平日老人住，我們就周末去，到永清都是20多分鐘。考慮聯投是一線江景，稀缺資源。就是自住，以後升值潛力也大。但只剩14層的了，實地看了房，江景很好，但離大醫院較遠，加之樓層數字不理想，在猶豫中。都會軒很方便，但周邊環境吵鬧些，不如另外兩個。華潤萬象城是品牌值得信任，就是總價高些，覺得不如買聯投。很糾結！請房姐給予指點！謝謝！

回答：你好，既然喜歡江景，生活半徑也在漢口，為什麼不買二七濱江呢？ 聯投中心雖然定位是豪宅項目，但是畢竟聯投沒有做豪宅的竟然，未來的物業服務不一定能跟上。周邊配套也一般。 華潤自住還不錯，但是品牌溢價太嚴重，升值潛力一般。 自住買生活半徑附近的，自住根據自己的喜好來。 投資角度看，這幾個盤都屬於CEO，升值潛力都不如剛需低價盤。 建議去看看天地，綠城等漢口濱江盤。

提問：美麗房姐好，外地人，首付大概60-70吧，需要考慮到小孩上學，5歲了。初步了解漢陽四 新和金銀潭，白沙洲這幾塊，自住保值，不知道哪一塊比較好點能分析一下嗎。想要地鐵近的點，居住環境能靠湖靠江近一點的，能幫忙推薦幾個二手盤嗎

回答：子彈70左右，買白沙洲東原啟城，性價比高的學區新盤 四新板塊沿著墨水湖淘二手房，招商公園1872，南國明珠，臥龍等。 金銀潭不考慮，遠城區了，高考有限制，只能在遠城區考

提問：房姐，深圳寶安區碧海灣的華豐前海灣二期算是CEO嗎？ 謝謝！

回答：華豐前海灣是典型的深圳主流偏好型物業。 1. 有的戶型贈送比較多 2. 新，小區不錯 3. 有潛在學位賣點 這些原因是比較切中深圳主流購房群體的愛好的，但對於我們來說缺點比較明顯： 1. 價格高 2. 位置不算很好，片區成熟增量有限，且片區定位 3. 學位這東西如果可信，深圳遍地名校 所以，持否定態度

提問：房姐，能否分析一下疫情對於武漢未來房地產的影響？謝謝！

回答：我對疫情結束後的經濟非常有信心，因為一旦各項指數受挫，zf勢必推出各項刺激措施，我們的國情要求我們的經濟增長必須不能低於預期！ 再次呼籲，堅定看多中國者的機會來了。 這次新型肺炎對股市和樓市會有短期較大衝擊，但是中期來看會很快恢復，實體經濟大概二、三個月恢復正常。 像這種打擊廣度大，傷害縱深小的公眾事件，未來對於資本市場和樓市的走勢，也會有他自己的特點。 因為打擊範圍大，非常容易引起較大範圍的恐慌，這意味著短線的下挫是可能的。 但就像打仗一樣，對方一上來三板斧耍完之後，發現其實也就那麼回事，等我方的部署防禦之後，基本也就扛下來了。 對實體經濟的驚擾大概有兩三個月。但其實人們的信心恢復的更快，也就幾周左右。 所以如果價格有劇烈下跌，是可以買入大城市房產，特別是一二線城市。 當然這個節奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空釋放完畢，價格真的跌了再動手。股票會快一些，有可能幾天完成，房地產體現更慢一些，需要幾周甚至上月，大家盯緊成交量就行了。 初民看到奇蹟的地方,末人只看到虛無！ 手中有貨、彈藥充足的人，從不顧慮市場常有的波段，能從容應對各種未知的恐懼。 傻空才只看短期，多軍看得是長遠的10年 20年。 持之以恆，方得始終！

提問：房姐你好，看了你發的帖子看了半年了，也有買房的打算了，目前手上有子彈170左右，想在華科附近三公里內地鐵口買一套自住，資金充裕再買一套小戶型投資，目前打算是先買自主用組合貸，目前看了附近米蘭印象，保利茉莉公館，萬科錦程，還有瀧悅華府，琨御府一期，很多都沒滿二，到家2.2的更是沒有，怎麼辦？琨御府二期還剩一棟樓層又高，也怕搶不到又浪費時間，怎麼辦？不知道是買新房還是二手房，感覺都不容易。筍盤都不筍，要想兼顧戶型南北通透，又想在地鐵範圍內，還要滿二太難了，唯一就是不要求學區。求解，買房順序對嗎？二手房這幾個哪個好一些？還有其他好的推薦嗎？

回答：你好，不需要滿二，缺點換價格，如果沒有御用中介和其它淘筍渠道，那就把範圍擴大到2.3以內，適當砍砍價。 不滿二可以通過54大法和業主配合滿二的方式省稅。 這幾個盤中保利琨御府是比較推薦的，另外關山大道次新盤中金地格林東郡的單價相對低一些，可以重點關注下。

提問：房姐您好，我工作在武昌徐東，我老公工作在漢口常青花園附近，明年有娃。目前子彈50，首套房，打算買二手房，有點糾結不確定應該選擇哪個地段，麻煩您給點建議，謝謝您噠！

回答：你好，子彈50，漢口重點關注後湖，二手房沿地鐵淘次新盤，單價1.7以內可以入手。後湖目前屬於漢口窪地，未來還有空間。 徐東附近房價略高，區域更成熟，適合自住，短期沒有非常利好的規劃。

提問：房姐好！新人首問： 目前居住省內地級市，子彈10W，家庭年收入10W。三套房產，第一套05年購入他人的單位福利房，無房產證只有集體土地證，目前出租狀態，年租金1W，等拆遷;第二套09年購入，父母住，被抵押狀態，以消費貸方式給第三套房子貸20W用於裝修了，利率上浮35%;第三套自住，有商業貸款15W，商轉公辦理中。請問 1、如何調整目前資產和負債？2、打算在武漢買房投資，應該如何做？謝謝

回答：你好，老家這幾套房看起來一套都變現不了。 如果第一套房暫時沒有拆遷計劃，建議出手。無房產證的單位福利房，產權不清晰，真正拆遷的時候可能也分不到什麼錢。 武漢上車需要至少40萬以上，新盤可以關注幸福時代大家，聯投光谷瑞園，南益，長投綠城蘭園，青菱板塊單價1.35左右的樓盤等。 二手房關注三環內地鐵沿線的次新盤，單價1.5-1.6左右可入，重點關注光谷東和白沙洲。

提問：新人首問：浙西縣城一套五樓頂樓複式滿五，2020年1月另購入一套精裝房2020年10月交付。想在2020年將在住的頂復出售，個人預判出售時間2020.2---2020.5期間，出售後返租住一年後入住新房子。出售舊房的資金不知道如何運作才好，到手大概80上下。杭州限購，54大法不想用，夫妻工作穩定在縣城，家庭總收入30，小孩小學在讀，縣城房價毛坯1.3。想問：1.我的情況，賣房出手時間是否合適？2.到手80子彈不知如何使用。3.浙江區域可以考慮哪幾個城市？主要為小孩今後做準備。

回答：你好，可以老頂復可以出手。 浙江能投資的只有杭州和寧波了。 或者也可以看看其他幾個低價省會城市，鄭州 武漢 重慶 成都 瀋陽都是不錯的選擇。

提問：房姐好，新人首問 無房，湖南人在廣州，現在想再廣州增城投資一套房，有合適的樓盤推薦麼？ 湖南哪個城市的樓盤可以投資？ 謝謝

回答：增城位置太偏遠了，想要和廣州、東莞市區連起來，需要非常漫長的時間和持續大量的人口導入。 如果不連起來，就是個環一線新城，不屬於優質資產。如果子彈80以上，建議破限購買廣州和深圳。 長沙是比較推薦的城市，絕對值低，不過現在受zc壓制，等放開後會迎來一次爆發性拉抬。

提問：美麗的房姐，我是首問，請問二線城市（如寧波）在建地鐵口（400-500米）的帶普通學區的70年單身公寓（39平朝北）有沒有投資價值啊？若有，這樣的房子朝南朝北將來升值哪個快些呢

回答：你好，70年產權的公寓和正常住宅的區別，就在於產品設計和後續管理了。要不要折價、折多少價，取決於房子和小區本身的綜合品質如何。 通常都按照酒店式公寓結構造的，建築格局導致居住感受並不好。加上未來未來可能商水商電，不同燃氣，維護成本高。所以未來漲幅不如正常住宅。 考慮投資還是首選正常70年帶花園小區的分層住宅。 南向和北向戶型，差價在5%-10%左右。

提問：您好，白沙洲的正商金域世家127大三房戶型的單價1.6跟四新的恆大翡翠華庭四房140戶型的1.6選哪個？同是三環內的四新和白沙州哪個潛力更大？謝謝您

回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。 四新前身是四新農場，土地規整，容易統一規劃，目前交通系統，配套都不錯，環境也好，是一個合格的次中心居住區，主要輻射漢口漢陽中心擠壓的剛需客戶。四新最大的紅利期已經過了，未來還有拆遷和人口紅利能慢慢兌現。 白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房價也不相上下。白沙洲重點承接武昌的人口外溢，區位更好，武昌的資源也更多。從未來發展看，白沙洲略高於四新，但是現階段仍不適合自住。 這2個盤對比，優先正商。

提問：手上只有20萬，可以考慮買房嗎

回答：你好，子彈20可以買房，新手如果月供能力弱，可以考慮建倉瀋陽或者長沙，單價8K左右的樓盤，租金可以抵大部分月供。 老手一般會淘單價低 評估價高的大戶型筍盤，gpgd降低首付+分割出租，實現0首付 或者微首付，租金抵月供。

提問：睿智房姐你好，幾個問提。 1.著急問題在哪裡付費？ 2.海寧中介說2022年前海寧要劃入杭州，是真的嗎？真的話可以買嗎？ 3.義烏雖是小城市，但有國際商貿城，人口密集，適合投嗎？適合的話投哪裡？離國際商貿城8公里的義烏東陽交界處（屬於東陽()，單價1.1到1.3萬，可以投嗎？ 4.瀋陽富力盛悅府的7號樓在最後面的邊上可以嗎？富力星月灣更便宜，可以嗎

回答：1.投資不要賭博 2.義烏的房地產，我覺得沒什麼前途。 小商品市場的功能，逐漸在被各種新科技武裝的電商所替代。 本身也缺乏內生的經濟增長動力，感覺產業升級的勢還看不到。 長期看，衰退似乎不可避免。 3.富力可入，漲幅比上面2個選項更確定 付費在置頂帖中有說明

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