今年的樓市不一般，走勢跌宕起伏，調控層出不窮，土地市場轉眼變色，開發商也從剛開始的春風得意，到現在輪番「登台叫苦」。
從年初到5月份，部分城市出現了所謂的「搶房潮」。
在蘇州，全款買房都得托關係，在南京，首付八成都攔不住排隊的購房者，在無錫和寧波，一波又一波的漲價潮讓人焦慮不安，在重慶、鄭州、瀋陽，房企們拿地就跟不要錢似的，在成都和西安，即便是嚴格的限購政策，似乎也很難抵擋市場水漲船高。
從7月份至今，短短90天的時間內，市場情緒直接反轉，又出現了樓盤「打折潮」。
新房市場，從八月中旬的廣州開始，番禺某盤從每平米最高4.6萬元降到3.6萬元，降幅超過20%。有前20強房企相關負責人透露，在一些環滬、環京區域和部分三、四線城市，其公司的大部分項目如果購房者能夠一次性付款，可以給予總價3-5個點的優惠。
與此同時，恆大率先開啟「搶收行動」，連十月份的促銷折扣都先一步推出，融創公開表示不再拿地，禹洲、世茂等實力房企也紛紛表態，對後市持觀望態度。
10月份已經走來，離年底還有整整三個月的時間，年底之前，樓市會出現「搶房潮」還是「打折潮」？
我們可以從以下幾個方面展開分析。
樓市運行這麼多年，每次波動，基本都與政策走向有關，這一點無需多言，調控的放鬆與收緊，直接關乎到房地產市場的情緒。
以今年為例，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，創出歷史記錄。相比2018年1-8月份的315次，這個數字上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。1月到7月的調控次數分別為68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。
很明顯，2月份和3月份，因為長假和調控力度減弱的原因，「小陽春」應運而生，熱點城市房價上漲加速，隨後每個月調控次數都在40次以上，頻率很高。
需要注意的是，今年調控的重要時間節點。
在5月底的時候，人民日報與經濟日報兩大媒體同時發聲，地產政策嚴調控再次確認。
在7月份，《經濟日報》的報道說：展望下半年樓市，大致能夠用「穩」「嚴」「緊」三個字進行概括。穩地價、穩房價、穩預期將得到進一步落實。既防止房價過快上漲，又避免大起大落。
7月底，《每日經濟新聞》指出：熱點城市不再公布房價，房地產融資全面收緊，樓市調控已超出預期。
8月份，《經濟參考報》報道稱：下半年政策仍將以穩為主，但房地產市場面臨進一步規模調整，同時應當警惕部分三四線出現新的庫存風險。
很明顯，年底之前的樓市，調控的「態度」不會放鬆，只會偏緊，不可能再出現所謂的「搶房潮」，相反，不少城市因為庫存、人口等原因，「打折潮」倒是容易出現。
回款，是房企的「生命線」，怎麼強調都不為過，尤其是在房地產資金面收緊的情況下，從銀行貸款到信託，從公司債到ABS工具，房企從其他地方借不到錢，就必須要靠回款來支撐運轉。
期房和預售制，帶來的是房產加槓桿，購房者低首付買房，取得銀行按揭款之後，房企獲得回款，拿出一部分來加快施工，再拿出一部分錢去繼續拍地。
這樣一來，購房者只用了一小部分的錢，就能撬動巨大的房產市值，開發商只需要一部分資金，就能開工銷售，甚至繼續擴張。
風險是顯而易見的，稍有不慎，開發商的資金鍊就可能斷掉。
更關鍵的是，年底之前的三個月，將是房企回款壓力最大的時刻。
比如交房的壓力，長江證券研究所宏觀分析師趙偉此前發文指出，2019年4季度將是住宅竣工高峰期，可關注11、12月竣工數據變化。
分區域來看，東部地區竣工與期房銷售的缺口較大；其中，北京、江蘇、浙江、廣東等省（市），今年面臨較大交付壓力。此外，中部地區的湖北、安徽和江西，西部地區的重慶、廣西和貴州，也存在一定交付壓力。
什麼意思呢？房企蓋房，一般都是兩三年一個周期，2016年賣出去的那些房子，今年四季度是最後的時間點，如今已經是九月份，交房的壓力與日俱增，房企唯有加快施工進度才行。
加上財報和業績的壓力，假如利潤出現負增長，股東們也不願意，所以，10-12月份，開發商的回款壓力，將是今年最大的時間點，降價打折促銷，是增加回款的唯一途徑。
今年的樓市還有一個特徵，一二線樓市的熱度又一次高漲，無論是在4月份被住建部預警的幾個城市，還是近兩個月70城房價指數中領漲的城市，依然是沿海新一線，和中西部二線省會為主。
與此同時，因為棚改總量降至不足300萬套，今年三四線樓市的表現比較弱，除了洛陽、紹興、徐州、臨沂等極個別的三四線城市以外，大部分三線以下樓市，都走的異常曲折，缺失了主要的購買力。
因此，未來幾個月，決定樓市熱度的關鍵，並不是三四線，而是一二線，如果一二線熱點城市恢復熱度，部分城市如蘇州、杭州、南京又可能會出現「搶房」潮。
但是，筆者認為，這種可能性極小，從一份報告中就可以看出。
9月26日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，8月份，核心城市房價停止上漲，二手房成交量較快下滑，而一線城市房價以下跌為主，北京、上海跌幅略有擴大。
社科院報告認為，一二線城市房價穩中趨降，金九銀十也難有起色；三四線城市的市場差別則較大，短期難以出現一致走勢。
也就是說，不管是熱度極高的一二線，還是水平參差不齊的三四線，年底之前，都不會太好。
工行投行部分析師邱凡近日發布研報指出，以「周期論」為基調的周期特性逐漸褪去，房地產行業正逐步進入新常態，在「房住不炒」的整體思路下，在「穩地價、穩房價、穩預期」的引導下，在「因城施策」的調控藝術下，在政策穩定性和連續性持續輸出下，我們應該打破固有的認知方式，以發展的眼光來看待房地產行業的變與不變。
比如，改變人們對房價「只漲不跌」的信仰，增加除了房地產之外的優質財產保值渠道，房貸利率參考LPR浮動之後，會更加向剛需族傾斜。
比如，有的開發商繼續深耕三四線城市，探索多元化發展道路；有人提出收斂聚焦，鞏固提升基本盤；有人全員出動促銷搶回款，併購頻頻「買買買」；有人依託產業新城，異地複製取成效，行業集中度提升，破產重整的也少不了，再也沒有以前一起「賺大錢」的時光了。
無論如何，內行人已經輕易擺明：「擊鼓傳花」的模式難以為繼，房子是用來居住的生活必需品，一套足夠，靠買房實現人生階層晉升的想法，可以歇歇了。