今年上半年，中科院公布了城市化的相關數據：截至2022年12月，我國當前整體城市化率已經達到了60.60%，而已開發國家平均值為70%左右。為什麼城市化很重要呢？可以這麼說，任何一個已開發國家都離不開走城市化這條路。
用宏觀的角度來說，城市化的主要標誌是城市人口占總人口的比重不斷上升。逐步放開了原有對人口流動的控制，大量農民工流向了城市，同時加快了城市化的進程。而城市化的本質是經濟社會結構變革的過程。從直觀的角度上看，城市化的標誌就是越來越多的高樓大廈佇立起來了。
根據相關數據顯示，截止到2022年，我國150高樓數量占據了全球的1/3。整個2022年，國內建造了56座200米以上的高樓，數量占比全球的50%。因此可以這麼說，在建造高層住宅的方面，中國絕對是世界首屈一指的。正如外媒評價的那樣：過去30年間，中國建造了數不盡流光溢彩的城市，其建造深度讓許多已開發國家都望塵莫及。
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早期的高層住宅，的確很好地解決了由於城市化進程中大量人口流入城市帶來大量住房需求的問題，由於土地面積有限，如何在有限的土地上進行最大的利用呢？因此高層住宅便誕生了，能夠在有限的土地上創造出更多的住房供應，讓更多的人住進來。
對於開發商來說，早期的高層住宅還是深受購房者喜愛的，主要有三個原因。1、外表上很氣派，住在上面有種居高臨下的感覺。2、以前多層住宅一般都沒有電梯，高層住宅配備了電梯，給出行帶來了極大的方便。3、住在上高處視野開闊，家裡的光照通風條件都非常好。因此購房者願意買，開發商也樂意建。也就導致了近些年住宅的高度越來越高、建築密度越來越大。
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而隨著時間的流逝，高層住宅暴露出來的問題也越來越多，主要集中在以下幾個方面：
過低的性價比：由於高層住宅配置了更多的電梯與樓梯，因此需要公攤出去的面積也大，一般超過25層的住宅公攤比會在20%以上，超過30層的住宅公攤比會在25%以上。也就是說100平米的房子到手只有70平左右，如今房價仍處在高位，故增大了購房成本，降低了性價比。
過高的容積率：容積率是指一個小區的地上總建築面積與凈用地面積的比率。而高層住宅小區一方面是密度比較大，另一方面是容納的住戶多。因此小區的容積率會很高，而容積率直接影響了居住體驗，容積率越高，居住體驗越差。
過差的生活體驗：除了居住體驗差之外，生活體驗也變得差。由於房子之間距離太近，因此只有比較高的樓層能享受到良好的光照和通風，中下樓層的光照和通風被周圍住房擋住了，因此效果不好，造成整體居住體驗變差。此外，高層住宅時間久了之後，各種設備需要維護，因此也增大了住戶的持房成本。
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正因為高層住宅暴露的問題越來越多，國家也注意到了這點，因此對於高層建築也進行了一定的「約束」，比如住房和城鄉建設部國家發展改革委共同發布的《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》文件中，就明確強調了：
1、嚴格限制各地盲目規劃建設超高層摩天樓，一般不得新建500米以上建築；2、嚴格限制新建250米以上建築；3、各地新建100米以上建築應充分論證、集中布局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適應，與消防救援能力相匹配；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。
也就是說，未來開發商想要建設100米（34層）左右的民用住宅，基本上是不可能了。
如果結合以下三個實際情況來看的話，開發商或許會考慮以多層建設為主。
1、根據今年4月份央行發布的城鎮居民負債統計報告來看的話，整體的住房普及率已經達到了96%，也就是說當前整體住房需求已經遠不如前，如果繼續建造高層住宅的話，那麼可能空餘的房子會越來越多。
2、高層住宅暴露出過多的問題，一些購房者未來可能不會選擇高層住宅，而已經買了高層住宅的人也有部分會選擇脫手，去選擇多層房。
3、對於開發商來說，如果拆除一個15層的房子的話，那麼新建的住房起碼要在35層以上才能有利潤，但如今住房的高度受到了限制。另一方面，拆除一個高層小區也就意味著面臨幾千家住戶的賠償問題，因此開發商不願意拆也不願意重建高層。
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高層住宅「停建」後，2類房子又吃香了
01低密度的多層住宅
如果開發商選擇建造多層住宅的話，那麼新建的多層住宅是一定會帶電梯的，一方面是加裝了電梯能夠讓更多的購房者滿意，另一方面目前已經有多個城市規定了新建的4層以上住宅需要加裝電梯，因此新的多層住宅加裝電梯也是順應了趨勢。
而密度低一些的話就降低了小區的容積率，提升了整體的居住體驗，並且還不會由於樓間距太小，導致陽光和通風都被遮擋。因此低密度的多層住宅未來會比較「吃香」。
02「舊改」規劃中的老舊住房
今年正是舊改進行如火如荼的一年，很多老小區都「舊貌換新顏」，整個小區經過改造後，全部煥然一新：老舊的水電路氣管道翻新了、照明設施與綠化設施也做起來了、最重要的是老舊住宅也可以加裝電梯了。整體的生活質量得到了全面提升。
而一般老舊住房經過舊改後，一些有換房需求的人也不會選擇換房子了，同時老舊小區一般都位於城市的核心地段，周邊資源設施完善、本身具有一定的升值空間，經過舊改後升值空間也增大了。