從去年下半年到現在，溫州樓市行情一直很淡，儘管近期有所回暖，大家看房情緒還是很淡，連銷售電話都不願意接，更別提主動關注樓盤打折。
人的本能就是這樣： 追漲殺跌 ，但有時候我們也要思考一下：
如果市場火爆、房子隨便賣，開發商為什麼要給我們打折、讓利？其實，恰恰是樓市最淡、行情最慘的時候，房開最有動機「割肉」賣房。
就在上周，小編一位朋友小陳，用「4天血虧50萬」的慘痛經歷啟示我們： 行情越淡越要看房！
貳
事情是這樣的……
小陳19年在金海園區低價淘了套翡麗雲邸的房子，次頂樓、89㎡帶裝100萬，去年交付、小賺一點後，又琢磨著選個板塊再淘一套，但一直沒找到機會。
翡麗雲邸實景圖
來源：溫州房哥
上周四，金海園區某尾盤迎來最後一期續推， 清一色建面約139㎡大戶型准現房 （年底交付），帶裝均價約12350元/㎡（周邊帶裝1.3-1.4萬/㎡），總價均值172萬/套。
考慮到金海以剛需為主，大戶型不好賣，在小陳看來，這批廉價准現房平平無奇、不太值得購買。
但劇情很快迎來反轉。
4天後，小陳從朋友那聽說： 為了賣這批尾房，開發商居然返現38萬+送車位 （價值約6萬/個）！
心下一驚後，小陳迅速打開計算器：172-44=128萬，128萬/139㎡≈9208元/㎡，9208/13000（周邊大戶型二手房市場價）≈71%，139㎡*（13000-9208）元/㎡≈53萬。
周邊大戶型房源參考價
來源：貝殼找房
他迅速得出結論：粗略估算， 這批房按市場價相當於打7折 ，現在買、明年賣，轉手能賺50多萬！即便優惠有點水分，那也足夠吸引人。
於是他立刻撥通號碼，但電話那頭的銷售很不耐煩地告知他： 您別問了，早賣完了 。
更搞笑的還在後面。
小陳打電話向朋友訴苦後，竟然得知：尾盤甩賣的消息，是從他自己家小區業主群傳出來的！只要他稍微留點神，就不用在這哭訴什麼 「4天血虧50萬」 了。
小陳的慘痛經歷告訴我們2個真理：
越是淡市，越要看房！ 行情最慘的時候往往機會最多。
當前溫州房價高度不透明， 必須時時刻刻關注打折信息！
叄
最後，讓我們來為小陳做一下簡單復盤。
其實也不能怪他，因為按照金海的行情，這批尾房准現房1.2萬/㎡的備案價已經很合理了，誰能想到還有近40萬的優惠？
為了不重蹈覆轍，成為下一個「4天血虧50萬」的小陳，我們必須想明白兩個問題。
第一個問題： 為什麼這批現房這麼便宜？
原因有三。
第一點， 尾房本來就便宜。
如果你站在開發商角度去想問題，你就知道：賣房子是一件很貴的事，日常的水電、物料、運營再加上昂貴的人工，只要房子沒賣完，每天都得掏一大筆錢維持。所以，當房源只剩下幾十套的時候，精明的開發商寧願降價促銷來得划算。
溫州某盤售樓處
精美的售樓處需要大量資金維持
第二點， 開發商依舊缺錢、亟需回血。
去年至今，大量開發商因無法償債而暴雷，積累了幾十年的公司信譽一夜清空。時至今日，大量開發商仍掙扎求生，亟需賣房回血，「虧了總比死了好」。
所以，我們想「撿便宜」的時候也要注意這家房企的資金情況、樓盤進度，如果房企馬上要倒閉、樓盤快交付了都還沒結頂，再大的便宜咱們也不占。
房企三道紅線踩線情況，向下滑動查看更多
來源：中國房地產數據研究院
第三點，前面簡單提到過，像金海園區這類「1」字頭板塊，偏愛小戶型的投資客占了主流， 大戶型房源本來就難賣，更需要打折促銷。
總結下來，我們得出一套「撿漏」公式：缺錢的開發商+尾盤+不好賣的大戶型=打血折。
肆
還有第二個問題： 為什麼溫州房價嚴重失真？
以小陳的經歷舉例，這批房源備案帶裝均價約1.2萬/㎡，但實際售價約9200元/㎡，相差近3000元/㎡、相當於打76折在賣！
這種現象，起源於2020年推出的 「一口價政策」 。
那年，溫州樓市一片火爆，房價上漲太快，眼看就有被調控的風險。這時「一口價政策」應運而生，抽掉折扣水分後，「紙面上」降低了售價。
比如說，一套房原先備案2萬/㎡，打95折賣、1.9萬/㎡成交，紙面上是2萬/㎡；一口價後，直接按1.9萬/㎡備案，紙面上也是1.9萬/㎡，房價「便宜」了，也就不怕調控了。
結果到2021年，市場急轉直下，開發商亟需降價促銷，卻發現在「一口價政策」下，自己沒有合規的打折手段，於是只能偷偷 返現、送車位、送裝標、送家具、送轎車、送茅台 。
由於這類「灰色打折手段」理論上都是違規的，也就沒有開發商敢大肆宣傳，導致開發商打了折購房者也很難知道，大大降低了買房、賣房的效率。
溫州房價就此一片陰翳、嚴重失真，溫州房管網備案價形同虛設。
伍
話歸正傳，小陳真有他自己抱怨的「4天血虧50萬」這麼慘嗎？
即便小陳幸運買到房源，在把所謂「40萬優惠」水分抽干、再計算資金成本後，按照金海園區的市場行情，這套大戶型房源真能順利出手、賺大錢？恐怕也未必……
但無論如何，知道總比不知道好，機會都是從情報里來的。 你時時刻刻關注樓盤信息，和銷售打聽折扣優惠，你就更有機會買到心儀的房子。
小陳是萬惡的炒房客，沒買到房無非少賺點錢，但對剛需購房者來說，錯過一套好房子可能就是幾年的真空期，甚至影響結婚生子和人生規劃！
面對這種市場現象，我們建議購房者： 要把「腿」動起來，把「嘴」張開來，多跑售樓處、多問銷售，時刻關注最新的打折情況 ，避免成為下一個「小陳」！
各位讀者怎麼看，你們覺得現在是撿漏的時機嗎？