15號，央行又下通知說房貸首套利率可以降到4.4，半個月前才一次跳崖式下調，現在又來一次，真的是想盡辦法刺激沒買房的人出手，各種猛藥一碗一碗地灌（提醒一點，央行的指令是下了，但也說了這只是下限值，落到具體的每個城市如何執行，就是該城市自己的選擇了，所謂「因城施策」）
對已經五點幾、甚至六點幾買房的人隻字不提，像不像大渣男：沒到手是小甜甜，到手了就是牛夫人？
之所以提這麼一嘴，是上一次說威海房貸利率降到4.6的時候，有人留言問現在在還貸的怎麼辦——沒辦法，真的，就現在威海來說，沒有任何可靠的辦法，除了等
等到政策想起存量房貸，照顧一下高房貸利率的人們
這也不是不可能的，歷史上09年有過一次將存量房貸利率降到4.4
還有一個可能是轉按揭，可惜這種方法現在只有屈指可數的城市有屈指可數的銀行可操作，不過呢，凡事都要往好的方面想，移動聯通電信各自為營那麼多年，現在不也是能攜號轉網了？以前真是面對霸王條款只能呵呵，現在他們為了爭客戶，優惠政策一個比一個好，我們身邊好多人都辦了轉網，期待著銀行們之間也能有這麼一天
畢竟，對存量房貸來說，每一次的政策都是痛在身上
房貸利率=5年期LPR利率+基點
這個LPR每年都會調，調低了還好些，今年1月20號，LPR下調了0.05%，但是，但是，但是，彼時正在還貸的人是從1月1號開始調的，這個時間點就感覺是故意傷害一般
+基點的部分是不變的，也就是如果你貸了30年，那30年都是這樣，人家現在基點前面是「-」，也是30年不變，對比之下傷害更大，瞬間一口血噴在起跑線上（所以說現在買房，從利率方面看就划算得很）
擦擦嘴角的血跡站好
我們需要的不是廉價的情緒發泄，而是真正有價值的信息
很顯然，之前的刺激政策沒有達到預想的效果，所以才會繼續出利好
現在，樓市的問題已經不僅僅是房地產問題，更多的是對經濟的預期，對未來的迷茫，去年的調控有多嚴，猶在眼前，房企們半死不活、土地流拍一城接一城、打地鼠一般對付敢放鬆調控的地方，我們一度以為房地產要終結了，然而現在，幾乎去年所有的調控都推翻了，不是說翻雲覆雨，我們相信每一個政策都是經過長期深入的探討才實施的，必然考慮過其後果，但所有的計劃、考慮都算不到疫情會讓上海封了近兩個月、俄烏戰爭打了快三個月了……不論內部還是外部，變化太快，所以我們不得不猛打方向盤
就內來說，疫情不穩定，市場很難穩定，那麼我們能控制疫情嗎？
現在威海已經實行常態化核酸檢測
5月9號國務院聯防聯控機制召開會議指出，大城市要建立步行15分鐘核酸採樣圈
常態化核酸檢測使得我們能在傳染早期快速識別、精準防控，保證全市範圍內經濟和社會生活的正常運轉
這意味著，封城再發生的機率是非常非常小了
如果疫情控制住了，那麼接下來各種數據肯定會逐漸回暖的
第一個建議：趁這個機會，把不良房產處理一下
而且，別看網上別人掛的多少錢，看他掛了多長時間賣出去了沒有
一個客戶家裡大貨車出事，急用錢，要把家裡的房產變現，說自己有好幾套房子，結果一羅列，一套商鋪一套公寓，首先排除，這兩種轉手稅費就能把客戶嚇沒了，兩套房子，一套在張村華錦小區，一套在富城茗居
客戶自己在網上查了一下，華錦小區掛出來的房子在八千到九千多，就說自己掛個八千
客戶的意思是，自己掛的價錢不高，應該能儘快賣出去
但是我們繼續查了一下，這個小區掛出來的房子，一年多兩年了還沒賣出去，起碼說明這個價格不吸引人，關鍵是這個小區已經將近20年了，說是又老又破並不為過，這樣的房子銀行都不願意給貸款，你還覺得八千的單價不高
這也是個普遍現象，越來越多的二手房掛出來，但賣的出去的寥寥無幾，房東們卻不願意調整自己的心理預期，不願意降價
不良房產，首先就是房齡老的，再就是戶型不行的、物業不行的（後面這兩點其實挺棘手的，每個人都是覺得自己的房子好，我們跟客戶說現在流行南向大橫廳，你這種小暗廳沒有優勢，客戶會言辭鑿鑿地說這種小暗廳很溫馨，他住了這麼多年特別舒服）
哪個小區的二手房好賣，有一個直觀的參照就是中介門店
你一定發現了，有的小區外面有一圈兒中介門店，有的小區一個都沒有，門店多的就是因為這個小區買賣、租賃都很多，上門客多，所以門店也多，像是灣九里，中介門店數量一直是有增無減，還有萬象城、九龍灣等等
它們或者占據著稀缺海景資源，或者占據成熟配套，或者占據優質學區，甚至兼而有之
你用這些標準重新審查一下自己的房子，想一下掛什麼樣的價格才能提高自己房子的性價比
現在市場上的房子分化已經很明顯了，一套好的房子能推著你往前十年，一套不好的房子會把你往後拖十年，一正一反就是二十年
而買房子，最可怕的是：沒能力、有主見
講一個最近的案例，一個客戶上來點名要看F項目，他可能是對我們一知半解，知道找我們買房能有額外優惠，但僅限於此，全程對我們並不信任，我們諮詢師跟他說了該集團存在風險——應還的公開企業債券，從2021年下半年開始至今仍然要求展期，諮詢師想了解他的購房需求，給他推薦一些別的項目，他堅決拒絕
到了F項目售樓處，銷售人員先來了一驚人語：我們漲價了，你該看別的看別的
這話聽在客戶耳中，竟成了項目好的意思，用客戶的原話說：現在這個時候還漲價，就是項目好嘛
樓市都是有節奏的，我們常聽到的「輪動」這個詞，也是樓市的節奏
我們常聽到的是樓市熱從一二線開始傳導到三四線，再往下，這樣一個順序
城市內部也是，房價要漲也是從這個城市的市中心開始，一環一環地往外擴散
再者，房價如果要漲，也是成交量先行，量上去了之後過了兩三個月房價才會動
從當前威海樓市的現狀看，顯然不符合漲價的條件
當然，不排除個別優質樓盤價格穩定或者偶有小幅度漲價，但是客戶看的這個項目肯定不在這個行列
一個樓盤的命運，通常是順得越來越順，衰得越來越衰，像是經區的鳳集金茂悅就挺順，現在都在尾盤階段了，車位還8萬一個，臨港的中南林清月剛開盤不是很好後面及時調整了政策，也賣得比較好（小高層區域），開盤到現在一年半，連商業賣了接近六百六十套，網簽接近580套
賣得不好的項目，它賺的就少，賺的少通常就摳，越摳就越賣不出去，就這麼惡性循環，這種項目也好判斷，你去它工地看看，從開盤到現在，蓋了多少，進度如何，這東西只要你勤快地跑跑，一目了然，很多項目缺錢，賣一點蓋一點，賣不動就蓋不動，別那麼無知者無畏，售樓員敢說你就敢聽
我見過想得透徹的客戶，從當前戶型的布置，到有孩子後戶型的變更，到怎麼接送孩子，下班回來到菜市場的動線，以後數年的生活都想得清清楚楚
也遇到過不知道自己要什麼，到處亂看的
這個客戶開始的時候說想改善，要買市區裡帶院子的房子
剛好萬科璞悅山這個周推出一個[520]99的購房節活動
10套99平的精裝洋房9999元/平
10套99平的精裝高層7399元/平
樓層任意挑選
先到先得
它家洋房一樓帶下躍帶院子，我就建議客戶去看看
客戶去看了實體樣板間，也沒覺得有什麼不滿，就說要再考慮考慮
後來他看到我們諮詢師朋友圈裡發的悅海錦府130萬的疊拼別墅，說想看看
諮詢師解釋說130萬是上疊，帶露台，但沒有院子，客戶說也可以
看過之後，覺得每個房間都挺小的，問有沒有大的別墅
之後去看了雲頂陽光的疊拼，190平到236平，都是現房，品質也挺好，客戶對位置不滿，覺得還不如臨港
然後就去看了臨港的中南林清月和威高水韻康橋
林清月是期房，一期的都封頂了，預計到八月份所有的外立面能做好，別墅屬於二期，上疊158平，下疊173平，兩百來萬，要明年11月交房，客戶說感覺挺晚的，水韻康橋這個月底就能交房，是市場上很少有的聯排別墅，院子最大的有180平的，221平賣330萬左右
客戶看過後說水韻康橋別墅赭紅的外立面有點怪，不值那個錢
簡直是東西南北都看了一圈
最後又去看了璞悅山
璞悅山的缺點很明顯，前面的廠房不知道什麼時候拆，規劃的學校也不知道什麼時候落地，優點也明顯，品牌戶型物業價格，綜合來看性價比就挺高
諮詢師看客戶對璞悅山有意，就勸他早做決定，早點選個好房子
房子確實有，但每一套的視野、前後環境都是不同的，雖然到最後也有房子，但就不一定是好位置好樓層的了
這個周還帶一個鳳集金茂悅的客戶去選車位
這張圖展示的是鳳集金茂悅的車位銷售情況，標紅點的是已經賣出去的車位
客戶買的是13號樓，交房後一直沒著急買車位，到現在才去選，結果很不理想
就近原則，當然是離電梯廳最近的401這幾個好（圖中黃色圈出的1），但是都賣了，照片最下面那一排，看著距離還可以，可選的也多，但實際上有堵牆（黃線位置），所以可選的只剩下北面的，圖中黃色框出的2部分是距離電梯廳最近的
這讓客戶很鬱悶，金茂悅的停車位挺小的（含白邊2米4），選框2區域就需要規規正正地停，而選1區域不但近還可以挺隨意地停，因為空間寬敞
先到先得，就是這個意思，早點行使你的選擇權，不至於後期這麼被動
真怕客戶再來一句：再想想
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