羅玉平賣子自救：五折甩賣中天城投 佳源集團攜「浙江幫」接盤
出品｜大摩財經
又一家老牌房企計劃退出開發商隊伍。
12月2日，貴州房企中天金融（000540.SZ）公告稱，計劃轉讓中天城投100%股權予佳源集團和上海傑忠，轉讓價格89億元。
然而，在8月底傳出的中天金融向佳源集團轉讓中天城投計劃里，中天城投100%股權交易價款為180億元。也就是說， 僅僅三個月時間，中天城投售價縮水了一半以上。
交易價格「腰斬」的主要原因是，買家要求清理中天城投和中天金融未結算乾淨的尾款。截至8月底，中天城投應收中天金融非經營性往來83.2億元，這筆錢劃轉之後，中天城投的身價自然也就下降了。
豪賭金融
中天金融是貴州第一家上市公司，也是貴州最大的民營企業之一，創始人是知名貴州富豪羅玉平。依靠房地產起家的羅玉平，曾因「手握半個貴陽市的房地產開發項目」而被稱為「羅半城」。
隨著貴州省提出「引金入黔」戰略，中天金融作為當地最大民企也開始推進金融產業布局。2015年9月，通過公開競拍，中天金融獲得了合資投行海際證券（現中天國富證券）的絕對控股權；同年，中天金融收購中融人壽20%股權成為並列第一大股東；隨後中天金融發起設立了華宇再保險和百安網際網路保險，但這兩家保險公司至今還未成立，中天金融的保險業務主要依靠中融人壽開展。
在銀行領域，中天金融持有貴陽銀行2.42%股份，另外一家羅玉平掌控下的金世旗控股還持有4200萬股貴陽銀行流通股，位列前十大流通股股東。
除此之外，中天金融還涉足普惠金融服務業務，於2015年成立中天城投（貴州）普惠金融服務有限公司。
中天金融在金融領域最重磅的投資，還是其收購華夏人壽的計劃。這項進行了四年計劃，也是其最終放棄房地產業務的導火索。
2017年11月，中天金融公布了以310億元收購華夏人壽21%-25%股權的計劃，且已經支付定金高達70億元。但隨著金融監管機構宣布對華夏人壽的接管，導致中天金融這筆收購案一直懸而未決，至今未形成最終方案。
2018年3月，為了拿下華夏人壽股權，中天金融第一次剝離中天城投，以246億元的價格轉讓給了羅玉平實控的金世旗控股。但收購華夏人壽事項遲遲未決，這個「左手倒右手」的戲碼卻讓上市公司失去了業績「頂樑柱」，當年底，中天城投再度回歸上市體系。
今年8月，中天金融再度把中天城投擺上貨架，接盤方為沈天晴（又名沈玉興）的佳源集團，當時交易對價約為180億元，較兩年前下降66億元。但這筆交易最後還是沒有完成。
到了最新一次出售時，中天城投再度降價，轉讓價格只有89億元。
雖然中天城投兜兜轉轉還在中天金融體內，但個別地產項目已經易主。2020年2月，中天城投負責建設的貴州文化廣場河濱地塊被中國信達接手。該項目位於貴陽市南明區，規模達29.83萬平方米。
如果說2018年底，中天金融收回地產業務是為了「活下去」，現在出售地產業務同樣是為了「活下去」。 最近幾年，羅玉平已經逐漸將上市公司重心放在金融領域，但金融轉型沒能拉動中天金融業績增長。2017年以來，中天金融凈利潤不斷下滑，今年更是轉為虧損。前三季度營收232億，同比增11.2%；歸母凈虧損8.7億。
與此同時，中天金融的債務壓力不斷加大。2017-2020年，中天金融資產負債率一直高達80%以上。 截至三季末，中天金融有息負債374.7億，其中短債271.5億，在手貨幣資金僅有28.2億，覆蓋短債還有很大缺口。除此之外，中天金融還有81.5億的債券需要兌付，其中24.5億將在明年8月到期。
這也就解釋了中天金融為何積極出售地產業務：換來90億「活水」，才能過年。
本次交易完成後，在貴陽有「羅半城」之稱的羅玉平將告別從業數十年的房地產行業，中天金融的主要業務就剩下證券、保險等金融業務了。
今年上半年，中天金融的利息收入、保費收入、手續費及佣金分別為0.57億、120.6億和4.5億，除此之外，金融業務的投資收益達到11.8億，金融業務的公允價值變動達到9.83億。也就是說，金融業務整體實現營收147.3億，在總營收中占比達到75%。
佳源能吃得下嗎？
中天城投的新買家是佳源集團和上海傑忠有限合夥企業。其中，佳源集團早在8月就已經看中了中天城投的資產，但是其是否有能力「吃下」中天城投，一直被外界質疑。
佳源集團是總部位於浙江嘉興的房地產公司，實際控制人為現年62歲的沈天晴。值得一提的是， 「佳源系」其實有兩家房企，一個是本次的收購方佳源集團，還有一個是港股上市公司佳源國際控股（2768.HK）。其中佳源集團由沈天晴直接持股98.83%，佳源國際由沈天晴直接間接持股74.93%股權，兩家房企雖然都是沈天晴實控，但並不是從屬關係，而是雙軌並行。佳源集團的房地產項目主要集中在浙江、安徽、北京、天津、山東和重慶等省市，而佳源國際的業務集中在江蘇、上海、新疆及東南亞等地，佳源國際進駐的區域佳源集團不會進入。
作為重資產的房企，佳源集團的債務壓力也不容小覷。 截至三季末，佳源集團有息負債達到188.94億，其中短債38.6億，而在手的貨幣資金僅有45.4億。這種情況下，佳源集團要從哪裡湊出90億完成收購呢？
本次拉來的新買家上海傑忠，或許是問題解決的關鍵。上海傑忠成立於今年4月，目前並未展業，顯然為收購而來。其股東都來自浙江，包括佳源集團，仁和智本及子公司杭州仁和，以及德豐科創集團。值得一提的是，德豐科創集團創始人趙建忠曾是佳源集團高管。
目前，上海傑忠已召開合伙人會議，同意根據本次交易價款的實際付款進度及融資需要，將上海傑忠的註冊資金由9億元增加至不超過45億元。
本次交易被看作是浙江企業抱團進入貴陽。在強省會戰略的推動下，貴陽市具有可持續的發展潛力，且相比房企激戰地區更具性價比。
佳源集團9月曾表示， 收購中天城投主要是看中其在貴陽市有豐富的低成本土儲。中天城投主要項目集中在貴陽、遵義、瀘州三個城市，其中貴陽最多，剩餘可開發面積1601.5萬平方米。
2019年沈天晴為佳源系提出了千億計劃，但房地產行業的整體下行，讓這一目標至今未能實現。今年前10個月，佳源國際實現合約銷售額302億，距離全年405億元的銷售目標還有百億距離，距離千億更是道阻且長。
不過佳源集團收購中天城投後，可能讓佳源系的千億夢更快實現。 沈天晴曾表示，佳源系地產板塊約有六成在其私人名下，願意這些資產未來逐步注入到上市公司。若此次佳源集團收購中天城投最終落地，不排除沈天晴未來將其注入佳源國際的可能。