30天無理由退房，能保住「賣樓第一城」嗎？

2015年4月，恆大地產集團發布了一份「關於全面實施無理由退房的重大決定」，宣稱恆大全國所有樓盤住宅，全面實施無理由退房。只要已經履行《樓宇認購書》《商品房買賣合同》的各項義務，且無任何違約行為，那麼就可以在任何時間無理由退房。

不過，事後看來，恆大當時的全國無理由退房更像一場鬧劇。不少購房者發現，「無理由退房」不等於「無條件退房」，「退房」也不等於「退錢」。無理由退房看似誘人，但怎麼退，多長時間內退，退的錢多久到帳，已經申請的貸款怎麼處理，缺乏任何操作細則支撐。因為「無理由退房」出現的糾紛和訴訟更屢見不鮮，在中國裁判文書網搜索關鍵詞「無理由退房」，相關文書有超過3700份，涉及多家房企。

近兩年，房地產再次承壓，無理由退房復又盛行。2021年，深圳市龍崗區住建局鼓勵開發企業探索無理由退房機制。2022年，北京房山38個在售樓盤、廣州的珠實集團、東莞的招商蛇口、柳州的聯發集團均相繼宣布推行無理由退房。

「前期，我們協會到外地調研考察，看到一些城市正在實施無理由退房的活動，但有的效果不怎麼好。我們總結出經驗再向市內企業、購房人了解需求，8月份就在考慮制定無理由退房的措施了。」武漢市房地產開發協會副秘書長成先海對《中國新聞周刊》表示，「有了方案之後，我們邀請了武漢市三十多家比較優秀的開發商來參加徵集意見的座談會，會後就有八個項目積極聯繫報名了。」

為何牽線推出這個活動？成先海解釋，首先是給購房者穩定的買房預期。很多開發商在年底會為了沖業績，做相應的降價促銷活動，所以老百姓觀望的情緒非常濃厚，很多人擔心買了就降價、虧錢，無理由退房就相當於一個30天「保價」承諾，讓他們覺得現在買房是合適的。其次，是維護購房者合理退房的訴求。一些購房者買房後，可能家庭里有特殊情況發生，比如家人生病、生意虧損導致經濟困難想要退房，這個活動就是給購房人一個周旋的餘地。

「在這個房地產深度調整時期，企業或者項目為了把房子賣出去，會依賴各種中介渠道。很多買房人到樓盤看房、簽合同成交，都是通過中介而不是開發商，中介就很可能為了促銷而給出不實際甚至虛假的承諾。等到消費者簽合同後發現貨不對板，想要退定金或者退房就容易遇到糾紛，這也是此次無理由退房活動推出的一個背景。」中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政告訴《中國新聞周刊》。

但結合市場行情看，推出無理由退房活動更大的動力或許源於去庫存。

武漢此次參與活動的八個樓盤區位分布，無一位於城郊邊緣區，相反大部分樓盤就在武漢二環和三環間。其中，更不乏位於市中心的一線江景房（國鐵城投國樾濱江）、一環內緊鄰阿里華中總部的「大廠房」（城投·武漢印）。

「全市都有去庫存的壓力，主城和邊緣區的樓盤只是去化壓力大小不同而已。這次參加無理由退房活動的樓盤，是屬於熱門區位、更有可能賣出的樓盤，也有助於更好地激活需求、提升樓市活躍度。」成先海說。

成交量，也折射出武漢去庫存的壓力有多大。剛過去的11月，武漢住房保障和房屋管理局官網數據顯示，全市新建商品房住宅備案5802套，環比下降52.05％。雖然比去年11月多出一套，但這樣的月度成交量其實為全年第二低。對比前幾年的數據更顯慘澹，5802套的成交表現僅相當於2019年同期的三成、2020年同期的四分之一。

今年二三月份，雖然疫情後經濟復甦帶來了短暫的樓市「小陽春」，5月和10月房交會促成兩波小高峰，但其餘月份的成交量則一直在低谷徘徊。

對比兩三年前的「火熱」，今年前11個月的總成交量更是幾近腰斬。武漢市住房保障和房屋管理局數據顯示，2023年1~11月武漢新建商品房累計成交9.8萬套，與去年同期基本持平。2020年，武漢樓市從下半年開始加速，年末衝刺放量，全年成交總量仍然超出預期，武漢新建商品房成交20.12萬套，其中，新建商品住房成交17.54萬套。

曾經掀起數次買房熱潮、穩坐「國內樓盤銷量第一城」的武漢，也要承壓了。

庫存量為何全國第一？

「地產行業現在但凡還沒有爆雷的公司，基本上都是一個人干兩個人的活，拿半個人的工資，內部管這叫『人力資源的挖掘』。」一位在武漢房企從事房地產研究的業內人士告訴《中國新聞周刊》，下午剛結束完一個會議，一小時後又要緊鑼密鼓地開另一個。

他所在的房企屬於業界俗稱的「招保萬金」四大金剛之一，但看著身邊越來越多的同事、朋友離開行業，他也不由得感慨：「不知道自己什麼時候也會領畢業大禮包。」

優質房企現金流也不容樂觀。他進一步解釋，過去房企的資金來源主要有兩個渠道，一是從銀行、債市融資，二是銷售回款。自2020年「三道紅線」政策後，現金流更多要靠一線的銷售回款維持。但今年，他們面對的是量價齊跌的市場，從他盤點的武漢本土國企以及頭部房企來看，大部分房企要完成全年銷售目標都很難。

一份克而瑞9月發布的中國房地產三季度報顯示，截至2023年8月末，武漢、瀋陽、成都位列百城狹義庫存總量前三，武漢近2000萬平方米的庫存量高居全國第一。同時，據武漢市房管局的數據，截至2023年6月末，已批准預售尚未網簽的商品住房達15.9914萬套。

湖北中原地產首席技術官鄭源滔注意到，現階段武漢樓市的去化周期大概在十七八個月，而業內一般把庫存周期十四個月作為樓市健康度的一個標準。

在樓市銷售火爆的年代，高庫存尚未困擾武漢樓市。2015~2019年，武漢樓市開啟了高歌猛進的年代，房價連漲十幾個月、土拍「地王」頻出、新房開盤即罄已經司空見慣，武漢樓市誕生了不少奇觀：購房者想買房還要給開發商私下塞數萬到數十萬不等的「茶水費」，熱門地塊的地價比周邊房價還高，以至於「麵粉比麵包貴」……

前幾年樓市火熱，為何如今還有龐大的庫存積壓？供應量大是其一，武漢同策的統計數據顯示，2017~2021年五年間，武漢土拍的面積和成交金額排名基本在全國前五、前六之位。

臨近2023年底，武漢的新房供應量還在進一步增加。據克而瑞監測數據，今年12月，武漢市預計35個樓盤項目有房源供應，其中8個為全新盤。全市總供應量80萬平方米左右，總房源為6700套左右。

業內人士認為，城郊房占比高也在推高武漢樓市庫存。「過去五六年，武漢有70％的土地成交建面在遠城區，30％左右在主城區，這就導致大部分樓盤是在三環以外的遠城區。而從成交來看是倒過來的，主城的成交量在全市可以占到55％~60％，遠城區可能就占30％上下。」鄭源滔告訴《中國新聞周刊》。

除此之外，偏好建高樓也是武漢庫存高企的另一大原因。楊臻是一位定居在武漢的工薪階層，去年領證結婚後，沒有選擇買房而是選擇一直租房。之所以還沒準備「上車」，一方面是想繼續觀望房價，另一方面則是不喜歡隨處可見的四十多層的超高層住宅。在他看來，「住起來密度太高且缺乏安全感」。

住在雲端，確實是不少武漢人的獨特體驗。貝殼研究院曾做過統計，武漢的摩天住宅數量在全國僅次於有著「5D魔幻城市」之稱的重慶，超高層住宅小區數量遠超北京10倍。幾年前更有定位武漢十大豪宅之一的萬達御湖漢印，計劃修建75層、249米高的天際線大樓，後被調整至60層。

當地一位房產中介解釋，武漢很多超高層住宅，是因為當地土拍、拆遷的成本本就偏高，開發商不得不提高容積率才能實現盈利。

了解武漢的地形條件，能更好地理解這一點。武漢市域內大小湖泊眾多，所以又得名「千湖之城」。水域面積占到全市面積的四分之一，一方面擠占了城市的可用土地面積，另一方面也抬高了城市基建、樓盤建設的成本，所以政府在土拍時往往劃定更高的容積率以提升地價，回收城建和拆遷成本，開發商要平衡營收也不得不在容積率上妥協。

遠未結束的市場出清，已經深度影響了開發商繼續拿地的熱情。中指雲顯示，截至今年11月30日，全國主要城市的賣地收入排行里，武漢已經由原本的前五滑落到第十五位。

鄭源滔做過統計，今年前9個月武漢土地成交建築面積一共350萬平方米，而2017~2021年，連續五年武漢土地成交建面基本上都在2500萬平方米左右。

「但這也預示了明年的新供應量會有劇烈下滑，估計在30％以上。」鄭源韜認為，從另一面看，新的需求沒有降那麼多，「所以明年供求關係整體上應該是向好吧」。

強二線如何解困

「30天無理由退房」能為武漢樓市增添幾分暖意嗎？

「成交數據我們還沒有做統計，但從樓盤來訪量來看，活動推出後，看房人應該多了35％左右。」成先海對《中國新聞周刊》表示，「現在找房協報名的企業又多了，我們正準備推出第二批承諾無理由退房的項目。」

位於武漢洪山區的城投聯投江南岸，是此次參加無理由退房的八個項目之一，該樓盤售樓處的工作人員對《中國新聞周刊》說，最近工作日來看房的客戶每天有十組左右，周末會更多一些，平均每天可達三四十組。這個水平在年底談不上非常火爆，只能說比較平穩。「樓盤報名無理由退房的活動，主要基於對項目本身有信心，但現在還沒遇到因為無理由退房活動而選擇下訂的客戶。」

鄭源韜也在定期監測樓盤銷售情況，據他觀察，30天無理由退房活動推出後，樓盤銷售現場來訪量的提升並不是很明顯。

他分析，現在的客戶對樓市分析都很理性，而且剛需客相比豪宅客戶對價格的敏感度更高，所以觀望態度也更強，普遍預期年底開發商仍會有新一波降價潮。近期推出的30天無理由退房活動，相比政策調整的「托市」，更像一種房企「抱團自救」。

今年「金九」開局，武漢動作很快，第一時間跟進落實「認房不認貸」，此外，首套房首付降至兩成、二套房首付全面降至三成。9月19日，武漢市六部門聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知也被當地業內稱為「漢十條」，包括全面取消限購、支持多孩家庭購房、設立房企「白名單」等十條措施，支持剛性和改善性住房需求。武漢全面取消了二環內住房限購，實現全域不限購、不限售。

事實上，今年武漢一直在不間斷出台政策刺激市場的回暖。2月份放寬限購給出更多「房票」，5月舉辦線上房交會帶來「紅五月」，9月推出重磅的「漢十條」樓市新政，打出全面取消限購、降低首付比例及貸款利率、發放契稅補貼及家電消費券等政策組合拳。原本定於9月28日至10月31日舉行的金秋線上房交會，武漢也宣布將延長至年底12月31日結束。

一位接近武漢政策制定的專家表示，武漢正借鑑學習外地經驗，有關部門還在抓緊研究一系列支持措施，包括「以舊換新」等也都有可能陸續推出。

住房「以舊換新」，是指房地產開發商或政府機構等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，目的正在於推動換房、加快去庫存。最初，是由揚州、濟南等地開發商自主發起，之後淄博、南京等地行業協會組織地產商和中介機構跟進，2023年來已經有十餘座城市加入「以舊換新」的行列。

不過，前述地產業內人士對記者坦言，無論是對無理由退房還是以舊換新，普通房企其實都興趣寥寥。對於無理由退房，他所在的房企沒有選擇報名，因為這個活動的核心規則是房企保證30天內不會降價，但這卻制約了房企的營銷動作，很多時候集團可能會根據市場變化而不斷調整策略。

對於以舊換新，其核心邏輯在於開發商要以一定價格回收客戶的舊房子，但這需要滿足兩個前提：一是開發商要有足夠的流動資金可用於騰挪，二是回收的房子能夠賣出變現，這對普通民企都是不小的考驗。

今年8月以來，二線城市是這輪樓市政策鬆綁的主力。截至9月22日，已經有武漢、南京、蘇州、濟南、青島、瀋陽、大連等近20個二線及強二線城市宣布放鬆或取消限購政策。限購政策的取消，相當於打破了樓市調控最後的堡壘，力度遠超一線城市。

二線城市房價曾在上輪房地產上行周期中迎來暴漲。2016年，南京、廈門、合肥、蘇州四座二線城市的房價在短短一年內漲幅高達44％~114％。面對一路狂飆的樓市，中央提出「抑制資產泡沫」，此後多個二線城市頒布「限購令」。

不過，業內人士認為，二線城市限購放開政策的影響預期並不理想。目前完全退出及優化限購的二線城市，基本是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量較大的城市。

中指研究院的數據顯示，各線城市的新房去化周期自8月起大幅增長。其中，二線城市的去化周期自7月的14.8個月上漲至10月底的17.7個月，漲幅達到20％。

眼下，放開限購、限售這些政策工具，二線及以下城市基本「應出盡出」，只有一線城市仍留有放鬆空間。像武漢這樣的強二線，如何才能為樓市注入更多信心和活力？

「在房地產的規模時代和流量時代，武漢是站在風口上的城市。但如今，曾經的『三高』模式（高槓桿、高周轉、高負債）已經不可持續，轉型勢在必行。」李國政認為，以前注重量，現在則要重視質。今年可以明顯看到新開發樓盤的品質提升非常明顯，包括戶型設計、公共配套、社區服務等，「開發商『內卷』對消費者也是好事」。

（應受訪者要求，文中楊臻為化名）

發於2023.12.18總第1121期《中國新聞周刊》雜誌

雜誌標題：買房冷靜期，能救「賣樓第一城」嗎？

作者：許然