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山水文園·福海終於終於終於開盤了
先來看價格：
160平以上的：一萬六到一萬八
160平以下的：一萬三到一萬五
躍層：一萬八以上
面積越大，單價越高
大多數的剛需剛改項目，也就是我們常見的項目，都是面積越小單價越高，開發商知道這樣的購房者囊中羞澀，就把小戶型的單價往上抬
山水文園·福海是改善項目，以大平方大戶型為主，改善客戶要的是品質，看中的是稀缺資源，對價格的接受度更高，平方越大單價越高也不為奇了
再看一下該項目的概況：
山水文園·福海一共9棟樓，504戶
504戶這個規模絕對是個小社區了，人少私密性更好，在當下來看，更有一個很實際的好處：人員少交叉感染的機率小，小區里的消毒殺菌工作也能做得更徹底更到位
物業費是三塊一，也是個改善的價（物業是哪家，還沒有定）
這九棟樓分成兩期，如圖
一期是1#、2#、3#、7#，已經交房入住
大部分都已經賣了，剩的主要是一樓和底樓還有幾戶躍層
二期是4#、5#、6#、8#、9#
其中4#已經售完，其他四棟是現在主要在售的部分
5#和6#總層高14層，邊戶是124平，中間戶是94平和64平的，其中64平已經賣完了
8#和9#是一線看海高層，8號樓是23層，9號樓是19層，這兩棟樓戶型都一樣，邊戶193平，中間戶183平，是兩梯兩戶
層高是3米3，也是個改善層高，這個層高在整個市場都是很有優勢的
不過504戶，車位523個，也就是一家一個車位，感覺不大夠用吧
整個小區全是住宅，沒有任何商業，這一片區域只是北面不遠處悅海世家小區有一些沿街門市，距離近的商業圈是長峰的居然悅購，再遠些萬達廣場
小區西面鄰著悅海小學，很近，對應的初中是皇冠中學北校區，高中是威海二中
當然，最出彩的配套是窗外的那一片海
從窗口看出去，燈塔、新港，海天相交、波浪晴烈
下的樓來就是悅海公園的小林子，這樣的時節，在樹下消磨時光最是悠哉了
還有一個小碼頭，真是從大海直接游到餐桌上的美味（下圖中綠網的就是8、9號樓）
今年年底交鑰匙，明年年底綜合驗收辦證
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這是建東悅海灣當前二手房價截圖
建東悅海灣和山水文園·福海是緊鄰的兩個小區，說一下建東悅海灣的情況，對山水文園·福海也是個參考
建東悅海灣開發商是建東（威建一家的），前兩天介紹的雲頂陽光別墅也是這一家開發商，建築質量是經得起考驗的
這個小區二手房的價錢一直處於高位，除了小區底子好維護得好，主要是地段絕佳，悅海灣和山水文園福海東面都留了一個門（山水文園福海還有一個南大門，在清華街，進門是一條景觀軸），出去就是悅海公園，林子、慢跑道、海草房、燈塔，平常日子裡游泳的、海釣的、放風箏的，節假日看彩燈，人氣一向很高
建東悅海灣的居住人群是以外地人為主，外地人中北京人又占了很大一部分
主要原因是它是15年建成的小區，當時威海本地人對這樣占據一線海景資源的房子還沒有多少概念，接受度低，一心覺得海邊潮，誰住海邊啊，所以大多是外地人買去了
現在本地人也認識到市區里這種海景房的稀缺性，像是華發九龍灣四期，在本地人之中的交易量就比較大了
市中心海岸一線就這麼有限的地方，能在成熟位置開發項目的基本沒有了，這個項目開盤以來認籌轉成交的不少，就是大家對這個項目認可的最有利佐證了
根據騰策顧問發布的統計結果，今年第一季度商品房成交金額前四是萬達、中海金線鼎、龍湖春江天境以及海信君瀾，第一季度三個月不是過年就是疫情，能好好買房子的時間並不多，從這幾個項目能看出，正如我們前一篇文章所說，現在市場的主要購房群體是改善
中海金線鼎一季度賣了33套，平均下來一套大概370來萬，海信君瀾一季度賣了17套，平均下來一套大概480來萬（這麼估算，山水文園福海的價格是三家裡面最低的了）
山水文園擁有的海景資源應該是可以和這兩家媲美的（金線頂那邊還沒有最終呈現，不好妄下定論）
海景資源的稀缺性得到認可，下一個問題就是戶型、建築風格了
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下面是八九號樓的戶型圖，邊戶193平，中間戶183平
一眼看出，跟當下的主流戶型截然有別
下面這張是海信君瀾的戶型圖，這樣看起來，對比更明顯
山水文園福海的戶型非常多，而且造型豐富，這裡凸出一塊那裡凸出一塊，跟海信君瀾那種規規整整、四四方方的戶型完全不同，這個設計是真費心了，絕對不是流水作業
現在主流戶型，如海信君瀾這樣，大陽台、大客廳、大落地窗
山水文園福海則是傳統的敦實的感覺
看看下面兩張圖，一目了然
從樓體外立面也能看得出來，海信君瀾是方方正正一刀切下去的豆腐，山水文園福海是小女孩給自己畫城堡，一定要多些裝飾多些造型
只是風格不同，沒有優劣之分
不過，山水文園福海183平這個戶型，兩個衛生間都沒有窗，太減分了
除了193和183的看海大平層，山水文園福海還有一些複式戶型
主要是一樓+二樓+地下室，帶院子
還有的一樓+二樓，帶院子
還有頂樓帶露台的（紅色框出來的是露台的一種）
這些戶型是海信君瀾或者中海金線鼎都沒有的，給購房者提供更多選擇
山水文園福海9棟樓是圍繞著中間一個3千平的湖排列的，海信君瀾也是這樣的景觀設計，只不過君瀾小區中間不是湖
這樣設計的好處是，所有休閒娛樂運動設施都集中布置在這一個區域，孩子們一起玩、大人交流，就好像是市圖書館和一個個城市書屋的區別；劣勢是，很多樓棟都是臨街；好在山水文園福海周邊的路都不是主路，影響有限
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最後說說我是怎麼看爛尾樓的
在我看來，這個問題並不複雜，對買房人來說，最重要的是品質（外部海景資源並不因此而減損），想想恆大海上帝景一期（我說的是已經交房入住的一期），業主交房之後遭遇的各種質量問題，房子的質量問題很多時候是因為不按照標準施工，比如說應該做的幾道防水沒有做、應該等多長時間再進行下一道工序沒有等、現場調度混亂各工序先後順序顛倒等等，這些問題比房子建設到一半停下來過段時間再建，似乎更甚