02 標本兼治

要治市場的病，最主要的政策就要面對市場一切利潤的來源——市場終端。誰是終端？消費者。

過去的很多政策是面對生產者——開發商，這就是「治標不治本」。開發商無論收到多少支持，最終都要賣出房子才能真正兌現利潤，買不出房子，一些都是水中望月。

要治市場病，就要祛消費者的「心中賊」。

消費者的「心中賊」就是——政策是真的有效還是光喊口號？是用嘴治病還是用藥治病？是開安慰劑還是開藥劑？

在做了一段時間心理按摩後，高層終於開出方子了。

部長講話中有三條「政策方向」（不是政策）剛好就是有效而柔和的，針對「消費型」自住購買者的藥劑。

1、進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；

2、改善性住房換購稅費減免；

3、個人住房貸款「認房不用認貸」。

「降低購買首套住房的首付比例和貸款利率」是針對剛需的實質性利好，尤其是那些購買力相對捉襟見肘的低收入剛需。

「改善性住房換購稅費減免」是針對改善的，而且是改善中最為辛苦的以房換房的剛改人群。

「認房不認貸」是面對所有二貸購買者，尤其是賣出老家房產來大城市的新移民，這裡面既有剛需、也有改善。

可以說，如果這則消息的內容可以實打實全部落地，那麼房地產市場大機率將走出陰霾，逐步恢復市場活力。

但是這三味藥的力度又有所不同。

「換購稅費減免」是力度最輕的，針對的人群最小。這味藥針對的人數少，作用也小。

賣房去買房的人群比例本來就不高，而且置換人群的壓力主要在資金缺口太大這個問題上。

絕大部分置換都是要買位置更好、面積更大、房間更多、配套更方便、小區環境更好的房子，這類房子和剛需房之間差價很大，有些剛需房賣出再添加一倍都不一定夠，這類購房者缺的不是那點稅費，首付基本也有，缺的是後面遠遠不斷的月供。

「降低購買首套住房的首付比例和貸款利率」力度適中。這味藥主要針對潛在人群，力圖吸引更多收入較低的人群進入市場，同時金融機構做出讓利，也讓這部分人得到一定得實惠。

「認房不認貸」是味猛藥，見效會很快，但是估計劑量上會斟酌，也不會給所有的區域使用。

這味藥對於小城市作用不大，但是對於北京、上海這樣的城市，一旦不認貸，那二套首付會從七成、八成下降到三成，一套2000萬的二手在上海貸款額度從600萬上升到1400萬；北京更誇張，由於嚴格的評估價，一套2000萬的二手可能從幾乎需要全款變成貸款500萬以上。

而對於廣、深以及強二線城市，大量在家鄉購買第一套房的，目前被視為二套的新移民都會立刻轉化為剛需群體。

這樣一來，二線以上城市的需求將會大大增加，購買力突然猛增。

同時，大城市改善型房源會有一波利好。

這三個政策方向，才是真正的藥劑，治標又治本。

03 聯合會診

藥方子已經開出來了，但是還沒有下藥。

政策的方向給出來了，具體怎麼樣還要看具體政策頒布的內容，以及各地的實施細則。

所以，先不要過於樂觀。

更何況，政策方向是住建部部長提出的，但是這三條政策的實施並不都是住建部。

降低首付比例和貸款利率，前者是住建部，後者是銀保監會、央行；改善性住房換購稅費減免，實施部門應該是稅務總局，財政部也要參與；個人住房貸款「認房不用認貸」，主要實施部門是銀保監會、央行。

外科醫生開出的藥方，五官科和骨科醫生用不用還存在問題，這時候最好有個更權威的專家或者人士，對病人實施會診，集體決策、聯合治療。

在2014-2015年，有過一次「聯合會診」。

2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(史稱「9·30新政」)，10月9日，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，其後財政部、國家稅務總局發布《關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》。

在2015年年初，國家七部委在年末歲初多次發表對樓市的看法及政策，到8月27日，六部委聯合發文宣布調整房地產市場外資准入和管理政策。

可以看出，房地產市場的大病，一個科室是治不好的，需要多科室的專家聯合會診，最好醫院院長能夠挂帥組成專家小組，這樣方可以妙手回春、藥到病除。

第一個藥方已經開出來了，後續的會診還遠嗎？