摘要：各有各的難（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1289篇原創
央企遠洋繼續賣資產。
2023年5月29日晚間，遠洋集團、遠洋服務在港交所披露，遠洋集團全資子公司遠洋集團中國將以3.59億元人民幣出售遠洋未來廣場（北京），估計遠洋集團將就該交易確認稅前凈收益約3.16億元人民幣，擬將出售所得款用於補充營運資金。
此次交易涉及的目標公司名為北京睿鴻商業管理有限公司，是北京遠洋未來廣場的業主。公開資料顯示，該項目總土地面積約為35,887平米，總建築面積及總可出租面積分別約為62,398平米及31,223平米。
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遠洋集團由中遠集團發起設立，後者是我國大陸最大的航運企業，我國中央政府直管的特大型國有企業，全球最大的海洋運輸公司之一。
成立於1993年的遠洋，今年正好30歲，而立之年。經歷了股東重組、改制、上市、引入中國人壽等等，如今是根正苗紅的央企：大股東中國人壽、二股東大家人壽，險資合計占據近6成持股，疑似實控人為財政部。
圖片來源|企業預警通（特此感謝！）
雖有險資坐鎮，但自上市起，遠洋集團的股價似乎並不好看，每股從當初的十幾塊港幣跌到1塊多港幣，再到現在不足1港元。從股價表現來看，這些年可以說跑輸了大部分百強房企。
2020年，遠洋旗下物業服務公司遠洋服務在港交所主板上市，股價表現也一般，從最初的5.88港元每股跌到現在的1.5塊多港元每股。
房地產黃金時代，遠洋集團股民沒有吃到太多紅利。但黑鐵時代，股民從中感受到的「寒氣」似乎也沒落下。
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太久遠的事情暫且不提，以2022年為例。蜜妹看到最新年報顯示，遠洋集團2022年全年業績，對比其他央、國背景房企，遠洋集團似乎沒那麼穩。
2022年遠洋集團協議銷售額1002.9億元，同比降幅26%；營業額461.27億元，同比下降28%。
橫向來看，其他國、央企的業績雖然談不上優秀，但至少降幅沒這麼猛。比如體量和遠洋集團相差無幾的華發，2022年營業收入591.90億元，同比還增長了15.51%；甚至民企美的置業，營收同比也只微降1%。
體量大的比如保利，2022年營收2811.08億元，同比僅下降1.4%；華潤置地營收2070.6億元，同比小幅下降2.4%；招商蛇口就更別提了——營收同比增長13.92%。
利潤方面，遠洋集團下滑更厲害。其中毛利潤23.77億元，同比降幅約78.89%，歸母凈利潤為-159.3億元，同比大降683.71%。毛利率則從2021年的17.52%，暴跌至2022年的5.15%，凈利率更是跌穿成負值：-33.93%。
這些數據別說和部分國、央房企對比了，百強房企里降成這樣的也是少數。
好消息是，2023年，遠洋集團銷售似乎略有回暖。前幾天該司公告，2023年前4月累計協議銷售額約為235.8億元，銷售面積約173.7萬平米，每平米均價約13600元。2022年同期，上述三個數據分別是219億元、137.8萬平米、15900元。
今年前4月，遠洋集團銷售額同比增長了7.7%左右。不過，這一增速還是低於百強房企平均，此前中指院統計的數據顯示，今年1月份至4月份，TOP100房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。後7個月，遠洋集團得更加把勁兒了。
更糟心的事兒還在負債端。
如上圖，財報數據顯示，2022年遠洋集團的總貸款增加，為970.23億元，其中短債占比最多達39%，為380.92億元，2021年這一數據還是186.68億元。
另一邊，遠洋集團在手現金大降。
2022年其現金資源總額（包括現金及現金等價物、以及受限制銀行存款），一共為93.86億元，遠遠覆蓋不了短債。
這直接導致了遠洋集團2022年的凈借貸比率飆升到183%，2021年這一數據為85%。如此來看，遠洋集團持續賣資產真的非常必要。
03
另外值得一提的是此次交易的接盤方：居然之家。
5月19日，居然之家也發了公告，稱全資子公司北京居然之家擬從中遠酒店物業管理手中收購遠洋未來廣場產權車位、人防工程及相關附屬設施，收購金額合計為19.63億元。
收購的交易對價包括：目標股權和目標債權的優先收購權對價3.49億元，目標股權和目標債權轉讓交易對價16.04億元，產權車位交易對價1033.5萬元，人防工程交易對價為0。
作為我國家居行業龍頭，居然之家這幾年受房地產下行影響亦很明顯。如下圖東方財富數據顯示，2020年其營收下降，歸母凈利潤腰斬不止。2021年回暖明顯，但從歸母凈利潤仍未達到2019年水平。2022年營收、凈利潤同比又回到雙降。
2023年1季度，房地產行業稍有回暖，居然之家營收同比微增4.53%為32.46億元，但歸屬凈利潤還是下降了10.25%為4.53億元，扣非凈利潤降幅更大為25.94%。
2023年1季度，居然之家的毛利率跌破40%，為39.2%，蜜妹看了下，2018-2022年，該司毛利率都在40%以上。
圖片來源|東方財富（特此感謝！）
不過，相比遠洋集團，居然之家的債務壓力沒那麼大。2023年1季度資產負債率為60.35%。其實也不低了，2020年該司負債率才47.37%。
截至2023年1季度，居然之家有貨幣資金49.73億元，短期借款12.56億元、1年內到期的非流動負債24億元。
目前來看，居然之家更大的壓力在經營端。5月中旬，居然之家還發布公告，因未完成業績承諾，公司控制人汪林朋等業績承諾補償義務人應返還2019-2021年度的現金股利共計7059.06萬元。
綜上，從兩家公司目前的狀況來看，遠洋集團、居然之家算是各取所需。不過今天（5月30日），兩家公司的股價表現頗為微妙。截至蜜妹發稿，遠洋集團大漲超10%，而居然之家則跌了一些。
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