「收併購」正成為房企2021年度業績會上的必答題。
對已獲得併購貸額度的房企，多被問及「已有哪些收併購目標」和「出手時機咋選擇」等；而對於出險房企，問題則是「已將哪些項目列入資產包」、「資金籌集進展如何」等。
儼然成為新晉「白衣騎士」的美的置業，正是前者。
自去年10月收購花樣年佛山項目35%的股權以來，美的置業已陸續收購了13個開發項目的股權。
一面是不少企業用盡全力找棉襖度過「倒春寒」，一面是美的置業逆勢儲糧，行業參差背後是美的置業手握充裕現金和行業低融資成本優勢，帶來的穩如磐石般的自信。
年報顯示，2021年，美的置業營業收入為1737.03億元，同比大增40.4%；毛利約134.95億元，同比上升15.8%；持有現金總量則達到342億元，同比增長28%。
更關鍵的是，美的置業還以科技智慧人居產業鏈，作為區別於大多房企並真正面向未來的「底牌」。
【一】手握342億元現金
想當白衣騎士，錢是基本條件：首先要有錢，其次敢花錢，更要花對錢。
而美的置業之所以能成為新晉白衣騎士，最大的底氣正在於手握充裕的現金，還有持續低成本的融資能力。
為啥美的置業不差錢？首先是有業績支持，尤其是高於行業平均水平的回款率，成為其最直接的現金來源。
年報顯示，2021年，美的置業實現合約銷售額1371億元，同比增長9%，銷售回款率則更是高達78%。
在銷售回款成為房企現金流轉基本保障的大背景下，這也使得美的置業期末現金持有總量高達342億元，同比大增28%。
其次，美的置業融資成本，長期處於行業低位。
不僅2015年至今歷年綜合借貸成本均未超過 6%，於報告期內，美的置業加權平均融資成本更是下降至4.82%，新增有息負債融資成本為4.63%，與保利置業、招商蛇口等國企水平相當。
這離不開美的置業長期審慎的財務管理。
以三道紅線標準來看，截至2021年末，美的置業現金短債比為1.71，凈資產負債率五連降後達到46.3%，剔除預收款後的資產負債率也下降至72.1%。
當穩健的財務基本面，成為房企在這輪調整中安全著陸的重要因素時，長期財務自律的美的置業，也成了首批獲批併購貸額度的民營房企。
據悉，年內美的置業累計已獲各銀行併購貸額度370億元，包括併購貸額度在內的授信額度已達650億元。
也難怪在業績發布會上，美的置業董事局主席、總裁郝恆樂表示：「對美的置業而言，我們相信機會大於挑戰、大於風險。基於對行業未來的這一判斷，我們的基本原則是穩步做強、控制好風險。」
在樓市資本論看來，大熊市中，往往能用便宜的價格買到優質資產，地產行業也不例外。
在這個問題房企苦修「活下去」課題的黑鐵時代，對於像美的置業這樣財務優異、具有資金實力的優質房企，則成了以低價買入優質資產包的機遇期。
不差錢的美的置業，顯然已開啟收割模式。
【二】2716萬平土儲踩穩節拍
現金充裕，適合「搞點事情」。
如果有人梳理一百家偉大公司的成長路徑，他會發現，商場沒有新鮮事。保持饑渴，但尊重風險，是美的置業和其它成功企業共同的不二法則。
透過最新的年報可以發現，美的置業一直審慎把握市場機會，憑藉敏銳的周期判斷能力，建立並持續強化了土儲競爭優勢。
自2019年以來，美的置業就不斷加強高能級城市深耕力度，核心城市、省會城市、重要軌道交通節點城市，是美的置業關注焦點。
截至報告期，公司權益土儲面積2716萬平方米，二線及以上土儲占比66%；2021年新增土儲更是主要集中於長三角、大灣區及省會城市等，總新增土儲為760萬平米，其中一二線城市土儲占比高達91%。
土地是開發商的彈藥，從美的置業土儲分布來看，核心城市群和高能級城市的優質土儲，意味著企業擁有更具價值的開發資源，也是企業具備長遠發展和高質量發展的基石。
2021年年報銷售數據也展現出美的置業的戰略正確。按城市級別劃分，美的置業去年銷售金額來源主要集中在一、二線城市，占比高達78%。
而在併購策略方面，美的置業也專注於高能級城市的項目，如南京、長沙、重慶、天津等，始終秉承「有良好投資回報才會選擇收購」的邏輯。
對高能級城市的持續深耕，也使得美的置業新增項目毛利率持續提升，2021年，美的置業銷售均價同比增長3%至11657元/平。
對此，亞布力智庫專家武亮表示，在「三道紅線」壓力下，高槓桿「激進」策略已成過去時，房企將轉向「以銷定投」；高能級城市的深耕，有助於強化其高銷售額及回款率。美的置業拿地的城市升級之路，有利於維持公司較高的去化和回款水平，促進銷售規模和銷售均價的穩步提升，中期發展動能十足。
樓市資本論注意到，對趨勢的判斷從美的置業創立就開始展現。成立之初，何享健定下了「寧可走慢兩步,不能走錯一步」的發展基調，使得美的置業在房企寒冬穿足棉襖；而如今面對逆勢機會期，美的置業則以精準的收割備足糧草。
當然，說起來簡單做起來難，真正的投資大師總是那些能夠正確把握趨勢和捕捉機會的人，他們需要在有爭議的艱難環境中展現自己的格局和遠見，這需要太深的行業見解。
對於普通投資者而言，卻容易得多，買入美的置業股票或就是個好選擇。伴隨美的置業的亮眼業績，高「分紅」也如期而至——公司董事會建議派發末期股息每股1.60港元。
事實上，美的置業2019年至2021年三年間不間斷派息，累計派息高達54億港元。
【三】科技智慧人居構築護城河
如果說美的置業將現金和核心土儲資源牢牢握在手中，是針對當下打出的「王炸」；那麼科技智慧人居產業鏈，則是其區別於大多房企並真正面向未來的「底牌」。
樓市資本論注意到，「產品為王」已是房企共識，但外立面、園林等的細節貼金，終不是行業顛覆疊代的關鍵。
在美的置業的發展語境下，科技力則被不斷放大，2018年起即將智能化和建築工業化作為了公司的「第二跑道」，智慧人居是主要發力點。
睿住資本作為美的置業旗下擁有製造業基因的地產CVC，秉承「空間科技化」的投資邏輯，如今已投項目覆蓋至雲跡機器人、歐瑞博、視聲智能等，構建起了智慧、健康、綠色、低碳為特色的能力生態圈。
睿住智能則始終專注於智慧場景的科研創新。未來，睿住智能還將繼續探索可持續發展模式，構築核心產品和生態護城河、強化解決方案構建能力，提供全流程的服務和體驗。以自研AIoT平台為支撐，以「1」個超級入口為核心，「N」個剛性場景為支撐，連通「X」個硬體生態，最終打通市場。
如今，美的置業的科技智慧人居產業鏈已取得階段性成果，與地產主業形成良好的協同效應。
2021年，睿住智能全年新增合同12億元，銷售額8億元，同比增長43%，累計交付智慧社區328個，交付智慧家庭超11萬戶，服務落地數據領跑行業。克而瑞研究中心數據也顯示，2021年，睿住智能助力美的置業達成精裝全屋智能裝配率48%，排名行業第一。
在樓市資本論看來，美的置業之所以在激烈的行業競爭中保持了穩固優勢，甚至能逆勢搶購深化優勢絕非偶然。這得益於其智慧科技的先發優勢，從客戶生活實際需求出發，促進科技與人居空間的深度融合。
被貼上「白衣騎士」標籤的美的置業，已成為行業下行期，實現快速增長的樣板。
樓市資本論相信，憑藉充裕的在手現金、豐厚優質的土儲和智慧科技人居布局賦能地產主業，美的置業也將在即將到達規模天花板的房地產行業，走出長周期的內生型高質量發展。