作者丨雨禾 編輯丨江濤
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
上海陸家嘴黃浦江邊有一座老船廠，1978年，國內第一艘出口萬噸輪「紹興號」就是在這裡下水，成為一個時代的印記。但時代在發展，城市在革新。為了配合城市化建設，船廠進行了多次搬遷。這片曾經的工業廠區也成為了城市存量的一部分。
2005年，兩大央企中信泰富與中船集團達成合作，一起策劃為這個有百餘年歷史的老建築注入新時代的商業內核。歷經15年的籌備規劃，上海船廠浦東廠區原址處，陸家嘴濱江金融城拔地而起，原先的廠房已經改造成了時尚藝術中心，如夢似幻。
今年6月，陸家嘴濱江金融城商業將全部開業。
為了更加了解這個既有大工業歷史沉澱，又走在商業發展前沿的商業綜合體，睿和智庫採訪到該項目的運營方，上海雙輝濱江商業經營管理有限公司總經理王洋。從大工業到新商業，船廠1862重生後的故事他比其他人更清楚。
獨一無二的江邊商業
1.作為一個典型的城市存量改造項目，船廠1862的核心特色是什麼？
王洋：從直觀的角度看，船廠1862有幾個十分鮮明的特色：一是區位獨特，緊鄰黃浦江，這在國內是非常上少見的，船廠1862可以算得上離江最近的商業綜合體之一；二是有歷史厚度，這片船廠已經有150多年的歷史，這裡有故事，有時代的沉澱，它軟性的可延展性很強；三是空間規劃靈活，這裡不是簡單的盒子式，整個商業綜合體包含了街區、文化藝術空間、下沉式廣場等。而且，從船廠1862室內的空間改造上看，在設計過程中，有意保留了工業特色的橫樑、立柱，廠房外的煙囪也在設計融合的基礎上保留了下來，這也有傳承的寓意在裡面。
此外，這個項目是兩大央企強強聯手打造的，從最初的土地修復到建造再到整體運營，歷經15年，這樣的大體量存量改造項目如果沒有一定的資本實力和運營實力確實很難做到。
這個項目唯一有一點遺憾是因為臨江，有一面的客流被將攔斷，可達性因此有些許受限。
江畔最潮「夜經濟」
2.請您總結一下2019年上海商業地產領域的關鍵詞。
王洋：我認為談2019年的商業地產一定離不開一個詞——夜經濟。2019年是「夜經濟」元年。
從政策層面看，2019年，政府出台大量文件推行夜間經濟，為了促進夜經濟的健康有序發展，浦東新區制定了一套「標準」對經營者進行了相應的規範。
這份《夜間經濟示範點運營規範》（試行）機構標準，對浦東夜間經濟示範點的基本要求、經營管理、服務提供、服務改進等提出明確規範，引導浦東夜間經濟經營主體以這項規範為準繩，提升浦東夜間經濟整體品質與形象。不僅如此，浦東還推出了浦東夜間經濟執行長制度和《浦東夜間經濟經營者公約》。為此，還召開了專門的授牌儀式，船廠1862就是主會場。
在政府的支持下，上海2019年的夜經濟十分活躍，其中最知名的要數靜安嘉里中心南北區之間的「安義夜巷」，這是一條限時步行街，每周五晚20時起至周六、周日全天和國定節假日，市民遊客可自由穿梭於全長264米的小馬路。其內容並沒有過多的創新，還是聚焦在街邊美食和親民消費，但是其火爆程度反映了市場需求。
國家希望為老百姓在日常生活之外增設夜間消費場景，更好地滿足人們休閒娛樂的消費需求。未來，在政策促進下，這類活躍的夜間消費場景會越來越多。
3.船廠1862項目的「夜經濟」屬性體現在哪些方面？
王洋：夜經濟可以有很多主題，玩法很多。船廠1862所在的陸家嘴濱江金融城已經具備了開展夜經濟的很多硬體條件，彌補了陸家嘴區域高品質夜間市場空白。
這裡有全國最好的夜店之一SPACE，而且是升級版的SPACE PLUS，它每晚的卡座消費在一萬五到兩萬。作為一個有特色的酒吧業態，它聚集起了上海最年輕、時尚且具有高消費能力的一個群體。配合周邊以Large Eight Lounge & Restaurant為代表的特色酒吧和餐飲，這裡將在沿江形成一條別具特色的酒吧街。輔之幾家網紅餐飲的加持，這裡將形成得天獨厚的夜經濟消費場。
更值得一提的是，藉助於沿江的特色區位，在每年的11月份之前會有長達8、9個月的「江邊消費」。在政府支持外擺的情況下，江邊的酒吧、餐飲將呈現出更靈活的內容展示，也為內容創新提供了更多可能性。
創新與多維跨界
4.近幾年，商業地產的創新模式有很多，網際網路企業跨界做的新零售備受矚目，您認為其發展前景可觀嗎？
王洋：到目前為止，我認為還沒有非常「成功」的新零售項目，對於網際網路跨界商業我還是持保守態度，專業的事情還是要交給專業的人去做。
新零售和傳統商業在外觀上看起來很相似，新零售會結合一些黑科技和很多創新的想法，這都是很值得借鑑的部分，但是作為內行來看，還是能看到很多不專業的地方，小到採光、大到管理還有很多值得完善的地方。網際網路+很好，但是要接地氣。
例如阿里的線下店，很多都是技術人員轉型去做的，想要做到專業還需要一定的時間。從線上到線下，真正能體現在業績上的數字未必會很可觀，但是它成功成為了線上的補充，作為一個展示和產品闡釋的場所，它滿足了客戶的體驗需求，但真正的銷售業績還是以線上為主。
所以說，從線上到線下的新零售，以我這十幾年的經驗來看，現在目前為止還沒有非常成功的案例。
5. 除了新零售，商業也正在向文化藝術延展，您如何看待商業和藝術的結合？
王洋：商業與藝術的結合已經是一個發展趨勢，隨著消費者層次和個人素質的提升，未來的消費也將會向審美消費過渡。
上海是一個文化藝術審美比較前沿的城市，而船廠1862也把文化藝術打造為其中一個亮點。
項目廣邀全城藝術家為公共空間創作數十件大型公共藝術品。其中，西側入口布置的是藝術家陳文令的作品《沐浴星光》，以下落的水滴與想要把水滴停止的孩童，隱喻對逝去時光的緬懷，包括對原上海船廠曾經工業時代的追憶。像南廣場上的坐凳，這些都是當時拆下來的吊車梁，在做了調整後把它放在室外作為休息座椅來使用。還有廠房內巨大的鋼結構，也像在和人們訴說它的歷史和故事。如果你親自在裡面走走看看，一定能從中感受到設計師在設計時的良苦用心。
這裡「沉浸式藝術生活空間」，將布局先鋒劇院、藝術展覽、星級餐廳、主題酒吧、時尚發布、藝文空間等。
展望2020
6. 2020年，船廠1862將會迎來哪些變化？
王洋：目前，項目已入駐近200個品牌，定位中高端，包括美食、時尚和生活三大業態，為年輕白領打造一個以「體驗」為主的購物新形態，同時引進眾多知名品牌與特色商鋪，不乏一些浦東首店、上海首店和中國首店。
作為上海市中心黃浦江沿岸最後一片大型優質土地項目，周邊180萬平方米的國際甲級商務樓群、30萬高端金融人群、40萬頂級消費住戶，將形成中國最大頂級CBD群。未來，船廠1862所在的陸家嘴濱江金融城不僅將承接陸家嘴核心功能區，也將成為上海城市新地標。
上海這座城市正在向前飛速奔跑，這些城市存量空間就是它成長的最好印證。經過十幾年的風雨兼程，上海船廠將承載起新時代下青年們新的期許。時代的風塵抹去了落幕的苦澀，榮辱盛衰，歷史更迭，這座1862年啟航的古老建築，正致力於打造立足浦東、面向上海、走向國際的多元商業平台。未來，它將以另一個身份繼續點亮江畔夜色。