最近，深圳、北京等地，都上演了暴力拆牆、拆樁。它們都是商品房、安置房混合小區，在地面，或是地下車庫，總有一道圍牆，或是隔離樁，把它們分成兩個世界。

兩個世界，不僅僅是商品房、安置房的區別，還有居住人群、享受資源以及房價的巨大差異。

事實上，像這樣人為的隔離，在地塊紅線中本不存在，似乎只是內部問題，有關部門無法進行干預。

從商品房業主的角度來講，自己高價買的房子，總希望能夠保值，甚至增值。

但從安置房業主的角度來講，本該屬於自己的權益，也應得到享受。確實說不清誰對誰錯。

回到溫州，類似的矛盾，最著名的可能是金色尚品和都市花苑。在紅線中，它們屬於一個地塊。

然而，都市花苑率先啟動建設，有商品房和安置房，金色尚品的建設要遲一些，相當於都市花苑二期，是純商品房，但在各方面都超越了都市花苑，目前儘管10餘年過去了但品質仍然不錯。而兩個小區之間，豎起了一堵圍牆。

2012年，金色尚品與都市花苑爆發了激烈的「水槍戰」，緣起都市花苑業主要求拆除圍牆、資源共享，遭到金色尚品業主的反對。最終，此事不了了之。

如今，金色尚品的二手房市場價超過40000元/㎡，而都市花苑不足30000元/㎡，價差達到約15000元/㎡。

這幾年，溫州像都市花苑這樣的商品房、安置房共同形成混合小區，將大量交付使用。目前，儘管矛盾尚未大量出現，但顯然已成為熱點。

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樓Sir搜羅了一下近幾年溫州市區這樣的混合小區，如大自然華城，還有剛剛交付的有溫州大公館、中央湖公館、萬墅、大誠名座，錦繡呂浦灣等，正在建設或即將交付的有市府路壹號、南塘府、鉑金灣、璀璨瀾庭、鹿城中心等。至於後來土地價格封頂後要求配建的政策性用房，那就更多了。

另外，像瑞仕花園、嘉瑞錦園、壹號公館、濱江壹號（惠民路與甌江路交匯處）等由房企代建的三產安置房，也有少量對外出售，同樣形成混合小區。不過，它們沒有走商品房預售流程，安置房數量遠遠大於商品房。

這些混合小區，情況各不相同。像錦繡呂浦灣，就沒有按照「統一設計、統一建設、統一交付、統一立面、統一風格」進行，安置房與商品房品質存在巨大差距，單外立面就有巨大的差別，對車站大道景觀也起到一定的破壞。

在其他按照「統一設計、統一建設、統一交付、統一立面、統一風格」的小區中，市府路壹號把安置房單獨放在圍牆外，與寫字樓（LOFT）一起。

最好的數鹿城中心，安置房與商品房之間由道路分隔，形成兩個小區。南塘府地塊較多，純商品房、純安置房、混合小區都有。

其他小區，基本上都把安置房與商品房納入同一個小區內，它們之間沒有分隔，甚至在同一棟樓內，看不出明顯區別。

這麼做是為了提升安置房的品質，避免出現之前安置房那樣小問題不斷、破壞城市形象等現象。對當地的拆遷戶來講，拆遷後分到的房子，能有商品房水平，自然很樂意。

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不過，站在房企銷售的角度，或是商品房業主的角度，就完全不是一回事了。

去年夏天，在樓市行情尚未轉變時，位於市府路附近的鉑金灣，在價格、面積段均非常理性的情況下，開盤時的銷售率遠遠低於預期，到現在還剩下一些房源。

可見，高端客群對安置房始終帶有抗性。不過，2014-2017年，市區大部分帶安置房樓盤，賣得都不錯。

在樓Sir看來，主要體現在兩個方面，一是安置房比例遠低於商品房，或它們之間被道路分隔；二是當時核心城區新盤非常少、選擇餘地很小。

後來，帶安置房的樓盤，尤其是安置房比例較高的，則需將樓盤定位在剛需至首改這個階層，以較合理的定價，才能提高開盤時的銷售率。

在近期已交付的混合小區中，暫時沒聽說存在人為的隔離。同時，不同混合小區之間的二手房房價也是天差地別。

像溫州大公館當前二手房房價普遍在45000元/㎡以上，個別超過50000元/㎡。然而，大自然華城當前二手房房價不足30000元/㎡，除設計年代較早等原因外，安置房比例過高也是一個問題。

當然，溫州市區這些混合小區從2015年起才慢慢增多，如今才交付了幾個，更多的都還沒交付，甚至剛剛開盤。

因此，當前市場上的都屬於個案，尚無法下定論。更何況，有些被道路分隔的商品房與安置房，壓根就是兩個相鄰的小區。

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那麼，混合小區會存在哪些問題呢？從當前的少量混合小區，以及二手房買入安置房的業主反映，在拆遷戶較多的小區中，相當一部分拆遷戶存在「原住民」心態，與購房者存在一定的矛盾。

例如，「土地是我們祖祖輩輩傳下來的，你們都是外來的！」「你們年輕人要多讓讓我們老人，別欺負我們！」「你們有錢人要多讓讓我們窮人，不要欺負我們！」類似這樣的言論，在安置房業主群經常出現。針對許多稀缺資源，拆遷戶總是要強調優先。

若安置房占多數，小區業委會極大機率被拆遷戶占據，他們之間為老鄰居，有些人對外來購房者較排斥。

若是安置房占少數的混合小區，比如溫州大公館，曾出現要求增加業委會拆遷戶的名額，以與購房者取得同等權益。

還有物業管理，這直接關係到小區後期的品質維護。然而在拆遷戶中，往往相當一部分沒有品質意識，對物業管理並不關心，習慣了原先的落地房生活卻不喜歡繳納物業管理費，甚至聯手趕走、更換了物業管理公司。

比如大自然華城，就存在拆遷戶不願意繳納物業管理費，導致收費存在難度，入不敷出，導致管理與服務質量降低的情況。低品質又會帶動更多業主拒絕繳納物業管理費，陷入惡性循環。

如果物業管理不好，業主為了占用空間或考慮安全，一旦裝了窗罩、雨棚、花籃之後，哪怕原先的建設標準再高，這個小區的形象與品質也廢了，如名門世家。更誇張的還有小區綠化被挖了種菜、養雞鴨，樓梯口擺放雜物等現象。

混合小區不止安置房與商品房混合一種，近年來還誕生了不少高樓+洋房的「高低配」小區，也有個別住宅+LOFT的小區（指將LOFT納入小區圍牆內的）。

必須強調的是，上述案例是部分混合小區出現過的情況，而且也列舉了一些比較典型的案例，並非所以混合小區都如此，不能一竿子打死。

但是話說回來，在同一小區內，不同形態的住宅，業主之間的利益訴求總會存在差異，產生矛盾也在所難免。

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當前溫州市區已交付的安置房、商品房混合小區不多，或許小矛盾存在，各種激烈的矛盾尚屬極少數。

然而，市區大量混合小區將在一兩年後陸續交付，包括代建安置房的、配建政策性用房的、自持部分住宅的。

其中，很多混合小區都由土地競拍至封頂價而形成，在高地價的基礎上，項目定位很可能會被拉高。

而政策性用房這一塊，也尚不清楚今後會如何分配，吸引哪一類人群入住。不過，很有可能同一個小區存在兩個差異較大的群體。

而在外地，圍牆的硬性隔離、暴力拆牆的出現，其矛盾的激烈程度比溫州更甚，甚至引發了商品房房價的下跌。雖然有些事情看起來存在歧視、有違公平，但很多經濟學方面的事物，無法用日常倫理去解釋。

因此，等這批混合小區大量交付後，溫州的混合小區會不會也發生像外地那樣的激烈矛盾？很難說。對於購房者來講，尤其是有品質意識、追求高端的購房者，面對混合小區需要慎重，非商品房的比例越高，越需要慎重。它並不是一定會產生矛盾，但機率並不小，只是激烈程度不同。

有些問題，在如今看來也確實無解，仍需業主、物業管理公司、有關部門共同探索。

比如，杭州下沙的安置房，要開始拆窗罩了，而類似的事情，溫州在20年前就做過。更何況，市場上也有比窗罩更美觀、更舒適的捲簾窗，只是價格比較昂貴。

必須肯定的是，安置房的品質提升本身是一件好事。而混合小區的出現，也是安置房品質提升過程中產生的新問題，仍需努力去推動問題的解決，而非因噎廢食。

眼下，很多安置房在有了漂亮的面子後，還需要更有序的物業管理與維護，才能擁有敵得過時間的美麗。

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