出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王迪
售賣資產的風，已經從暴雷房企擴延至行業標杆萬科身上。
12月13日，針對萬科4.8億出售悅榕酒店，相關工作人員在資者互動平台回應稱，酒店業務雖然在核心業務中營收占比較低，但並非主動剝離非核心資產，此次出售酒店項目股權只是一筆正常的商業交易。萬科從開發業務轉向開發經營服務並重的戰略方向一直沒有變化。
更早之前，12月8日，悅榕控股公告稱，將以4.8億元收購萬科所持有的悅榕服務(中國)、悅榕酒店管理 (中國)和悅酒店管理 (天津)項目的股權。悅榕將所持悅榕資產(中國) 的股權，以及悅榕服務 (中國)手中Chengdu Laguna Property Services Co.的股權，作價3000萬元轉讓予萬科。
聯姻6年，昔日盟友進行資產切割。
某位常年關注酒店業務的業內資深人士對搜狐財經稱，「總算賣掉了，現在房企都缺錢，萬科資金也很緊張，但4.8億元對萬科來說，是杯水車薪。」
鏡鑒諮詢創始人張宏偉則對搜狐財經表示，酒店對TOP20品牌開發商來講，屬於非主動持有資產，因為這些資產是非核心資產，遲早會去處理賣掉。只不過，現現在市場不好，降價也不容易賣掉。
相比於萬科的回應，張宏偉則認為，對於任何一個開發商，包括萬科、保利等龍頭企業，能把這些非核心資產處理掉，不承接資金，輕裝上陣，剝離了非核心業務，這樣會更加聚焦主業。
昔日盟友「分家」：4.8億元交易對價與萬科注資額對等
值得注意的是，此番收購後，悅榕控股將拿下悅榕資產（中國）的管理權。目前，悅榕資產（中國）在中國管理26家悅榕系列酒店。在此交割之前的6年間，中國境內的悅榕系列酒店由萬科酒店業務板塊負責管理。
搜狐財經通過梳理髮現，根據2023年12月13日新加坡與人民幣的匯率換算，1 新加坡元 ≈ 5.3456 人民幣。此次萬科4.8億出售悅榕酒店的交易對價，與曾經萬科先後兩次向悅榕相關公司注資共9000萬新加坡元數額基本對等。
「保本退出，對今天的地產行業來說是好事。但對酒店行業來說，肯定不划算。這幾年悅榕的同行亞朵、華住發展得都很好。悅榕莊一直在高端領域沒有下沉下來，規模容間有限，運營也有問題。等華住、亞朵向上衝進頂奢市場的時候，悅容莊就不好過了。」一位地產資深人士對搜狐財經指出，悅榕莊應該依靠高端品質和影響力向市場空間更大的五星級和商務酒店擴張。
悅榕集團是全球知名度假村、酒店的國際營運開發商，管理或持股的酒店、度假村超過40個，旗下酒店品牌「悅榕莊」是亞太區奢華度假酒店品牌。
回顧萬科與悅榕集團的合作，兩者可謂強強聯合，雙方始於房地產多元化擴容時期。
2017年1月，萬科與悅榕集團商定成立全新合資平台——「悅榕中國」（Banyan Tree China），用以整合中國區域內悅榕集團旗下品牌酒店和資產，雙方將在酒店、養老、養生領域拓展全新業務。
時年8月，萬科與悅榕集團就雙方合作設立新公司悅榕資產（中國）有限公司相關事宜簽署最終協議並完成交割。隨後，萬科向該公司注入總額約7200萬新加坡元，以認購悅榕資產（中國）的50%新股。雙方控股比例為50:50，悅榕集團將所持有的中國區域內全部資產注入「悅榕中國」。
此後，萬科再向悅榕管理中國和悅榕服務中國注入總額約1800萬新加坡元，間接取得在悅榕管理中國和悅榕服務中國的股權。
雙方合作告終有跡可循。今年7月，悅榕控股董事長何光平在接受媒體訪問中提及與萬科的合作時指出，公司正在考慮對很多事情進行重組。
此外，近年來，悅榕控股也在謀求變革，因為其業績一直萎靡不振，直至今年上半年才有回暖。財報顯示，悅榕控股2023年上半年營收增長21%至1.437億新元，核心營業利潤也上升至1870萬新元，增幅達68%。
對於此次交易，悅榕控股認為，收購萬科所持股份加強了公司對中國市場的投入，以把握當地的增長機會，使公司能夠根據市場動態簡化戰略決策。剝離酒店部分所有權，符合公司的輕資產戰略。
酒店度假業務僅占總營收的0.5%，萬科「開刀」末位業務？
業內更為關注的是，萬科此次出售酒店業務是否在收縮末位業務，進行轉型。因為萬科的酒店度假業務一直在萬科營收中存在感不強。
在2022年財報中，萬科經營服務業務全口徑收入達到512.6億元，而酒店與度假業務實現營收2.8億元，僅占比0.5%。這與物業服務303.2億元，商業開發與運營業務87.2億元的營收有很大的差距。
張宏偉對搜狐財經表示，針對酒店業務，排名TOP20的龍頭房企會在一些一線、二線城市加上三亞等不超過十個左右城市的核心主城區或者文旅區域做一些重點布局。房企主動剝離酒店業務也是為優化資產負債表，減少資金投入。
事實上，自2022年12月，萬科正式宣布成立酒店及度假事業部，將原先的冰雪事業部併入其中，成為萬科的八大業務板塊（BU)之一。截至2022年末，萬科酒店與度假業務管理已開業酒店33家，客房數共計5000多間，覆蓋深圳、廣州、蘇州等核心城市以及黃山、麗江等旅遊城市。
除與悅榕合資平台旗下的「悅榕莊」、「悅椿」等品牌外，目前萬科還在孵化以高端商務為定位的「瞻雲」和以城市人文為內涵的「有熊」兩個自營品牌。
據了解，此次股權轉讓後，萬科酒店與度假板塊的業務也面臨大幅縮減，目前萬科還持有酒店項目16個，其中悅榕莊項目6個，自有酒店品牌「瞻雲」、「有熊」共10個。
事實上，萬科也走上了萬達曾經剝離酒店業務的老路。
正當萬科與悅榕集團「聯姻」暢享酒店業務版圖之時，同年，萬達、融創、富力的「房地產業世紀交易」正在進行中。
彼時，萬達資金鍊出現問題，其將旗下77家酒店資產包以199.06億元售賣給富力地產，將旗下13個文化旅遊項目公司91%的權益438.44億元售賣給融創，三方交易合計總金額達到637.5億元。
時隔六年，萬達、融創、富力兜兜轉轉都被自身債務危機所裹挾，期待自己的「白衣騎士」，萬科雖然穩健也受大環境影響。
「酒店及文旅兩類都屬於不是太好的資產，市場好的時候還能渾水摸魚，市場不好的時候沒人去特別關注這些。所以說現在能把這些核心資產剝離掉，對哪家企業都是一樣的。」張宏偉對搜狐財經如此透露。
萬科也經歷行業的陣痛，或許是其出售酒店業務的原因。
此前萬科美元債下跌引發投資者擔憂，面對謠言及恐慌，國資大股東站台力挺萬科。如今，積極去槓桿，減輕負債壓力，是包括萬科等所有房企所面臨的課題。
針對美元債及融資問題，萬科管理層曾指出，萬科會如期兌付明年104億美元債，年內已無到期境外債務。前10月萬科發債850億，融資成本合理，其中境內新增融資平均利率僅3.64%；凈負債率低至53.9%，貨幣資金1036.8 億元，覆蓋短債倍數為2.2倍。
就業績表現來看，2023年1-11月，萬科累計實現合同銷售金額3431.4億元，去年同期為3772.2億元，同比減少9.03%。