出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
「在市場需求端回暖、銷售恢復正常之前，我們都必須過難日子、緊日子，節省一切可以節省的開支，把有限的資源集中在『保交付、保品質』的民生工程上。」去年9月末，旭輝控股（00884.HK）董事局主席林中寫給《致旭輝全體幹部的一封信》在網上流傳，透露全力以赴「保交樓」的戰略安排。
然而，對於流動性緊張的房企而言，籌措資金「保交付」並非易事。與市場上更常見的「AMC資產盤活」模式不同，旭輝「保交樓」路徑是在項目股權「合作」上做文章。
一方面，旭輝通過引入新合作夥伴，保證項目繼續開發及預售。此類操作對於業內知名的「合作之王」的旭輝來說駕輕就熟。另一方面，旭輝在此前合作的基礎上，採取「股權歸邊」，即將合作項目股權轉讓合作方的形式處置合作項目資產，既能提高資金利用率，增加流動性以用於保交付及保經營，還能同步剝離項目負債。
11月30日，旭輝方面披露「保交樓」數據：今年1-11月已在全國54城113個項目完成交付超9.4萬套。
引入新合作夥伴，保證項目繼續開發
12月18日晚間，旭輝披露出售德州合作項目51%股權的進展，稱出售事項收取的1.2億元現金所得款項將用于山東地區其他項目的開發建設保交付；也將用於集團的營運，以改善其流動資金狀況保經營。
此前12月4日公告顯示，山東中正作為買家，將向聊城旭銀（非全資附屬公司）收購德州項目公司51%股權及貸款，總代價為2.205億元。交易完成後，雙方將成立一間合營公司，分別由聊城旭銀、山東中正分別擁有49%及51%股權。
簡言之，旭輝通過出售股權，引入合作夥伴及可用資金，保證德州項目繼續開發及預售。
旭輝稱，在流動資金緊張的情況下，公司也已經付出大量努力，尋求可用資金用於德州項目的未來發展。
「在出售德州項目過程中，公司曾接觸超過三名潛在買家，在考慮付款條款、完成交易預期所需時間以及德州項目的未來發展計劃等多項條款後，公司認為山東中正是有合作意向及出資意向的最合適的當地合作夥伴。
資料顯示，山東中正由劉燕、劉徳斌最終持有，是山東知名開發商，在與德州項目同類及鄰近地區的住宅物業方面具備網絡及經驗。這將為德州項目帶來新的營運資金、當地的專業知識、資源及競爭優勢，有利於德州項目後續的發展和銷售。
事實上，作為昔為業內知名的「合作之王」，為項目引入合作夥伴是旭輝的常規操作。不同的是，之前合作模式可以帶來規模快速增長，助力旭輝短時間內躍升千億房企；而現在，合作是了守住「保交樓」底線。
項目股權「歸邊」，提高資金使用率
除了引入新的合作夥伴，旭輝還在此前合作模式的基礎上採取「股權歸邊」的形式，向合作方轉讓合作項目股權，釋放「監管資金」，提高資金利用率。
例如，12月7日，旭輝發布公告稱，以4.36億元的代價向金融街控股出售天津鉑悅融御項目公司49%的股權。
資料顯示，鉑悅融御位於天津市南開區核心區，是天津高端盤的代表之一，預計於2024年底交付。而金融街是旭輝在該項目的合作方，持股51%。
此次交易完成後，旭輝將不再持有項目公司股權，合作方金融街成為單一股東。旭輝稱，「出售事項將盤活可用資金，並對資源進行重新調配以提高資金使用效率，並增加集團的流動性以用於保交付及保經營。」
梳理髮現，今年以來，旭輝已四次通過「股權歸邊」的形式處置合作項目資產。今年3月，旭輝通過與恆基兆業股權互換，退出石家莊項目，並繼續為項目公司提供開發管理、銷售及營銷服務。9月期間，旭輝先以2.95億元的對價退出與路勁合作的北京順義項目；再以2.4億元對價退出與恆基兆業合作的廣州增城項目。
無論是恆基兆業還是路勁，都曾是旭輝曾經引入的項目合作夥伴。而在旭輝提前退出後，均升為項目單一股東。
對此，IPG首席經濟學家柏文喜指出，「合作方之間相互比較了解和信任，溝通成本低且比較高效，能夠快速成交。」
退出股權，剝離項目負債
從負債的角度來看，引入新合作夥伴、項目股權歸邊也有利於旭輝壓降負債。因為旭輝在退出股權的同時，通過會將對應的貸款轉讓給合作方。
以廣州增城項目為例，出售代價為2.4億元，其中1元作為旭輝轉讓50%股權的代價，剩餘全部均為出售貸款的代價。
在信貸收緊，融資受困的市場環境下，退出部分合作項目股權，能幫助旭輝快速回收資金，同時剝離項目負債。
2023年半年報顯示，旭輝總負債達2607.56億元，權益總額為774.45億元。其中，旭輝的短期借款為1.78億元，一年內到期的非流動負債為236.89億元，短期債務達到了238.67億元。
儘管近期旭輝完成了約72億元境內債展期，但規模更大的境外債務重組方案遲遲未能敲定。據企業預警通，旭輝共有10隻存續美元債，規模38.96億美元，已全部違約。
早在今年3月，旭輝就公告了境外債務重組初步方案，包括不削減本金金額、債權人自願選擇轉股、減少利息的現金支付、債務展期不超過7年、支付一定數額的前置款項、制定一個切實可行的額外增信方案等。
此後，旭輝境外債務重組一直未取得實質性進展。據旭輝11月初發布的「投資者月度通訊」披露，「旭輝已於9月向境外債權人及顧問提供境外債務重組最新方案，盡調與專業分析工作已有階段性成果。境外銀團和債權人小組認可「短端削債、中端轉股、長端保本降息」的重組方向，也理解公司的降槓桿邏輯。」
同時，旭輝還透露，實控人、董事局主席林中與團隊努力推動債務問題的化解，最近幾個月頻繁往返上海、香港兩地，一方面與境內金融機構溝通公司債展期的投票；另一方面持續面對面拜訪境外債權人，在務實、坦誠的基礎下，推動境外債務重組進展，不斷縮小雙方差異。